最严外债禁令 融资冰河期房企如何破? | 博鳌倒计时33天

观点地产网

2018-06-29 00:26

  • 身处盛夏,融资却迈入冰河期,开发商怎么获得增量资金?怎样应对新的商业环境?

    编者按:2018年,恰逢改革开放40年,中国经济和房地产进入了新的时代,本届论坛将主题设定为“地产归途 时间与未来”,以切合当前行业巨大变化的背景,并希望看到房地产未来发展的方向。在这种行业变革潮流中,什么才是行业内关心的问题?什么才是未来的制胜关键?

    今天,距离2018博鳌房地产论坛开幕还有33天,答案即将揭晓。

    观点地产网 “这是最好的时代,这是最坏的时代……这是希望之春,这是失望之冬……人们面前有着各样事物,人们面前一无所有。”英国作家狄更斯曾这样描述工业革命发生后的世界。

    今天,我们也生活在一个矛盾的世界之中。

    中国房地产市场化改革起步于1987年前后,三十余年间创造出了一个高达人民币13万亿元的商品房销售规模。这个销售纪录的密码,在于引入快周转、高杠杆的模式,大量融资买地、盖楼、卖房,然后开始新一轮循环,这被内地开发商普遍应用以至于催生出“碧恒万”等五千亿级别巨兽。

    如今“快周转”依旧是内地开发商发展的不二法门,过去两年销售规模增速是最好的诠释,但“高杠杆”却已江河日下。

    6月27日消息,国家发改委明确,将引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

    这是过去一周以来,继西安、长沙、上海等地限购政策,棚改政策调整之后,中国房地产市场继续承受压力。开发商还没来得及感受央行定向降准带来的潜在资金利好,便已因“最严外债禁令”感受到政策调控的威力。

    过去13年间,尽管货币政策经历收紧、宽松等周期,房地产企业海外发债规模仍实现逐步提升。据彭博统计,2017年国内共发行房地产美元债475亿美元,同比增加232%,而2005年仅为7.25亿美元。

    从适应环境的角度看,外债潮流体现的是开发商因时制宜的变通,以及顺应形势的生存之道。2016年,国内的交易所和银行间协会先后调整公司债发行准入门槛并进行分类管理,境内融资政策收紧,这成为开发商再次寻求海外发债的导火索。

    作为国家去杠杆的重点领域之一,开发商的融资结构已出现明显变化。观点指数通过对全国10家国内品牌房企跟踪监测发现,2018年至今上述房企融资金额合计达到人民币2262.99亿元,其中银行贷款及为子公司提供贷款、融资担保占比达36.21%,其次为境外融资,占比高达32.83%。需要注意的是,过往房企青睐的公司债下降到9.64%。

    数据来源:全国10家品牌房企跟踪监测,观点指数整理

    至2018年,开发商发行外债的趋势愈演愈烈,据彭博统计,今年1-4月中国房地产行业美元债发行规模达189亿美元,同比增长逾六成。

    观点指数从发改委官网获悉,前五个月,发改委共计备案登记24笔与房地产相关企业的境外债发行,既包括万科、保利、融创、旭辉、绿地、万达等千亿级房企,也有诸如力高、花样年、合生、国瑞等中小型房企。

    彭博指出上述外债存在的风险隐患:2017年发行的中资美元债大量缺失债券评级,其中无评级债券占债券总发行金额的比例达到78%;已获得评级的债券中,房地产行业的评级资质较差。至2018年4月,美元债仍然以无评级债券为主。

    上述问题,在6月27日国家发改委发布的记者会问答中被指出,并成为金融风险防范的精确监控重点。

    鉴于地方鉴于地方城投公司评级整体较低、房地产企业境外发债规模增长较快、部分企业自身资信情况一般、外债偿还能力不足等情况,发改委将同有关部门合理控制外债总量规模,优化外债结构,有效防范外债风险。具体措施包括优化外债结构,重点支持一批综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构赴境外发债。

    需要明确的是,发改委最新收紧外债融资后,开发商依然可以“借新还旧”,但实际通过外债实现新增融资的难度已明显加大。其它资金来源中,近期公司债、ABS、中期票据等境内融资的难度也有所加大。在此情况下,今年以来包括碧桂园等主流房企均通过提高周转速度实现现金回笼,填补资金缺口。

    融资门槛、销售规模变化只会加速行业分化。据华创证券监测,2015-2017年,房地产龙头企业的融资集中度由25%升至33%,拿地集中度由14%升至46%,销售集中度由11%提升至18%。

    随着2018年的推移,融资收紧已然成为资本市场最大的共识,部分开发商开始转向成本更高的渠道。截止一季度末,全国68家信托公司受托资产规模为25.61万亿元,环比下降2.41%;房地产投资信托规模为2.37万亿元,环比则增长3.87%,增量领跑全行业。

    2018年下半年房地产行业的还将出现怎样的走势?身处盛夏,融资却迈入冰河期,开发商怎么获得增量资金?怎样应对新的商业环境?

    博鳌房地产论坛现场

    8月1日,2018博鳌房地产论坛即将启幕,这是一场房地产全行业的盛会,这里有着众多经济学家、行业领袖、金融专家等业界大腕。在这四天三晚的思想碰撞中,通过交流和分享,也许能够得到适合自身的答案,也许能够找到通往成功的坦途。

    撰文:钟凯

    审校:徐耀辉

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