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成就地标建筑的三个要素
作者: 张家鹏     时间: 2010-03-09 16:20:02    来源: [ 博客 ]

  一、大体量多功能

  庞大的体量无疑是地标性建筑的最主要特征,因为这样一个庞然大物是无论如何也不会被城市中的人们所忽视的,但仅有庞大的体量是绝对不够的,标志性建筑之所以能被城市中的大多数人熟知并且认可,是因为他们有综合、完善的功能,能够满足不同市民的需要,这样的标志性建筑往往是体量庞大的综合性项目,除了写字楼之外,他的附座部分还有商场、酒店、电影院、餐厅等等功能设施,可以给市民提供办公、购物、住宿、娱乐以及餐饮等多项综合配套服务。

  北京的地标性建筑当属CBD的国贸和长安街上的东方广场比较典型。国贸除了写字楼之外,还有中国大饭店、国贸商场和展览中心,而且交通非常便利,地铁国贸站就在门口,国贸写字楼里的客户大都是国际化大公司,国外的工作人员来到中国可以入住中国大饭店,展览中心每个月都会举行多场不同主题的大型展览,更是引人注目的关键因素,在国贸旁边的嘉里中心也是包括了写字楼、嘉里酒店以及嘉里公寓等在内的建筑综合体,也是这一区域的地标性建筑。东方广场建设的比较早,相比国贸和嘉里,在写字楼的设计和功能上有明显的劣势,但它凭借庞大的体量和附座中的东方君悦酒店、东方新天地商场以及便利的交通等方面的优势,依然成为名副其实的地标性建筑,而且其写字楼的租金一直保持在比较高的水平。

  上海的世贸大厦也是一个比较典型地标性建筑,同样,它在写字楼的设计和设施方面,并不比周围的写字楼更好,但他之所以能够成为地标性建筑,一方面是因为他的高度,这也从一个侧面体现了它的大体量,另一个方面是因为它引入了凯莱酒店,成为了一栋可以提供给客户多种服务的建筑综合体。

  在硬件方面,大体量和多功能是地标性建筑必备的特征,除此之外,随着社会的进步,客户对写字楼的功能要求逐渐提高,作为地标性建筑,还必须通过经常性的更新或提升硬件设施,来保持其地标性建筑的领先地位。比如最近,国贸将原有的空调系统改造成为更加先进的二加二空调系统,就是为了保持其功能上的领先,以保持其租金的高水平。

  二、发展商实力

  前面提到,地标性建筑一定是大体量多功能的建筑综合体,很多开发商提出建设地标性建筑,这个初衷是好的,但建设地标性建筑一定需要开发商具备雄厚的资金实力。首先,地标性建筑除了规模庞大之外,也必须保证其硬件设施上的先进性,这就需要大量的投资,另外,为了吸引国际化的大公司入住,写字楼的产权必须保持完整,不能拆散零售给小业主,换句话说,资金的回收期就会相对比较长,在这段时间里,如果没有很好的资金承受能力,就很难抵挡得住小公司入住的诱惑。

  现中国是以大体量、多功能以及优质的物业管理和入住知名客户之外,形成地标性建筑.但其实国际性上认同的因素还有很多,比如美国的洛克菲勒中心,由洛克菲勒财团兴巨资建造,基于洛克菲勒家族的名气, 代表洛克菲勒财团的象征,而各方各面的企业都希望与此挂上关系而会入住大厦; 又如香港的置地集团旗下的办公楼, 基于英国皇室背景, 吸纳多方面的关联企业和希望能变成关联企业的公司进住; 又如曼哈顿的克莱斯勒大厦,楼体装饰着用铝包裹着的动物雕塑,这种别致的风格体现着上个世纪的建筑特点,也是成为标志性建筑的因素之一。

  三、物业管理

  项目之所以能够成为地标性建筑,不仅仅凭借其外在的硬件条件,更重要的是要有成熟的、国际化的物业管理,以优质的服务来吸引国际化的大公司入住。

  写字楼的物业管理,特别是高端写字楼的物业管理,不仅仅是有人看门、有人清洁这么简单,有很多细节的管理,能够给客户提供满意、舒适的服务,反之,会让客户感觉很别扭,而这些细节的管理,往往是国内的物业管理公司所缺乏的,因为这些细节的管理,是国际化的物业管理公司在多年管理高端写字楼物业的实践中,长期积累并总结出来的。

  比如,在写字楼刚刚入住的事情,考虑到很多入住公司在装修办公室,为了保持整栋大楼的空气质量,空调系统的定期清洗就要从原定的每月清洗一次变为每周清洗一次。再比如,在雨天的时候,要马上安排在门口铺设塑料地毯防滑,另外,为了保持大堂的清洁,要门卫给打伞的客人提供塑料带装雨伞,不让雨滴滴在大堂里。还有,国内有些写字楼在进行车辆控制的时候,往往不让出租车在门口下客,他们认为如果是老总级别的客人,一定会有自己的座驾,但现在国际化大公司的高层来到中国,经常是自己从机场打车来到国内的公司,如果不让他们在门口下车,会造成很尴尬的情况。以上这些细节,体现了在高端写字楼物业管理中的经验和理念,这些细节综合起来所形成的软环境是吸引客户入住的重要因素。

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