业绩会直击|“只有河南”胡葆森:建业2020年销售额占全省10%

观点地产网

2018-03-13 19:30

  • 也许是袁旭俊的表达不够坚定,作为老板的胡葆森最后补充,2018年50%的增长完全是有信心实现的。

    观点地产网 半年之后,建业地产的业绩会又来了新人。3月12日,董事会主席胡葆森带领管理层,一行五人出席2017年度业绩会。除了去年已经露面的新任CEO袁旭俊以及新任CFO胡平,新面孔刘卫星也首度亮相。

    2017年1月,胡葆森首度对外宣布邀请原工行河南省分行行长刘卫星加盟建业,任联席董事长。业绩会上,刘卫星坐在胡葆森的右侧,这个设置也足见其地位。

    不过刘卫星全程几无发言,年过花甲的胡葆森则在台上足足站了20分钟,对着现场媒体打开了话篓子。去年,上台演讲的是袁旭俊。

    胡葆森在20分里讲到过去10年里房地产商集中度,以及建业的省域化策略,并力邀传媒赴郑州。他还作了个大胆的预测:2020年底的时候,百强企业将控制国内房地产行业市场份额的80%到85%。

    虽然是一名扎根河南的开发商董事长,但胡葆森在文化艺术界的朋友并不少,先是牵手华谊兄弟,后又拉来《印象·刘三姐》的导演王潮歌,在郑州洛阳做起了游客的生意。

    2017年10月,胡葆森与王潮歌合作的一个文旅项目启动了,名字挺有趣——《只有河南·戏之国》。这个60万平方米的项目位于郑州,据说可以让人们“看到、听到、闻到、触到、尝到”中原文化。王导“只有”系列的剧本我们还没法欣赏到,但是“只有河南”这个名字却更像是建业地产这家企业最简要整洁的写照。

    自从1992年胡葆森回归中原家乡创立建业之后,几乎没有离开河南这一片土壤。

    同样在演讲里,胡葆森称,过去十年与未来三年,建业战略基本上依旧聚焦在河南市场上,不断提高在这个市场的份额。

    他提出的目标是,希望自2018年开始,用三年时间,达到在河南市场10%的份额,具体到2018年则是7%-8%。观点地产新媒体获悉,以2017年301亿的销售额来讲,建业在河南的市场的占有率为4.3%,若计及代建的70亿销售额,其市占率能达到5.2%。

    再对比一年前胡葆森的说法,他称,在建业成立30周年时(2022年)市场份额将达15%,同时资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。

    不过,2017年的千亿房企已经达到了17家,2022年的千亿份量与去年将相去甚远。业绩会上,胡葆森再度表达了对中原市场容量的信心,但同时也透露了他对于规模的心态,即满足于百强之内。“十年之前建业位列百强企业里面,今天在百强企业里面,我们希望十年之后依然是中国房地产行业的百强企业。”

    至于销售目标,CEO袁旭俊透露,在未来的两到三年时间内,建业会争取保持50%左右的增长速度。也许是袁旭俊的表达不够坚定,作为老板的胡葆森最后补充,2018年50%的增长完全是有信心实现的。

    观点地产新媒体了解到,2017年建业合同销售金额为304.15亿元,同比增幅为51%,一改2013年-2015年间销售增长缓慢的局面。按50%增幅,建业2018年销售客或达到456亿元。

    胡葆森现场大概推演了千亿目标及15%的市场占有率的依据:建业2018年全年开工的面积预计会突破1000万平方米,这部分项目将在未来三年推向市场,以均价7000元/平方米计,货值在700亿元。此外,这还不包括建业目前在建的800万平方米以及轻资产的销售。

    轻资产是建业自2015年开始推进的业务模式,三年来该公司已完成75个轻资产项目的签约,涉及总建筑面积约1,246万平方米。据一年前胡葆森接受观点地产新媒体采访时称,轻资产代建项目以河南县级市为主、地级市为辅,郑州主要还是重资产项目。

    袁旭俊称,由于轻资产项目仅是管理输出,毛利率很高,2017年贡献了2亿元的利润。业绩公告显示,2017年建业的轻资产业务收入为3.08亿元,同比增幅接近七倍。而且,2018年,建业的轻资产总项目将超过100个。

    虽然全年营业收入有46.2%的增幅,但2107年建业地产的毛利率微跌至23.6%。袁旭俊解释称,2017年结算的项目中,2015年的部分楼盘价格比较低,同时2017年车位、高利润商业的占比相对比较少,整体导致毛利率下滑。

    对于2018年的调控形势,胡葆森预测,今年不会有太多新的政策集中出台。

    以下为建业地产股份有限公司2017全年业绩会现场问答实录:

    现场提问:建业地产的销售金额从2012年到2017年的复合增长率是24.1%,接下来公司有没有加速发展的计划?2018年的销售目标大概是多少?

    2017年公司的新增土储1467万平方米,平均土地成本大概是多少?截止2017年底公司土储总面积有3118万平方米,总体平均土地成本又是多少?

    目前银行给公司的授信额度是多少?2018年是否有融资计划?

    胡平:我先回答后面两个问题。我们在2017年新增加的土地储备成本大概是1600元/平方米左右,目前土地储备总面积为3000多万平方米,平均成本大概为1000元/平方米。2017年在土地成本不断上涨的情况下,我们也获得了有安全边界的土地资源。

    关于授信额度和融资的计划,目前我们在各个银行总共拿到的授信额度是600多亿元,在2018年还有一些融资的安排,这也是为了使企业更加稳健和快速的发展,需要有一些融资的安排,具体的计划我们会在公司的公告中陆续披露。

    袁旭俊:建业地产业绩过去10年的复合增长率在24%左右。公司发展得快,就有极大的风险,但是发展得慢,就会处于一个落后的局面。建业地产这几年一直处于房地产的百强行列,2017年我们市场排名是第52位。

    我们2015年经过战略转型,在2017年开始有了小小的提速,其实我们2017年的销售业绩大约300亿,相比2016年有50%的增长,也是到了一个水到渠成的增长时机。在未来的两到三年时间内,我们会保持50%左右的增长速度。当然这是我们的目标,具体的结果也要根据市场的形势、政策的情况而定,我们争取有这样的增长速度,以维持我们在市场当中的地位。

    胡葆森:袁总说的300亿是不包括我们的轻资产的,也就是大家说的代建。代建去年也有将近70亿的营收。

    袁旭俊:对,我们在河南省的市场份额2017年达到了4.3%,相比2016年的3.6%有了0.7个百分点的增长,如果把70亿的轻资产收益算进去的话,全年的市场占有率应在5.2%左右。在2018年我们希望能做到7%到8%之间的市场占有率。

    现场提问:国家对房地产调控的政策还在持续,对今年的市场有什么看法?对公司的发展速度有什么影响?另外,去年有两个项目由出售改为出租,原因是什么?今年还会不会有改变的举动?还有,文化娱乐业务的表现怎么样,收益将来会怎么体现出来?

    胡平:2017年有两个出售资产转为投资性物业,一个是三门峡的项目,另外一个是郑州的项目,做这样的调整,是为了更好地体现这两个资产的价值。因为这两个资产不管是出租率还是租金的体现上,都是要高于它目前帐面上的价值,所以为了真实地反映它的价值做了这样一个调整。

    胡葆森:中国市场是一个政策市场,牛市、熊市都是根据数据、规律性的研究做出的判断。而由于目前的国家治理机制,政府政策对市场的影响是很直接的,从去年提出房住不炒,到今年两会关注度很高的房产税都是如此,市场也都会提前消化这些政策的导向。

    我判断今年的市场,从政府的角度不会连续出台打压、调控这种负面的政策,限购、限贷、限价、限售去年就已经开始实施,从政策层面,今年不会有太多新的政策集中出台。

    建业已经覆盖了省、市、县、镇、村各个层级市场。我们对政策当然也关注,但并不是十分关注,无论政策是好是坏,基本上不会影响我们业绩目标的达成。一个目标的提出,也一定是留了一定的余地,这是给政策可能带来的影响留的。

    另外,我们的文化旅游业务从2013、2014年就开始发力,和华谊兄弟合作了一个电影小镇。这个电影小镇在今年年底前后会开业,总共规划了6条街,今年年底开业前两条街。张艺谋等的导演组合在全国做了一些文化旅游项目,叫印象系列。后来团队里的王朝歌导演团队又单独开发了“又见”系列,包括《又见平遥》、《又见五台山》等。

    从前年开始他们和我们合作,在河南做了一台实景演出,是一个戏剧公园,叫《只有河南》。从2016年签约,现在已经动工了,大约在两年之后建成。

    现场提问:财务报表里面提到公司有17亿的银行贷款,2到5年会到期,今年开工的项目相比2017年又有了71%的提升,这方面会不会造成集团在杠杆上有一些压力?如果有所上调的话,大概有多少?胡总提到在未来两到三年建业的营收会达到千亿,这是你的目标吗?

    刚刚提到有一个愿景,建业在慢慢转型,今年6月份有一个新的口号,会做一个新型生活方式的服务商,但公司直到去年年底收入的97%还是来自房地产的销售,有了新的定位以后,这个数字会不会有一个变化?去年集团拿出160亿来拓展土地储备,集团也第一次在三亚投了地,想了解一下关于海南省或者是河南以外的发展情况?

    袁旭俊:我们的销售主要是即售型物业,有97%会体现在我们的销售收入上,这是毫无疑问的。另外,我们的开工面积增长了71%,是不会引起资金的压力的。企业本身的现金流会支持到我们的开工计划。同时,开工计划不是一个时点开工的,它是全年的,从1月开始到年底,我们会有一个合理的分布,这不会影响到现金流的安全性。

    现场提问:50%的提升目标是未来两三年还是长期的计划?

    袁旭俊:我们不能预测太久,但这两到三年会保持50%左右的增长速度。

    胡平:我们2到5年的贷款应该是170亿,这说明我们的短期和长期贷款的比例结构是很安全、合理的;现在短期的负债是44亿左右,持有的现金存量是130多亿,所以现在还是处于比较安全的状态。

    袁旭俊:2017年年底帐上的现金有134亿,同时负债率也大幅下降,保持在50%左右。

    现场提问:未来预期会不会有所上升?

    袁旭俊:会保持平稳。

    胡葆森:一个企业的指导思想、经营原则不会有大的波动,像建业一直属于稳健派,或者再说得不好听一点叫保守派,我们会一直采取稳健的发展策略。

    现场提问:去年投地花了160亿,未来的花费会是怎样的?

    胡葆森:年初并没有做160亿这么大的拿地金额预算,但是在中国拿地不是说年初计划拿多少,年底就会拿多少。首先政府供地的节奏和供地的数量无法控制;另一方面,一些城中村改造,一级开发的项目,什么时候能办下来,时间表也说不准,所以有时候还是有一些年初计划外的事项发生。土地市场有太多的不确定性。

    再说说三亚的项目。简单说,无论今天的一两个项目,还是未来的若干个项目,客户依然是河南人。未来我可能还到其它地方,最终我们的客户还是河南人。过去10年,整个海南的房子消费的人群来讲,河南的客户一直排在前三位。

    现场提问:2018、2019年可能是轻资产的发力年,轻资产带来的收入,在未来三年预计有多少?我看到今年的毛利率有所下降,原因是什么?轻资产可能毛利率会高一点,以后我们的毛利率会不会有走高的趋势?

    第二个问题是关于省域化的问题,从这两年河南的市场成交金额来看,建业地产设定的15%的市场占有率离千亿目标还有一定的距离,您提出这个市场占有率能达到千亿,是因为看多河南市场,还是有什么其它渠道来达到这个千亿的目标?

    第三个问题是商业方面,注意到近几年咱们在商业地产这一块,在土储里面总体的占比是逐年下降的,之前有11%,今年是7%左右,这个调整的原因是什么?

    袁旭俊:截至2017年,建业获取的轻资产项目有39个。轻资产是我们的品牌、管理和能力的输出,因为我们这方面没有资金上的输出,主要是通过管理输出,它的毛利率肯定是比较高的。

    我们在2017年已经实现了预定的目标,轻资产项目拥有超过3.5亿的收入,也有超过2亿的利润。在2018年我们的轻资产总项目会超过100个,在超过100个以后会保持一定的稳定性,2019、2020年我们会根据市场的情况保持它的稳定性。

    至于毛利率下跌的问题,在今年的报表上毛利率下跌了0.5%,主要是因为2015年的部分楼盘价格比较低;另外,也有可能是因为产品结构上的差异。在今年的结算里面,我们的车位、高利润商业的占比相对比较少。我们2017年的销售毛利是超过前几年的,在后面几年的毛利率会保持稳定甚至是略有提升,实际经营的毛利率并没有下降的趋势,反而是有所提升。

    胡葆森:至于千亿目标和市场占有率,这个战略的制定者主要还是我,之所以在2000年的时候我们就确定不出河南,是因为当时政府提出了一个“中原城市群”的概念。18年过去了,当时构思的中原城市群现在基本上都变成了现实,包括郑汴一体化、郑许一体化,中原城市群不断地发力。

    去年河南的商品房成交总量首次突破了7000亿。建业2018年开工的面积预计会突破1000万平方米,而我们的平均房价又接近7000元,高于全省的平均房价将近一倍以上。

    另外,我们有3000多万平方米的土地储备,今年还会有新增的土地储备,2018年新开工的项目,肯定是在今年、明年和后年要陆续推向市场的;而按照平均房价测算,就是700亿的货值,加上现在在建的800万平方米左右的项目,还有轻资产的收入,相信千亿目标、15%的河南市场占有率,未来两到三年一定是可以实现。

    胡平:关于商业地产的问题,因为我们更多的资源是在住宅的发展上,对商业的土地我们更多的是看机遇,如果有比较好的机遇,我们会进行获取。

    现场提问:今天看到一些报道说A股的房地产信托可能在今年上市,您有没有了解到这样的传闻?公司未来会不会分拆一些商业的项目去做REITs?

    胡平:在2017年我们公司也在探讨,但是因为国内的税务问题,在内地真正的REITs还没法落地,当然我们也在研究一些成功的类REITs案例,可能会从这些方面做相关的安排。

    撰文:张凯璇 曾树佳 陈泽旋

    审校:劳蓉蓉

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