商业年会特稿 | 肖浩燃:升龙已在郑州占得先机

观点地产网

2016-11-22 17:16

  • “公司抓住了发展的机遇,在当地企业和外来企业都不看好的时候完成了布局,应该说公司在郑州的发展占了先机。”

    观点地产网 比起住宅市场的火热与随之而来的高压调控,郑州的商业市场似乎显得风平浪静。在平静的表面下,房企们正在努力对抗商业寒冬,升龙便是其中之一。

    自2006年进入郑州,升龙以曼哈顿广场为起点,逐步开发了升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙城等多个商业综合体项目。

    据升龙集团副总裁、郑州区域总裁肖浩燃透露,目前升龙在郑州拥有商业物业(不包括写字楼)约150万平方米,可推货值有100多亿。

    虽然房地产市场大环境整体向好,但升龙并不急于推出项目增加销售量。肖浩燃解释,升龙并不以扩大规模为目标,加之郑州今年推的地块比较少,公司计划拿地的资金需求减少了,便推迟了项目的入市。

    商业方面,在不断涌现的电商对手、逐渐增长的存量物业以及资金回流慢等客观问题面前,如何熬过商业寒冬成为横亘在房企面前的一个难题,不管是趁着此前商业地产热潮抢入的新手,还是像升龙一样在郑州拥有多年开发经验的老行家。

    肖浩燃透露,截至十月份,升龙郑州的商业销售在8亿元左右。

    他对这个成绩并不满意,但也表示,今年升龙商业项目并没有具体的销售目标,上述几个项目主要是以调整为主,“因为只有商业做活了,销售才能凸显销售的价值。”

    肖浩燃解释道,为不断提高商业地产的活力,升龙一些自持项目正在计划重新招商,引入更多体验型业态,并朝着时尚化、潮流化的方向发展。此外,升龙还计划对可以出售的商业采取返租的策略。

    依托于商业综合体内的住宅项目,升龙并不担心商业项目接下来的消化难题。肖浩燃介绍,公司主要发展的是社区型商业,所提供的商业足够支撑起社区及周围一公里范围内的消费力。

    肖浩燃将这种方式简称为“化整为零”,但在当前的商业大环境下,升龙也有意缩减在郑州的商业地产的比重。

    肖浩燃解释道,由于公司已经拥有了足够的商业体量,加之已有项目拥有一定的区位优势,所以升龙往后主要侧重于住宅发展。

    伴随着住宅项目的开发,升龙也将继续在合适地段打造少量更有特色的商业项目。

    以下为观点地产新媒体对升龙集团副总裁、郑州区域总裁肖浩燃先生的专访实录:

    观点地产新媒体:升龙在河南郑州和洛阳做了很多项目,每个项目都有商业物业,这些商业物业的总量有多少?

    肖浩燃:郑州差不多有150万平方米,洛阳有四五十万平方米。

    有一部分销售,但是大部分还是自持。有很多大商业我们没有出售,只是一些步行街和临街商铺卖掉了。

    观点地产新媒体:年初接受采访的时候,您说今年在郑州的销售目标是70亿,现在完成得怎么样?

    肖浩燃:我们第三季度有稍微放缓节奏,主要原因是销售目标调整了。今年上半年销售目标完成了,下半年考虑控制下推货节奏。

    还有一个核心的问题,郑州市推地变慢了,我们本来有两个项目要开盘,但是这个月才开始挂牌,这样影响了差不多半年的销售期。

    观点地产新媒体:前段时间房价涨得也很快,为什么不加大推货量?

    肖浩燃:这个是节奏把控的问题,因为新项目的推出时间延后了,资金需求量也往下降了。

    本来获取新项目的资金需求是放在今年的销售目标里,但是今年郑州没推出很多土地。我们一个项目的土地就包括在这次郑州城中村的供货里,如今这一块的资金不需要了,我们在销售节奏上面就进行了控制。

    观点地产新媒体:上半年市场涨得比较多,商业这一块情况会不会比较好?

    肖浩燃:商业项目和办公楼的价格上涨幅度基本在百分之二三十,因为我们今年对商业的销售量要求加大了,住宅的销售量要求比较少,有一些货值就推得慢一些。

    观点地产新媒体:商业和办公这一部分可以销售的货量大概有多少?

    肖浩燃:一两百亿,有一些正在发售,还有一些是永久持有,接下来差不多还有一百多亿的货值。

    观点地产新媒体:公司接下来在商办方面的重点是多少?

    肖浩燃:我们有计划对持有的商办项目进行调整,近期商业的形势和原来设想的不一样了,有很多商业项目和新形势已经接不上轨,一些持有型商业就需要重新招商以及调整业态。

    对于那些可以出售的商业,一部分可能实施返租的政策,最终再推向市场。

    观点地产新媒体:公司在郑州的商业地产很多,将来会考虑证券化吗?

    肖浩燃:我们一直在做证券化,只不过没有像上市公司一样有报表。

    我们会拿出一些产权化的资产和证券公司合作并一起推出,但不一定是以公司的名义在发布。

    资产证券化应该不会作为我们的重点,因为公司的重心还是以房地产为主业。

    观点地产新媒体:住宅限购之后,商业地产未来的市场会不会比较好一些?

    肖浩燃:郑州的商业和办公写字楼的销售与限购关系并不是太大,根本问题是郑州的商业推货量太大了,我觉得供需关系才是关键。

    郑州的商业库存量非常大,政府想推出办公项目后发展楼宇经济,这个设想很好,但是后期在市场把控和去化周期方面还是欠缺考虑的。

    观点地产新媒体:有一些公司已经在做共享办公和长租公寓,升龙会做这样的产品吗?

    肖浩燃:我们办公物业的体量虽然有些多,但是升龙在郑州的所有项目所处位置相对是比较核心的,大部分办公产品基本上靠近地铁站,所以去化方面的压力相比其他公司来说要比较好一些。

    我们对于发展这一类产品考虑得比较少,现在主要还是以销售为主。

    观点地产新媒体:您觉得什么样的商业地产项目才算是好的项目?

    肖浩燃:在传统商业发展受到冲击的情况下,商业更多倾向于体验式商业。我们的综合体也在考虑结合老百姓的居、住、行几个方面的需求进行发展。

    好的项目并不是指要打造一个高大上的产品,或者引进LV、GUCCI这类比较顶尖的品牌,而是要注重一些互动的内容。所以,我们的商业项目在推出后一直在调整。

    传统商业方面,我们和一些百货品牌进行交流,他们也在考虑转型的事情。目前,我们面临着重新洗牌、重新招商的问题,计划在新的项目里面加入更多互动型的业态,比如街区商业、主题商业,并朝着年轻化、潮流化的方向转型。

    观点地产新媒体:这是不是郑州这种二线城市商业综合体的特点?

    肖浩燃:在郑州,有一两个区域或一两个商场引进高端品牌便足以支撑消费需求,更多要考虑中产阶级和中等水平家庭的消费需求,而且是日常的体验式消费,这样更能把人气聚集在一起。

    我们商业最大的优势和特点就是和几十万、上百万平方米,甚至两三百万平方米的住宅捆在一起。

    我们现在研究的是小区业主的需求,使他们都能够在商业项目中进行消费。所以,我们发展的方向也是社区商业。

    观点地产新媒体:每一个综合体里面有很大量的商业体量,这些全部都打造成社区商业形态吗?

    肖浩燃:比如超市,我们所引进的超市体量基本上介于1万到2万平方米之间。如果周边有几万户业主,一个超市完全能够支撑。如果一个超市不够,我们还会多开几个。这里的超市也有分类,比如进口超市与大众超市等。

    我所说的社区商业并不是指小店铺,而是能够满足业主们的需求,并且具有针对性的业态,包括KTV、电影院、大型电玩等。

    社区商业里更多的是特色餐饮,还有一些健身业态及特色店等,无形之中业主们慢慢会依赖我们商圈内的商业。

    观点地产新媒体:您是否看好郑州之后的商业地产发展?

    肖浩燃:我们已经在慢慢收缩商业部分,接下来基本上以住宅为主,因为我们的商业保有量已经够了,而且这些商业的位置在郑州都是比较好的。

    观点地产新媒体:从持有量来看,如果把这些商业量开出来需要多长时间?

    肖浩燃:三年到五年。因为我们最后两三个商业地块也准备要开工了,目前正等规划获批。

    因为涉及到一些规划上的调整,所以推出时间比预期晚了半年到一年。原来做商业更简单、更粗暴,开发商引进一个百货就可以,你愿意跟我签约,我按照你的模式给你建。

    但是有时房子建好了,百货公司却已经倒闭了,而且有时因为这些百货的开店计划已经缩减了,所以宁愿违约也不要这家店。

    从我的观察来看,因为老百姓的钱全部拿去买房子了,所以消费没以前那么多。再加上现在实体经济下行的局势,老百姓手上的钱并不像大家看到的数据那样宽裕。

    比如郑州人均收入三千多,两个人就是六七千收入,供一套房子每个月要还至少三千元,还要养孩子,还有多少钱去外面消费?

    观点地产新媒体:公司在郑州旧改方面做得比较好,接下来是通过旧改方式拿地还是去公开市场竞价?

    肖浩燃:我们一直都在继续拿地,现在郑州市场基本上没有推什么土地,只要能够拿到地,什么方式都可以使用,没有什么固定不变的模式。

    观点地产新媒体:到十月份为止,公司商业板块的销售情况是什么样的?

    肖浩燃:商业有两三个亿,办公有五六个亿,差不多8亿左右。

    今年没有明确的销售目标,因为商业的销售是放到每一个大项目的销售目标里。

    观点地产新媒体:您怎么看升龙这十年在郑州的发展?

    肖浩燃:公司抓住了发展的机遇,在当地企业和外来企业都不看好的时候完成了布局,应该说公司在郑州的发展占了先机。

    我们在郑州有比较大的团队,还有一两百亿的货值,未来追求的是平稳发展。伴随着住宅项目开发,在比较合适的地段,也会打造一两个更有特色的商业项目。

    撰文:王州婷 张凯璇

    审校:劳蓉蓉

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