领袖访谈 | 施永青与观点面对面:中原父与子

观点地产网

2018-07-24 17:28

  • 生命体是独立的,能经得起时间考验一直存活,就代表有值得传承的地方。家族企业是个复杂的生命体,要传承并不简单。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 和往年不同,今年的施永青专访安排在深圳总部,这间位于深圳后海的办公室显然比香港的阔气多了。

    更重要的是,这一次施永青不是一个人。

    古语云,打虎亲兄弟,上阵父子兵。这位素未谋面的施俊嵘公子,一开始显得拘谨,随着访谈话题变得轻快而慢慢放松,出乎意料的是他超强的逻辑性和概括表达能力,让我们更加肯定这位中原接班人的能力。

    网络上流传过几张施俊嵘出席活动时照片,整齐利落的西服搭配圆形黑框眼镜,塑造出成熟职业形象,仍然无法掩盖那张青春的脸庞。坐在我们对面的却是这样一个人:尽管非常自信,但声音不大,语气轻松,表达的却是经过深思熟虑的一些观点。

    一张看不出来年龄的精致小脸,用他自己的话说:“我有一个缺点,就是我的样子长得比较年轻。”生于1988年的施俊嵘虽一副90后模样,但已经能独立与集团高管进行决策,无需再请示父亲。

    当我们问及想要呈现给外界什么样的形象时,施俊嵘很认真地回答:“一方面希望稳重,另一方面也希望我是愿意创新的。”

    坐在一旁刚刚宣布退休的施永青,一改风格,穿着休闲服。他看着施俊嵘,对面前这位接班人很满意。

    这是一场父与子的对话,也是家族传承的历史见证。

    接棒:我要带领公司前进

    一直秉持“工匠精神”的德国,是家族企业最兴旺的地区,百年家族企业比比皆是。有数据表明,近十年内德国的家族企业发展指数飙升206%,而非家族企业仅上升47%。

    在中国,尽管房地产行业发展历程仅短短四十年,但越来越多二代接班人开始走上舞台,逐渐成为地产中坚力量。

    作为第一代创业者、行业的见证者,同时亲历了房地产四十年风雨的施永青,终于把新一代掌门人推到台前——这距离他上一次宣布退休正好十年,也顺利完成职业经理人到二代接班的切换。

    正如我们所了解,施俊嵘更早的时候在新鸿基地产学习经验,2015年回到中原旗下利嘉阁做销售,随后以股东代表的身份正式进入了中原地产领导层,参与到企业管理、决策等各项环节,逐步走向成熟,直至全面取代父辈成为集团一把手。

    普遍来看,绝大部分地产二代大多在国外接受了高等教育,对国际房地产市场运作具有较多了解,同时思维也更加开阔。另一方面,和行业相关领域的接触面也比较广,目前的经营环境也越来越规范,应该说比父辈辛苦创业和经历中国改革开放社会巨变种种的折冲要幸运得多。

    反观中国房地产行业,正经历从粗放型向集约型的转变,而第二代接班人的海外背景对实现房地产企业的转型和房地产行业多元化具有积极作用。

    对地产二代们来说,能不能处理好和创业团队、管理团队的关系,能不能继承父辈织造的人脉和关系网络,是比那些技术层面更重要的事情。

    英国留学归来的施俊嵘同样面对这样的问题:“我感觉跟内部的员工的合作还算是顺畅的。”除了管理好团队还要给企业带来新的发展,他希望以一个年轻的形象到管理层,为公司注入新的血液并带来一些改变。

    “我要带领公司前进、变革。”施俊嵘称:“现在面对的困难有很多,经济在下调,整个房地产市场竞争很大,也有互联网的冲击,的确整个行业赚钱的能力是在下降的。公司也面临一大堆的问题,但是总体来说没有觉得经营不下去了,反而有更大的动力去推动我们改变。”

    施俊嵘眼里,中原地产以前发展速度是比较慢的,尤其是互联网方面,与最新的IT技术接轨不够紧密。

    科学在进步,时代在进步,要求着企业变革与改变,施俊嵘也看到了这种必要性。5月29日,施俊嵘为上海中原APP系统升级V2.0产品正式上线站台,这是继他2017年全面接管中原数据科技公司的重要作品。

    “这不是我们的选择,这是客户的选择,的确客户现在的习惯,大部分的时间就是在互联网上,所以中原也要做出改变,那些互联网企业一直冲击着传统企业,也让我们有机会去改变。”

    从0到1的过程是漫长的,抓住企业痛点寻找新的出路,施俊嵘显然已经上手了。

    进退:最困难时候已经过去

    历史总是惊人地相似——施永青第一次退休是2008年,不过在短时间内,随着金融危机来袭,他重新站出来,带领中原走出困境。

    2011年,在中原地产发展到高位横盘时,施永青选择退任中原地产集团主席,将“江湖事”交由时任集团副主席的黎明楷全盘掌管。在随后的几年内,房地产行业进入快速发展阶段,中原的业绩雄踞中国地产代理行业的第一位置。

    然而,2015年也是具有历史意义的一年。随着内地经济和房地产行业增速换挡,异军突起的互联网在2015年迎来了其在众多行业中的创业热潮,在各方资本的大量进驻之下,房地产中介行业也未能例外。

    大规模扩张的链家成为了中原地产最大的竞争对手,中原被逼迫到一个不得不防守和反击的境地。2015年11月,退居幕后4年多的施永青再次重返台前,以中原集团主席兼总裁的职位掌舵中原。

    直至2018年,正好是施永青给自己的三年时间的最后一年,这一年房产中介行业热潮悄然退却,全产业链的整合与发展出现新的契机,施永青重新看到了希望:“中原最困难的时候已经过去了,未来只会更好。”

    当被问及“中原与链家的比拼是否可以看做是两种管理方式的较量”时,一向坦率的施永青没有直接回答,而是用毛泽东引用黑格尔的语录来回应:“人类的历史是一个从必然王国走向自由王国的历史。”

    言外之意,链家的集权式管理走的是回头路,是不可能长久的,施永青十分自信。现在一路领先,是因为中原自己做得不好,给了对手机会。超越这个竞争对手,施永青曾经给了自己三年时间。

    对于未来,再次退居幕后的施永青将中原交到了儿子施俊嵘的手上,并把希望寄托到了下一代。他身体不经意地往后靠了靠:“早前其实已决定交棒,因为公司要进步,需要新陈代谢;儿子已入中原两三年,对公司有一定认识,目前为交棒合适时机。”

    “第一代企业是打天下的,打天下的人都敢把皇帝拉下马;第二代企业家有钱了,怕失去钱。”

    吾家有子初长成,打天下的施永青可以歇一歇了,但从他的言语中感受到想要真正交班并没有那么简单。

    “现在肯定没有我们当老大时那么好过,毕竟中原盘子也不小。”不仅仅行业的局势多变,链家、上市、王文彦,都是施永青留给施俊嵘的关键词。

    也许就像李嘉诚说的:“孩子需要经历风雨,才能成材。”

    传承:从巨木到森林

    1992年是中国房地产行业的一个转折点,房改全面启动,住房公积金制度推行。该年前四个月,全国固定资产投资增长38.6%,商品房销售额增长63.3%;下半年发展更为迅速,销售额增长80%,房地产投资增加2倍。

    正是1992年,施永青开始进军内地房地产中介市场。同行26年,随着内地房地产行业的起起落落,中原地产由香港出发,发展到内地中介行业的“老大哥”,这无疑是至关重要的一步。

    对于中介行业而言,港资企业带来了新的经营模式与行业发展的雏形,至今行业中还有很多企业仍在沿用港资的模式。

    率先采用一二手联动的模式,让中原地产迅速在中介行业脱颖而出,同时在后来几次楼市出现低迷时,这种模式也成为中原最有力的武器。

    “发展至这个阶段,企业已踏入一个新的里程碑,今天的中原可谓已从巨木式发展阶段演进至森林式发展阶段。”

    不过,施永青也坦言,自己的两大错误判断错失了中原地产发展的机遇,一是2008年金融海啸之后采取了保守扩张策略,二是在内地扩张中忽略了互联网平台的移植和发展。

    “贝壳找房的出现,可能让我们更好过一点。”2018年4月23日贝壳找房APP上线,地产中介硝烟再度燃起,平台化、全产业链成为新的发展趋势。随后,58集团、安居客、中原地产等房地产服务企业,在北京发起“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会,一直未见链家身影。

    或许,站在链家左晖的对立面,施永青似乎能看到,上一场暴风雨即将过境。

    心如磐石,无惧风雨再来。应对危机的历练让施永青收获宁静,其内心的哲学——无为而治,更使得施永青面对危机时总是显得从容不迫。无为,既是公司经营治理的哲学,也是施永青做人处事的哲学,更是他选择接班人的标准。

    施永青曾经说过,生命体是独立的,能经得起时间考验一直存活,就代表有值得传承的地方。家族企业是个复杂的生命体,要传承并不简单。

    施永青续称,他的管理手法是“无为而治”,但不代表下一代一样可以,毕竟他们与自己不一样。即使下一代更有才能,可是他们依然欠缺经验与历练,不能要求他们负上自己现有的责任。

    对于未来是否会坚持“无为而治”的经营策略,施俊嵘表示会继续延续无为而治的理念,“其实我觉得这都是面对中国一个相对比较分化的市场,无为而治会更好地让地方去适应当地的一些特点,不会一言堂。”

    企业是生命体,自有其生命周期,就算有再好的传承计划,面对时代变迁,若业务式微,还是难以传承下去,中原集团也不例外。施永青曾笑称:“中原终有一天会‘完’。”可是,即使中原集团会完结,企业的模式和基因还是可以传承。

    以下为观点地产新媒体对中原集团主席施永青父子的采访实录:

    观点地产新媒体:有观点认为现在房价越压,接下来越会涨,还是我们的供应量不够?

    施永青:我的观点不一样,我认为现在的供应量太多,从住的考虑,除了一线城市,其它的城市其实建的房子已经比当地的人口还要多,为什么还说不够呢?

    说不够,是从投资的角度,从资金的流向、资金的投资偏向来说,其实还有很多人有钱想投到房地产里面。但是如果让资金继续流进房地产的话,对国家来说是不好的,会把资金困死。现在你说很多开发商资金很短缺吗?不止开发商资金短缺,其实是整个社会的资金都短缺。

    观点地产新媒体:因为现在去杠杆,金融在缩表。

    施永青:去杠杆是把资金减少,加杠杆就是放大,这是政府政策的因素。但是一个社会资金够不够,政府没有做什么事情,资金也会有时候多,有时候少,关键是你在实体经济的投资能不能够产生合理的回报。

    如果你在实体经济的投资产生合理的回报的话,资金会一路增加,一路做生意,一路赚钱,赚了钱你的资金就多了。现在是什么呢?现在有些资金投进去,投进去之后被困死了,困在房地产了。

    观点地产新媒体:就是有流动的。

    施永青:如果买了之后就放在那边不可以动了,资金会越困越死。现在其实国家是在放资金的,但是放出来的资金要投到回报好的地方,才会越来越多,现在投的资金有些困死在这里,困死在那里,越困越多,所以每过一段时间又要放一点。

    观点地产新媒体:如何降空置率?

    施永青:降空置率,最简单的就是收空置税,空置的就收税,另外就是先收开发商的。香港没有空置税,现在在研究想收空置税,这是针对开发商,就是不要拿在手里不卖。

    观点地产新媒体:有观点认为应该放大供应量。

    施永青:放大供应量只是解决开发商的问题,但是对国家没有好处,会使更多的钱流到房地产,将来没有用。

    现在基本上已经很清楚,中国的人口增长会放缓,即使开放了二胎,生育率也很低。未来的需求整体是下降的,所以开发商的开发量我估计未来就会下跌,而不是增长的。

    观点地产新媒体:5月份的销售数据来看,前5家就已经垄断了25%的销售。

    施永青:整体下降,个别开发商反而会上升。

    观点地产新媒体:您觉得这次中美贸易战,中国会出现危机吗?

    施永青:我觉得是非常危险的,主要是美国的国策有一个很大的变化,这个变化是美国人看到自己如果沿着这条路走下去,它的地位就不保。美国一直都是生产得少,消费得多,主要是靠它的发钞红利,但是它发觉这些钱现在在国际上还是有价值的,落到中国的手里就产生很大的影响。

    中国可以支援非洲、一带一路,把它以前的势力范围都抢过去,另外中国起来之后,将来它的地位就会受到影响。为什么特朗普会当选呢?特朗普这个人在普通人看来,他这个人是很疯狂的,喜怒无常,改来改去,但就是要他改变美国原有的路,如果选了希拉里,她就是会坚持原来的路。

    特朗普就是要把美国的意识形态都要改变,美国的利益压倒一切。他其实承认美国在走下坡路,现在以美国的利益为重,所以他连一路的盟友,包括欧盟、日本、加拿大,都要从他们手里拿一点钱回来。这样他会盯死你,你是老二,老大最担心的就是老二起来。

    动物也是一样,猴王就是盯着有机会威胁它的猴子,经常要教训它,没有什么事情也要把老二打一顿,让你乖乖的,见到我就要低头。

    观点地产新媒体:对中国房地产有影响吗?

    施永青:经济增长没有那么快,以前是在这个大环境下,在全球化、自由贸易的情况下,我们才成为世界工厂,才有工业化的高速发展,现在连留学生的名额都限制了,这种情况下我担心这个发展会拖慢。

    中国的房地产一路上升的基础是GDP不断地上升,人民的收入不断上升。一段时间升得太多了,也需要横盘一段时间,经济就会追上来,使它合理化。

    所以中国这段时间没有出现真正的下降,因为经济还在上涨。如果经济都走下坡路的话,房地产就会受到比较大的冲击。

    如果价格一跌,通货就收缩,心态就收缩,经济就会走下坡路,所以房地产是现在要小心监控的一个行业。

    观点地产新媒体:你(施俊嵘)在大陆工作过吗?

    施永青:他有一段时间在新鸿基,做了三四年的时间。

    施俊嵘我的工作一直都是跟大陆有关系,但是没有常驻在内地。我以前也是在管广州的项目,一个是在广州东站那边林和村的项目,另外一个是在珠江新城那边的猎德村。

    观点地产新媒体:施先生为什么在这个时候要把施俊嵘推到前台来?施俊嵘接班是不是也要带来一个新的时代?是不是要用互联网和科技让房地产这个很重的行业变得轻起来?

    施永青:这两年受到的压力还是比较大的。

    施俊嵘我首先说一下这个时间段的问题,这个问题很简单,父亲第一次退任的时候,我年纪还比较小,才刚刚毕业,还没有经验。

    我本科是英国的华威大学,然后在伦敦政经大学读的研究生,那时候刚毕业,所以就没有立刻来公司帮忙。现在第二次肯定就是真的准备要退休了,因为父亲的年纪也快70了,我也有一点点经验了,可以进到管理层,以一个比较年轻的形象到管理层,希望为公司带来一些改变。

    希望能帮公司可以与时俱进,可以跟着时代去改变,我是从这个角度出发去进入公司的。

    面对的困难很多,经济又不好,整个房地产市场竞争也很大,也有很多互联网的冲击,的确整个行业赚钱的能力是在下降的,公司也面临一大堆的问题。

    但是总体来说也没有觉得经营不下去了,而是有更大的动力去推动我们改变,尤其是互联网这方面。中原以前的发展速度是比较慢的,跟最新的IT技术接轨也是比较慢的,有可能是因为以前一直做得很好,一直在赚钱,所以没有需要改变。

    现在我们感受到这种动力了,因此要进行改变,在科技这方面我觉得也是做得不错的,比如说我们的客源的入口,从以前大部分是靠门店,到现在到了自己的APP和官网,APP已经成为了我们主要的客户入口。

    观点地产新媒体:十几年前施先生说过,从写字楼走出来铺门店,更接地气,更亲民。现在推动互联网,包括APP,把客源这部分继续引回去,这又是一个过程。

    施俊嵘这不是我们的选择,这是客户的选择,的确客户现在的习惯,大部分的时间就是在互联网,要找他肯定要通过互联网,不会等他出街看到你的门店,还刚好想进来看一看,那个机会就太低了。

    以前他们因为没有选择,大家都在街上,接触到客户的机会会多很多,客户现在都在互联网上了,所以我们也要做出改变。那些互联网企业一直冲击,也让我们有机会去改变,所以我就觉得压力也没有那么大。

    另外一个是内部压力,我自己感觉跟内部的员工的合作还算是顺畅的。因为我没有说一进来就要做很多的改变,更多的是先以一个股东代表的角度来做,这个角度就会相对来说和谐一点。

    因为本身就需要有一个股东代表,股东本身的出发点对公司肯定是有一个长远利益的。

    施永青:我的股份都放在一个慈善基金,他是这个慈善基金的董事,因为这是一个家族的慈善基金。另外一家公司需要有股东的代表,股东的利益就比较长远一点,员工的利益就是这个月赚钱我有得分,他不一定想得太远。

    所以,公司里面是需要有股东的代表,因为这个代表我迟早做不下去的,我未来的日子有限。

    施俊嵘我们公司在不同的城市有发展,时间有限,不可能说同时在不同的城市出现,所以我现在有时候跟父亲的分工就是,他去哪里,我就去另外的城市,尽量增加股东的曝光率,去支持线下的业务。

    我进公司之后,就要带领公司前进、变革,但是没有立刻就改变原有的一些制度。我的出发点是从IT出发,IT很多时候是一个给到业务员的工具。

    做一些IT工具出来给到业务员,让他业务做得更好,能赚更多的钱,所以冲突就没有那么大,不会说你不要做这么多变革了,暂时也没有遇到这些问题。基本上,大部分的管理层也非常支持,没有说反对我的意见,我也是在平常的业务运营方面非常认同他们现在的做法。

    其实这个做法有很多也是来自我父亲灌输到公司的企业文化,包括无为而治、自组织等,我觉得这都是面对中国一个相对比较分化的市场,无为而治会更好地让地方去适应当地的一些特点,不会一言堂。

    比如说一线城市现在可能是供应不够,三四线城市供应太多,如果我们只有一个方法的话,很容易就会出问题。因为这样,我们的企业文化比较开放,也是我们初期为什么会增长这么快的一个很重要的原因。所以要我管制的话,也是会一直按照这种思维去继续发展的。

    观点地产新媒体:现在对二代大家会有很多的期望值,你父亲说链家的很多玩法他想玩一下,现在这些玩法就交给你了?

    施永青:最近链家改成了加盟的方法,原有的发展应该是遇到了一定的瓶颈,因为它也是大量的开门店,宣传得很厉害,请很多人,这都是高成本的做法。

    现在在北京是很成功的,但是去其它城市,除了成都好一点之外,其它的城市很多时候都不赚钱,尤其是上海、深圳、广州,四大城市里面,除了北京之外其它三个都不太成功。

    如果要向投资者交代,一定要用新的方法,用旧的方法要花很多钱,所以现在用加盟的方法,提供平台,提供品牌,但是投资就让加盟店自己投。

    观点地产新媒体:施先生更像打太极拳,是见招拆招,施俊嵘没遇到这种问题吧?

    施永青:面对这些问题,其实他(施俊嵘)没有我这么紧张,因为他来的时候,链家已经存在,我们已经有压力,所以他没有这么重的感觉。我是看着中原曾经是老大,现在掉下来,我心里当然不舒服,不舒服的程度比他高。

    施俊嵘我进来的时候已经面对好现实了,已经是现在这个局面。我进来的时候应该说是差不多最差的,各个板块都在被猛攻的状态,现在算是比较平稳了。

    施永青:去年开始链家的扩充停下来了,本来说要在深圳开1000家,现在开到500多家之后就没再开了。

    观点地产新媒体:加盟有很大的风险,现在的贝壳是资本玩法吗?

    施永青:“贝壳找房”应该是为这个行业做的一个平台,它是给行业里面所有愿意加盟的人都分享它的盘源,分享它的品牌,这些加盟的人做的生意都可以算链家的生意,可以把它的量讲得很大。

    另外,它是替这些加盟店去完成交易的过程,所以可以拿到所有的数据,现在都在说大数据,大数据怎么样变钱就不知道,但是大数据在资本市场还是有价值的。

    观点地产新媒体:中原现在用的APP,也提到大数据整合,这一块是不是类似的东西?

    施俊嵘我们本身的平台跟贝壳是有很大区别的,贝壳的客人是从不同的中介来的,应该更像58系的安居客一样开放式渠道平台。

    中原地产的官网和APP就跟链家网是一样的,就是只做自己的。我觉得各自有各自优胜的地方,比如说在内容方面就可能是直营的网站会做得比较好。你要有新的视频,或者是以后要做VR、人工智能等一大堆的增值,其实都是直营的网站会更加容易做到。要是做平台,做开放式的,怎么控制别人去提交这些东西?

    另外一点,对于我们来说,贝壳也不跟我们是直接的竞争关系,因为他们不可能做得很不公平,因为如果做得不公平,比如说是偏帮链家的,很快这个贝壳就会变成第二个链家网,就没有人跟他一起玩这个游戏。

    他要真的做好了,其实某种程度来说,就是制衡了安居客,让安居客不能乱收费。它是跟安居客竞争的,有它的存在,有可能对我们是更有利的,因为现在从渠道平台方面,58系也占据了一个接近垄断的地位,有了贝壳,有可能让我们更好过一点。

    观点地产新媒体:你说会运用IT、互联网带领中原慢慢地改变,这部分还有什么比较具体的想法?

    施俊嵘房地产的特性是比较特别的,是非标准的,每个单位都是不同的价格,所以相对来比较难透过互联网进行改变,所以就可能要透过一些新的工具,比如说人工智能,或者是有VR可以让你透过互联网也能实地考察到当地的环境,有可能可以做到,但是也是相对来说比较复杂的。

    刚才说了定价的问题,其实这是其中最复杂的问题,因为每个人心目中对这个单位也有不一样的价格,中间都有一个很长的考虑和比较的环节,这个算是售中环节,售中环节这么长,就很需要有一个中介从中提供一些服务,所以我就会觉得房地产中介其实不是这么容易被取缔的。

    如果说因为有互联网可以做到什么了,其实现在已经做到了,互联网也不是最近几个月才有的事,已经有了十几年了。其实也有一个自然人平台,就是不透过中介,直接是业主接触客户进行交易,这个平台一直有,但是从来没有做大,就是因为售中的环节很长、很复杂,这么复杂的环节。

    中介就有解决问题的价值,可以帮助业主解决那些问题,业主不会每天都拿着钥匙带客人去看房,正是因为这样,所以中介才有价值,就算有互联网冲击,中介还是有生存的空间,我是这样看互联网和中介的关系。

    观点地产新媒体:施先生非常成功,至少在中介行业里面他是泰斗,再加上思想界、传媒方面,也是很有影响力的。如果你把中原的份额做小了,大家会说这个二代不行,你的压力肯定是巨大的。

    施俊嵘对,压力很大。还有另外一个压力,就是面对父亲的压力,父亲现在说公司交给你管,你肯定要管得好好的,如果管得太差了,那就对不住父亲了。

    所以父亲也对我很好,他一开始就说现在环境是很差的,如果做得不好也可以理解,但是还是会有压力,市场也有压力,我还是要好好做。

    观点地产新媒体:我们想把施俊嵘推荐给业内,大家会认出中原未来的新掌门,现在可以叫新掌门了吗?

    施俊嵘不可以。

    施永青:你们怎么讲都没所谓。

    观点地产新媒体:有一个问题回避不掉,到你这代能解决吗?链家一直在做规模,按照国内的互联网行业的做法就是,拿所有的投资干掉对手后,形成垄断,最后再转化为利润,就是在资本市场拿到投资。

    施永青:我比人家更不想用资本的钱。

    施俊嵘垄断的问题,我本身是觉得房地产是一个非常区域化的行业,跟互联网不一样。不是说滴滴赢了,整个市场都是你的,中介不是这样的,你这个城市赢了,不代表另外一个城市能赢,还是要逐一打出来的,有可能是逐一小区打过来的,所以我们没有觉得它赢了之后整个行业都是它的,而且它赢了之后也会有人去推翻它。

    就像滴滴也是这样的,以为做平台就赢了,可以乱收费了,在价格越来越高的时候,又会有另外一些平台去打它,就算互联网也不是这么容易就保持垄断地位的。

    以前大家都说烧钱,然后抢市场份额,最后形成垄断,然后再谈赚钱的事情。有可能不是这么顺利的,有可能是到你想赚钱的时候,又会有另外一些新的竞争对手出现。

    中原一直是做好自己,我们是森林式发展,是好的种子才有机会去繁殖下一代,这个概念一直去让公司慢慢地扩大,不会说很怕它突然之间就把整个市场吃了,有可能这种方法遇到我们的好种子的时候,就打不过我们了,所以没有这么难。

    观点地产新媒体:有一个问题,你父亲目前还没解决掉,是不是你来解决?你们另外一个股东一直阻碍你们上市,是不是要解决这个问题?

    施俊嵘说到上市的问题,首先我们之前整个集团也有想过是否要拿外面的资金,经过很多的讨论,父亲也是觉得在现在这个时刻,不一定拿到资金对我们是最好的,所以我们也没有说急着要去拿外面的资金,包括上市。

    施永青:我对资本有点抗拒。

    观点地产新媒体:还有一个问题,你们上一代的股份的问题怎么解决?

    施俊嵘我自己是觉得我也有责任,要去帮忙解决,能解决当然是最好。

    观点地产新媒体:要是没有一个很好的解决,未来确实会制约,或者会有一些挑战,有管理上的难度。

    施永青:我现在让王文彦做董事,但是他不是执行董事,没有实际职位,只是董事会里面提供一些意见,所以我们基本上在管理上是不需要担心他来干预太多,唯一就是他可以阻止上市。

    观点地产新媒体:当年曾经差点上了,就是因为他阻拦。

    施永青:其实我自己上市,一定要我看到公司还有很高的发展前景,我对小股东负责,有所交代。

    比如说在内地,我们这个博弈还在进行中,虽然我们都有信心中原可以生存下去,中原里面有些好的还可以留下来,但现在环境变了也会淘汰,我们内部也会优胜劣汰,剩下一些好种才会繁殖出去,在这种情况下其实有风险,我不想叫小股东来冒风险。

    观点地产新媒体:中原整个集团还是做了一些多元化的尝试?

    施永青:链家基本上是一个垂直整合的模式,它的业务基本上都是跟房地产关联的,我做的全部是没有关联的,我做报纸,我的报纸也算做得不错。

    观点地产新媒体:现在报纸还能生存吗?

    施永青:我们的报纸出版了有14年了,我除了前23个月是亏损的,之后的11年都赚钱,今年我觉得不赚了。

    观点地产新媒体:很多人说国内房地产开发下半年表现不会太好,都是关于在资金方面的问题,预计今年大的形势会怎么样?

    施永青:接下来中国的经济表现,在美国刻意难为我们的情况下会遇到一定的困难,这种情况也会在某种程度在房地产行业反映出来。

    但是这对房地产不一定是坏事,现在房地产受到的制约主要是政府的政策,政府一方面不想房地产升得太快,把资源错配,导致更多的资金进入房地产。

    另一方面,也不想房地产突然间做得很差,价格下跌,这可能对金融会造成一定的冲击,所以要维护房地产的稳定性。

    在这种情况下,从四五月份来说,有些地方在政策上是已经相对放松的,虽然说限购没有撤销,但是天津的人才政策,某种程度也是让更多人可以买天津的房子,对限购是有一定放松的。

    所以我相信在这种情况下,中央对地方城市为了本地的需要,有一些擦边球是会允许的,会有一些空间让成交量增加。

    另外就是银行的贷款也可能会松动一点,对开发商的销售方面不一定完全是不利。开发商之前有些不开盘,觉得目前的价格不划算,但是时间拖长了,有些地方其实价格也没有再上涨,二手的价格是可以反映出来的。

    我相信下半年开发商开盘的量可能会增加,拖了一段时间,资金也比较紧张,如果银行松手,政府没有抓得这么严,我觉得下半年对中介来说不一定是坏事。

    资金虽然会松一点,但是这些钱我估计是开放给消费者的机会比给开发商的要多。所以我觉得开发商还是早一点开盘为好。

    观点地产新媒体:你告诫他们就是别拖了。

    施永青:往下拖不一定有好处。

    观点地产新媒体:你有什么爱好呢?

    施俊嵘打羽毛球,最近篮球、足球也参与的比较多。

    观点地产新媒体:希望留一个印象给外界?

    施俊嵘因为我有一个缺点,就是我的样子长得比较年轻。

    观点地产新媒体:像90后。

    施俊嵘所以我希望给人的感觉是比较稳重、比较成熟的,尤其是要接班,最好是要稳重一点,能平稳地过渡,这对我来说比较重要,我也希望给到大家这样一个感觉。

    另外我也是希望创新,所以也是有点矛盾,一方面我希望稳重,另一方面我也希望我是愿意创新的,但又不是说我一进来之后就要打破以前的规矩,但是我也是愿意创新,同时做事相对来说比较稳重,不会乱来。

    观点地产新媒体:施俊嵘逻辑性非常强,而且跟你有一个共同点,非常自信。

    施永青:我不知道他凭什么自信,他基本上出来讲话可以讲出自己的一些观点,这些观点基本上我觉得还不算太离谱。

    观点地产新媒体:他的逻辑性和概括能力非常强,而且我发现你蛮懂国情的。

    施永青:他有一定的观察能力、判断能力,做管理人员是需要的,我们无为而治的管理人员,第一个是要不会犯大错,不犯大错就有机会慢慢地做好,犯一个大错就前功尽弃。

    观点地产新媒体:今年博鳌的主题是“地产归途,时间与未来”,正好您也见证了40年,说一说您理解的房地产?

    施永青:房地产当然是要为人民服务,为经济的发展需要服务,所以首先是解决居住问题,就是让更多的人有一个更好的居住的环境。

    这个方面其实改革开放后扮演了很多角色,之前都是国家、单位提供,有了市场化、现金化之后,大部分人都改善了生活,所以这个功能已经发挥得不错了。

    房地产也有一定的投资的属性,和其它商品相比,大部分商品都是要折旧的,一路贬值下去的,但是房地产可以根据当地的生产力上升而同步上升。

    深圳的地跟以前的地没有什么分别,但是因为深圳的生产力上去了,不再是做农业了,它的价格就上升了,就是因为它有价格上升的能力,吸引资金投入是必然的,所以不可能不去关心、留意这个房地产的投资属性,而且会因房地产的投资属性而影响他们的行为,影响他们在市场里面的选择,所以我自己认为完全把房地产的投资属性去掉是不对的,政府也要考虑。

    观点地产新媒体:正视更好一点?

    施永青:炒房当然不好,炒是短期的投机,但是刚需也会考虑投资的,比如说香港的居屋,楼价下降的时候没有人申请,楼价上升的时候申请的人就很多,买居屋还要做资产审查,这些人要符合资格,就是没有房子才可以买的,买了这个房子一定是住的,他们还是会考虑房地产的投资属性。

    我觉得定房地产政策的时候也要考虑市场上的资金、个别的投资者,他们的态度。否则你不去理他们,他们在房地产里面会有一定的角色扮演。

    所以我认为政府应该是按照人口的增加,按照经济发展的需要去提供土地,但是政府也要去调节流进房地产的资金。

    观点地产新媒体:您把时间交给了施俊嵘,希望施俊嵘把中原的未来做得非常好。

    施永青:现在当然没有我们做老大的时候这么好的形势,但是中原还是一个不小的公司,在37个城市有布局。

    观点地产新媒体:施俊嵘有什么补充的吗?

    施俊嵘关于房地产方面我就没有什么要补充的了。

    我可以说一下房地产中介的未来,现在出现的问题是一个产能过剩,本身那块饼是很大的,能在这个产业里面生存的人是很多的,但是现在因为有外来资金影响,的确是有太多的经纪人在这个行业里面,就会让每一个经纪人也吃不饱,让经纪人整体质量下降。希望以后的日子经纪人的整体数量会下降,质量会上升,每一个人都更有经验。

    香港跟内地其中一个不同的地方就是,内地经纪人年资比较短,大部分都是在一年以内,自己没有买过房子,也不能给业主提供很好的服务,对未来市场的判断基本上是没有的。香港很多经纪人都是做了十几年的,最起码经历过一些房地产危机,更有经验,能给到更好的服务。我觉得以后应该是会往这个方向走,会让我们的行业更健康一点。

    撰文:杨晓敏

    审校:刘满桃

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