恒大、融创双人舞步 50亿拿下绍兴连襟地块的三线信号

观点地产网

2016-09-13 23:33

  • “绍兴房地产总体还是比较稳健,比较少出现大起大落,价格没有凶猛的增长,也未见悬崖式下跌。”

    观点地产网 离杭州不足百里的绍兴,一众开发商正在为共同瞄准的“猎物”展开激烈的厮杀,他们犹如盘旋在半空中的鹰群,一旦看中了机会便俯冲而下。

    这已经是无锡之后,长三角战场上连续两天擎起的“地王”大旗。9月13日,绍兴浙化联、浙涤厂地块被融创及恒大瓜分,两者的成交总价分别为27.1亿元和22.5亿元,楼面价则为9476元/平方米及6804元/平方米。

    融创的拿地成本已经改写绍兴最贵地王纪录,对于绝大多数同行来说,这样的结果实属意料之外。在竞价之前,有业内人士预测该两宗地的成交总价可达38亿元,但实际价格却整整多出11.6亿元。

    “这说明了国内的大型房企开始将目光聚焦到了绍兴这块土地上,沉寂已久的市场氛围和环境将被改变,未来房地产价格体系也将提高。绍兴市场需要‘鲶鱼’来搅动,毕竟本土房企多是本地视野。”杭州双赢机构总经理章惠芳向观点地产新媒体指出。

    在二三线楼市中,绍兴的表现并不算突出,2014年、2015年更多是以价换量去库存,房价也长期岿然不动。但这种局面在今年迎来改观,绍兴的成交量不仅创历年新高,个别板块的价格甚至出现上扬。

    而这种相对稳健的状态也成为开发商拿地预期的基础,随着融创、恒大的今次入局,绍兴的房价格局或许将迎来一个里程碑式的起点。

    恒大融创双人舞步

    参与浙涤厂竞拍的房企阵容堪称豪华,除了最终夺地的恒大、融创之外,碧桂园、万科、保利、绿城、世茂等8家房企也参与报名,这样的阵容在绍兴土拍史上值得大书特书。

    在这场星光熠熠的土拍中,地王的横空出世似乎是理所当然。但超过多数人的预期,融创以总价27.1亿元拿下会稽路西侧1号地块,折合楼面价9476元/平方米,成为绍兴最贵地块。

    与此同时会稽路西侧3号地被恒大地产以22.5亿元收入囊中,高出起拍价11.2亿元,楼面价6804元/平方米。两宗地的总成交价高达49.6亿元,刷新绍兴土地成交金额新高。

    观点地产新媒体查阅出让公告获悉,上述两宗地的性质均为居住用地(兼容商业),其中1号地块出让面积为20万平方米,建筑面积为24.6万至28.6万平方米,容积率为1.23—1.43。而3号地块占地14.1万平方米,建面32.4万至33.1万平方米,容积率为2.3-2.35.

    在绍兴二环线内,恐怕很少地块能像浙化联、浙涤厂一样备受关注,虽然它曾与数家商业地产巨头传出绯闻,但最后都无疾而终。更为戏剧性的是,这个“双料地王”还曾在四个月前宣告终止出让。

    可以说,也正是这场突如其来的“意外”让恒大、融创成为了此次土拍中胜利的“舞者”。4月9日,浙化联、浙涤厂地块以编号会稽路西侧1号地块、2号地块和3号地块形式正式挂牌,其时,3宗地的总起始价为18亿元。

    但仅仅对外公示11天后,绍兴市国土局便一纸公文对外宣布,上述地块因故终止出让,但并未点明背后真实的原因。“雪藏”近四个月后,该批地块再次面世。原先的3个地块变成了2个地块,起始总价也比之前高出10亿,按60万方的建筑面积测算,楼面价达到4666.7元/平方米。

    对于竞买人资格,地块出让公告也作出调整。此前,该地块要求申请人必须是绍兴市域范围内注册的国有企业,这也意味着该地块基本上定向本地国企。但在新的出让要求中,绍兴市国土局将范围放大至具有独立法人资格的法人、自然人及其他组织。

    不过,竞买人在竞得土地后须于地块所在地注册设立一家新公司,独立从事地块开发建设;新公司原则上由地块竞得者全额出资,如确需联合开发建设的,竞得者必须持股51%(含)以上,且新公司的出资结构中,须有排名前15名的房企公司或其全资子公司,出资比例不得少于35%。

    显而易见,在上述调整的背后,绍兴市国土局对于项目的开发方提出了更高要求,同时也向外来品牌房企抛出了“橄榄枝”。

    三线绍兴的信号

    在平淡的三线城市掷出一颗“地王”炸弹,绍兴的房地产市场势必将迎来一片燥热,而对于当地政府来说,这也是乐于见到的。

    观点地产新媒体查阅绍兴近三年的统计数据发现,从2013年到2015年,绍兴全市商品房的销售均价分别9356元/平方米、8279元/平方米和8095元/平方米,呈现每况愈下的局面,这与一二线城市的上扬曲线截然相反。

    但上半年一线城市的政策收紧也降低了“虹吸效应”,同时带来了需求外溢,很多环一线城市地区都出现了楼市成交回暖,绍兴也不例外。

    绍兴市房管处统计,今年上半年全市商品房销售面积355.9万平方米,同比增长21.2%。从上半年绍兴市房地产市场走势看,年初开发投资形势比较严峻,出现13.1%的降幅,但在二季度开始逐步回升,上半年为2.3%的增速。

    多数业内人士在谈及此次火爆的土拍时也表示,开发商的涌入其实是对绍兴后市的看好。“绍兴房地产总体还是比较稳健,比较少出现大起大落,价格没有凶猛的增长,也未见悬崖式下跌。”

    “虽然有些板块的供应量很大,去库存压力也有,但这两地属于绍兴相对市中心的位置,而且地块也比较平整。融创所拿地块的容积率比较低,可以做成排屋或者洋房,表面单价高,但实际上从某种角度来讲比恒大那块地会好一点。这两块由外来开发商来拿,也体现了外来开发商对绍兴的解读。”章惠芳称。

    而融创房产投资发展部总经理李文军在拿地后即表示,绍兴有自己的特点,藏富于民,民间很富裕,大家都有改善的需求,现在绍兴市场已经在上升的阶段,“你说要上涨多大幅度我不敢保证,但绍兴是非常有机会的城市。”

    目前,上海以及杭州都处于量价齐飞的状态,但绍兴却始终未出现一个价格标杆,因此这次恒大、融创的拿地对绍兴楼市来说是一个很好的契机,未来的“鲶鱼效应”将会促进量价提升。

    更令开发商宽慰的是,在8月底,绍兴市房地产供给侧结构性改革相关方案出炉。绍兴希望通过改革到2017年,将在售商品住宅库存消化周期保持在10~16个月的合理水平。鼓励房地产企业兼并重组、优胜劣汰。到2020年,强企名企市场份额达到75%以上。

    为此,绍兴将推进棚改货币化安置,支持自住型和改善型购房需求,鼓励新市民购房和农民进城购房,消化非住宅商品房库存,用足用好住房公积金政策,全面建立商品房供地与库存、价格挂钩办法,促进住房租赁市场发展,加强公共配套设施建设,发展跨界地产。这些表态都为开发商加仓绍兴提供了政策背书。

    撰文:张常旺

    审校:武瑾莹

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