万科、印力与凯德大买卖 郁亮84亿收购20个购物中心的台前幕后

观点地产网

2018-01-05 12:41

  • 商业地产行业就像人生,总有许多的巧合,两条并行线也可能会有交汇的一天。

    观点地产网 1月5日,小寒料峭,万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼首席执行官丁力业在寒冬中远赴新加坡,与处于热带的炎夏邂逅。而横跨2000多公里的风尘仆仆,都是基于一场巨大的商业交易。

    5日上午9时,作为同行的凯德牵手印力,给商业地产市场丢下了重磅消息。凯德对外宣布,将通过旗下全资子公司凯德商用,与无关联第三方达成协议,向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,交易价格为17.059亿新元,合约83.65亿人民币,预计于2018年第二季度完成交易。

    随后“无关联第三方”浮出水面,印力官方向观点地产新媒体透露,将联合万科和Triwater 通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议,收购凯德在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债。印力透露,上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批。

    自此,这宗83.65亿商业礼包交易的主角已经悉数登场。而交易背后向人们呈现的,则是商业地产在三四线城市演绎的一场“向左右,向右走”的经典戏码。凯德明显是走出来的一个。凯德透露,上述20个购物中心分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

    此外,这次“世纪”大交易也让外界对凯德多年来的资产管理策略一览无余。一直以来,在商业地产领域,凯德就坚持出售成熟资产和收购成长性资产并举的发展模式。前期于目标城市的成熟商圈选址开发,通过一套以定位、空间设计、客户需求为核心的运营体系提高坪效,再结合多元金融化工具,让商业物业实现资产增值和资本回报,是凯德模式的价值核心。

    而交易天平另一端的印力则是走进来的一个。印力表示,通过收购,印力得以进一步加速区域市场深度布局,推动存量资产优化策略。

    83.65亿商业礼包交易

    1月5日,继33.6亿收购广州乐峰广场后,凯德又向商业市场释出重弹。只是这一次它的角色已经发生改变由收购方变成了出售方。

    根据凯德官方对观点地产新媒体披露,凯德通过旗下全资子公司凯德商用,将位于南昌、益阳、湛江等19个城市的20个购物中心项目公司的100%股权及相应负债,出售予与无关联第三方,交易价格为17.059亿新元,合约83.65亿人民币,预计于2018年第二季度完成交易。

    在凯德发布消息一个小时后,事件中的无关联第三方终于向市场露出了神秘面纱。印力官方对外公布,其联合万科、Triwater,通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。

    根据协议,三方将联合收购凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债。不过印力透露,上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批。

    自此,这宗83.65亿商业礼包交易的主角已经悉数登场。而交易背后向人们呈现的,则是商业地产在三四线城市演绎的一场“向左右,向右走”的经典戏码。

    此次股权交易涉及的20家购物中心 

    来源:凯德集团

    凯德透露,此次交易有利于优化凯德集团资产配置和集中资源,所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

    观点地产新媒体了解到,此次股权交易所涉及到的的20家购物中心,凯德通过旗下公司平均持有10年,项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。这些购物中心分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

    截止2017年6月30日的统计数据,此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。“(此次出售)对集团整体收入影响不大。”凯德官方表示。

    而作为“礼包”接收方的印力则表示,此次股权交易涉及的20家购物中心分布在华北、华东、华南和中西部区域的19个城市,且均位于所在城市的核心区域,有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。

    对于收购资产包的更深层次考量,印力表示,上述项目沉淀了优秀的商业管理人才,对印力的人才储备及未来发展具有重要意义。另外,这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内,有助于城市公司下沉到核心区域市场及周边城市群。

    观点地产新媒体了解,交易完成后,上述购物中心将全部交由印力运营管理,并计划按照其品牌定位“印象”系列及标准进行提升。通过收购,印力得以进一步加速区域市场深度布局,推动存量资产优化策略。至此,印力在全国持有或管理的商业项目数量120家,管理面积1000万平方米,管理资产规模逾800亿人民币,遍布中国58个城市。

    凯德商业地产买卖逻辑

    20个购物中心,价值83.65亿的商业资产,凯德的此次交易显得有点坚决。而背后支撑它的则是早已形成体系的资产管理策略。

    观点地产新媒体获悉,2004年底,凯德商用与深国投下属商用置业有限公司签订合作框架协议,就15个深国投商业中心的项目公司进行合作,涉及金额达50亿元人民币左右,正式进入中国市场。

    根据彼时约定,合作的15个商业中心主要分布在广东、四川、山东等地区,凯德持有项目公司65%的股份。商业中心开业后,将由凯德与深国投合资的商业管理公司进行管理。2009年资产置换后,凯德商用共获得22个项目的全部股权,深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。

    而此次出售的项目中,有绝大部分就与上述深国投合作项目吻合。对此凯德相关人士独家回应观点地产新媒体称,和深国投合作的项目,通过十几年经营,服务当地社区和消费者,带动了当地的城市发展和商业升级。现在,作为资产管理的一部分,出售这些项目公司的股权,是正常的商业行为。

    上述人士透露,早年跟深国投合作的项目中,成都的凯德广场·金牛、绵阳的凯德广场·涪城、长沙的凯德广场·雨花亭等凯德会继续持有,目前正常运营。

    在此前观点地产新媒体举办的新加坡游学-走进凯德中,就有学员提出问题称,过往凯德和深国投合作的项目面积都在4万平方米,分布于三、四线城市,为什么没有REITs化?

    彼时,凯德集团中国首席执行官罗臻毓就回应称,在中国绝大部分商场,除了上市的信托之外,都在凯德的4个房地产商业基金里面,其中也包括深国投资产包里面的商场。

    星展银行相关高层曾对观点地产新媒体透露过,在新加坡上市的REITs中,如果物业分布在不同的地方,比如有些是一、二线的,有些是三线的,这对投资者来讲,会带来一定的投资投资担忧,因为不同城市的资产回报率不一样。这或许也是凯德出售资产的考量之一。

    除此之外,凯德模式最基本的核心就是出售成熟资产和收购成长性资产并举。凯德模式的价值核心是,在目标城市的成熟商圈选址开发,随后借助一套以定位、空间设计、客户需求为核心的运营体系提高坪效。最后再结合多元金融化工具,让商业物业实现资产增值和资本回报。

    而对于目标城市的选定,凯德也有着自己的考量。在凯德内部,有布局“核心城市群”的战略。凯德表示,所获资金将用于继续投资优质物业,并强化在北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群及周边城市的业务布局。

    观点地产新媒体了解,位于成都城市群的重庆属于凯德重点布局的一个。罗臻毓曾透露,开发和经济体系的延伸上来说,重庆扮演很重要的角色,这也是凯德重仓的要素之一。

    因此,从这个角度讲,过去凯德如果追求的是“量”的扩张的话,那么现在更像是要回归到到“质量”的提升上来。即核心城市群、成熟商圈,在加上自己的运营和资管体系,从各个层面达到回报要求。

    截止目前,目前凯德在中国的总开发规模约2,200万平方米,管理的总资产超过2,000亿元人民币。2017年全年,凯德新开业六大综合体,均位于五大核心城市群,包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德·西城、上海的凯德·星贸和苏州中心,平均零售面积达13万平方米以上。目前,仅在北京和上海,凯德分别拥有/管理8个商业地产项目。

    撰文:陈朗洲

    审校:刘满桃

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