百亿开拍、70亿流拍 路劲低溢价落子与苏州楼市冷热

观点地产网

2018-07-23 22:30

  • 从路劲的出手规律和本次9号地块的出让,不难看出的是,房企对于自己的需求和钱包都有一本清晰的账。

    观点地产网 如果要用一句话来形容苏州7月23日的土拍情况,那这句“猜中了开头,却猜不着结尾”无疑最为贴切。

    一个月之前,苏州一口气挂牌出让12宗地块,总起价高达166.8亿元。其中狮山街道的三宗地块起拍楼面价均超过2万元/平米,最高限价均在3.5万元/平米左右……

    一切的消息似乎都在预示着苏州下半年的首场土地拍卖将会是一场“盛典”。

    7月23日上午,苏地2018-WG-8号至13号地块率先开拍,起拍总价过百亿。令人意外的是,距离原本预告开拍时间还有半个小时,包括8号地、10号地以及原本定于24号竞拍的15号地等三宗土地在内,交易状态竟显示为“已流拍”,总起价约68.12亿元。

    土拍气氛一冷到底,随后不久,11号、12号地块分别由相城交通建设投资(集团)有限公司和深圳创景投资管理有限公司(平安)以底价竞得。唯一稍具看点的9号地块,也仅经过了13轮竞价便由路劲以11.44亿元摘得,溢价18%,整个土拍现场可谓波澜不惊。

    对于曾在今年上半年实现两日土拍揽金236.4亿的苏州而言,这一成绩实在欠佳。究其原因,除了土地自身条件外,房企拿地态度的转变等外因同样关键。

    从地块条件来看,位于相城区的10号商住地是当初一起挂牌的12宗地块里,起拍总价最高、面积最大的地块。该宗地出让面积9.55万平米,起拍总价约31.52亿元。在此之前,已经进入相城区的包括建发、九龙仓、中粮等诸多房企。

    对此,业内人士柴郭慧介绍说:“相城这一片区项目不少,再加上这块地本身起拍价并不算低,房企拿下这块地可能会有较大的片区压力。”他坦言,如果这一地块的条件让房企觉得没有足够的腾挪施展空间时,那在做决定时会更加谨慎。

    另一宗流拍的8号地,其实早在今年2月就已出让过一次,当时也同样面临流拍窘境,其原因或许与地块周边存在高架、高压线、变电站等不利因素有关。

    值得注意的是,该地块2月出让时的起始价为23.16亿元,本次出让的起始价降为了20.07亿元。虽然自折身价,奈何依旧未能改变其流拍的命运。

    被路劲拿下的9号地也在今年2月进行过竞价并流拍,当时的起始价约为12.18亿元,包括住宅和商业两部分共约9万平方米。根据资料可知,7月23日出让时该地仅包括住宅部分约4.5万平方米,起始价为9.7亿元。

    最终,路劲溢价18%拿下这一地块,11.44亿元的总价比当初该地块住宅+商业“打包”出售的价格要低。另外,路劲今年以来拿地动作一直不多,最近一次是在7月13日,路劲联合金茂在济南以14.09亿元拿下一宗宅地,溢价率也仅为3.6%。

    从路劲的出手规律和本次9号地块的出让,不难看出的是,房企对于自己的需求和钱包都有一本清晰的账。

    “从土地流拍的情况来说,资金面的大环境是收紧的,房企也需要在这个过程中持续收紧拿地的策略。”市场分析人士严跃进分析说:“尤其是对于部分限价比较严厉或者说约束比较多的城市,房企在拿地方面更是需要谨慎。”

    另一宗流拍的15号地块起拍楼面价约为2.13万元/平方米。据了解,该地块周边的佳兆业广场目前在售小高层产品均价在2.9万-3万元之间,金地名悦目前小高层在售均价在2.1万-2.2万元之间。有市场人士分析,“偏高”的起始楼面价或许是其流拍的原因之一。

    如果将苏州土地比做一件商品,那么不管是“没人买”还是“低价买”,都离不开有没有钱买和值不值得买这两大因素的影响。

    与本次苏州城区土拍遥相呼应的是,太仓市同样有两宗23日开拍的商住地块,最后一宗遭遇流拍,另一宗则以底价成交。

    也就是说,苏州在一天之内流拍了四宗涉宅地,这让业界对24日剩余地块的竞拍情况和苏州土地市场表示担忧。

    对此,柴郭慧指出,虽然某一区域某一时间节点也会出现热点,但其实今年以来苏州的土拍市场总体而言较为平稳。

    据了解,今年上半年,苏州成功出让了68宗地块,土地出让总金额约达542.8亿元,地块最高溢价曾达94%。但与此同时,也有两宗地块流拍,二十余宗地块以底价成交。

    严跃进表示:“土地市场的大趋势还是看好的,尤其是苏州市场本身来说未来发展的空间依然较大。”

    不过他也直言,接下来预计部分房企会更加保守,严厉的资金管控下,部分房企的公司债发行计划不得不搁置下来。“若是三季度销售数据较好,那么第四季度重启拿地的窗口期就会实现,房企也会有更大的积极性去拿地。”

    撰文:陆欣

    审校:刘满桃

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