调控新政与房产税制度建设

来源: [观点地产网]      时间: 2012-12-10 10:52

房产税制度建设是房地产调控新政里最重要的事情。

  我们仍处在新一轮的房地产调控新政运行环境中,新政主要是针对房地产市场的泡沫化。

  在温总理提出房价合理回归这个概念后,在他的文字稿上,特别标明了部分城市,所以这个房价合理回归的概念实际上是有针对性的,通过新政将部分城市的泡沫挤出。房地产领域错综复杂,涉及到的问题也有千丝万缕的联系,所以不是从单向思维考虑就认为能提出理性对策的。

  在已出台的房地产调控新政当中,应该认识到有一些过渡性措施和权益的考虑,但同时也有治本的举措和制度建设追求。在对已出台房地产调控新政的评价方面,值得肯定的应是双轨统筹框架,但对于这个双轨统筹框架,我们必须考虑怎样将保障房、商品房纳入一个较合理的开发规划、统筹协调的范畴里面。

  在政府职能定位方面,政府在保障房规划同时也要明确管托底,进而要管保障房准入和退出,通过保障房建设来确保低收入阶层和收入夹心层的住房问题。

  现在将保障房安居工程重点放到了棚户区改造、廉租房、公租房建设上,这是此前未有明确的。同时,经适房概念正逐渐淡化,但保障房准入和退出机制还在探索当中。

  市场方面,政府应将包括别墅在内的商品房建设一起纳入规划建设管理系统之内,政府管规划、公平竞争,之后就是包括保有环节在内的税收。目前市场有一种理解,即住房持有时间越长、税率递减的调节措施,我认为其基本逻辑是成立的。例如,一年内转手交易税的税率高过三年、五年、八年的税率。

  但只讲交易环节的税收还不足以解决问题。因为从交易环节征税还存在管理上的难题,即相关信息的获得、核实等。房产税已经进入改革试点阶段,它的改革是在保有环节上形成税收负担,这种负担有可预见性,可在形成制度框架后来实施调节功能。

  双轨统筹规划框架,是值得肯定的房地产调控新政的一个进步,但另外还应该考虑的是,一度非常严格的行政手段,随着形势演变已现定向宽松态势,比如说第一套房房贷利率区别对待、贷款条件有所放松等等,这些定向宽松都是合理的、必要的。

  在房产税试点方面,适时扩大房产税试点范围的时间表确实不好说,但首先要看到的是,大方向、大逻辑日渐明朗化。按照我的理解,房产税制度建设是房地产调控新政里最重要的事情,跟过去几轮房地产调控相比,当前房地产调控新政体现更多的是在追求制度建设,这个制度建设要先搭框架,而且只能先找部分地区试点总结经验,这些都是十八大之后决策层要通盘考虑的问题。

  税制当然不能任意设计,但存在一定可塑性,我们的决策主体、管理部门和社会大众共同参与的这个税制的改革,带有主动设计的弹性空间。

  从这个角度来说,应该综合各方面考虑,设计出一套能够顺应客观需要、经得起历史考验的中国税制改革方案。在建设现代国家、建设现代税制同时,应适当提高直接税比重,优化收入分配及给配套改革提供一系列条件,所以我们必须要通过理性讨论来化解一些阻碍。

  已试点房产税的上海、重庆两个地方,形成了各有特点的初步方案,其共性在于:第一,它们都是渐进的;第二,基本框架都有调节高端的特征。上海明确的说是调增量,重庆则不考虑存量。这种试点方案的设计我认为是非常必要的,可为以后的改革试点提供重要借鉴。

  中国房地产税改革是要循序渐进,酌情扩大试点范围,重要的是不能简单源于美国那种普遍征收模式,而必须借鉴日本首套房免征模式,这才适合中国基本国情。

  另外,中国很多人买第二套房子也是给自己买一个商业性的社会保障。因为城市化还要走几十年,这个过程中间房价是一个上升的趋势,有能力买第二套房等于是买了一个社会保险,这是商业化的社会保险。

  第一套房免征,或者说家庭人均标准之下作为第一单位免征,第二套房或者是第二单位可以考虑税率,完全可以考虑这样的一个区别对待。高端方面,按照支付能力调节是符合原则的,也符合现代税制适当抽回补收原则。

  有人说要把房地产税所有事情争论清楚以后,才由人大进行规范立法,在全国一起推行,说起来有道理,实际上没有任何可行性。

  我们必须援引邓小平改革的智慧,就是大的方向出来以后,还要允许大胆尝试。我始终认为,在正式立法尚待时日的过程中,在推进法制建设过程中间允许某些争议很大的改革局部试验、总结经验,上海重庆两地的房产税改革试点就是起这个作用。房产税的法理依据方面是不是有硬伤?

  第一点,土地出让金问题,土地出让金是地租,而税和租的性质不一样,之间可以形成并行不悖的关系,确实存在所谓重复征收的问题。我们的税制按现代化框架叫做多种税、多环节、多次征,必然就有重复,只是重复的合理与否问题。这是一个现代的税、租和其他收费等合理分流归位,再形成一个合理协调关系的问题。

  第二点,高价位的土地出让金已经把房价拉很高了,推出新税收调节以后,房价下了一个台阶,这是个心理平衡的问题。对此,我认为援引中国渐进改革制度,无非就是老房老地老办法、新房新地新办法,区别对待,没有硬伤、没有硬障碍。

  第三点,中国所有城镇进入开发状态的土地都是国有的,而房地产税确是私有权基础上的征收。这方面要谈两点,国有土地终极所有权对房地产使用权持有者开征房地产税之间,从国际经验和我们改革实践来看,都是没有硬冲突的。

  另外,从国家改革实践来看,国有企业在八十年代要实行“利改税”解决什么问题?

  通过两步利改税,国有企业跟其他的企业一样上交所得税。按这种逻辑来说,要搞有计划的商品经济,必须把国有企业放在跟其他企业一样的公平竞争环境里,企业产权是国家的,但是有相对独立的物质利益,要调节的就是这种物质利益,需要有税的调节。

  现在同样道理,虽然终极产权是国有的,但掌握土地使用权的主体,无论是企业还是个人,具有自身相对独立物质利益。

  最后还有一些复杂的问题,比如小产权房等,我们需要在条件成熟情况下、在配套改革中去化解原来的历史遗留问题。

发稿:贾康审校:杨晓敏

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