黄海滨与观点对话:湾流国际要做主角

观点地产网

2018-07-27 17:11

  • “电影有主角,有配角,有跑龙套的,大家都在表演,希望湾流可以成为住房租赁行业的主角。”

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 当下的公寓市场有点像是影视剧片场,有人粉墨登场,也有人匆匆谢幕。

    有人说,这是长租公寓最好的时代。

    人口不断流入一二线城市,住房租赁的需求不断加大,关于发展住房租赁市场的政策频频下发,大量资金的注入……

    2018年6月9日,长租公寓运营商蛋壳公寓完成7000万美元的B+轮融资;6月4日,乐乎城市青年社区获得 B 轮超亿元融资;1月16日,自如宣布完成40亿人民币的A轮融资。

    也有人说,这是长租公寓最坏的时代。

    租赁房源总量不足、管理难度不断加大、市场盈利模式不清晰,长租公寓的扩张速度仅靠租金收入往往无法支撑与延续......GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等,在2017年陆续退出公寓市场的舞台。

    但也有人认为长租公寓才刚刚开始,谈不上最好还是最坏,这个时候的长租公寓有着无限的可能。

    当提及长租公寓的现状时,湾流国际的创始人黄海滨以肯定的语气说,现在是子夜时分12点,还早,太阳还没有升起来。在他看来:“这个市场才刚刚开始,甚至还没有开始。”

    长租公寓作为一个新兴行业,在幕布拉开的那一刻就陆续有人登场。

    黄海滨在2015年离开了供职5年的星浩资本,选择归零创业。当时,他就将眼光瞄准住房租赁市场,他表示“我看好租赁会崛起”,2015年8月,黄海滨创立湾流国际共享社区,正式进军公寓市场。

    如今,黄海滨将湾流国际打造成一个覆盖6大城市,今年将拥有4万套房源的公寓品牌。当再次问及对租赁市场的看法时,黄海滨毫不犹豫的表示,参与方才刚刚开始,租赁市场还是一个蓝海。

    2018年长租公寓的舞台融入了形形色色的参与者,大型房屋中介、互联网创业公司、连锁酒店、房地产企业等纷纷参与进来,都想分一杯羹。

    当提到是否会担心竞争的压力时,黄海滨表示,目前对这方面并没有过多的忧虑,反倒是在创业的过程中逐步加强了对这个行业的信心。他说:“政府在全面支持,金融机构全面支持,税务局全面支持,人才在往这边涌入,资源在往这边匹配......从来没有看过哪一个行业得到那么多的关注和支持。”

    “但房地产市场容量有多大呢,你知道吗?”聊到兴起的时候,黄海滨突然发问。

    没等回答,黄海滨又继续说道:“10万亿到15万亿的市场,但中国的租赁行业是多大呢?3到5万亿的市场。”

    他进一步的解释:“在房地产市场,国资、发展商、港资、外资,大家都在争这10万亿的市场。但我们在做什么呢?我们在做这3万亿到5万亿的市场。”

    黄海滨认为,目前公寓领域的正规军并不多,虽然租赁市场的蛋糕并没有房地产市场那么大,但进来分蛋糕的人不算多,而湾流国际正是瞄准了这个小蛋糕,看到了“存量房”时代的新出路。

    黄海滨还道,租赁住房是“牙签肉”,而“羊腿肉”则是原来的发展商,如今羊大腿就变成了羊骨头,但牙签肉还是牙签肉。

    租赁市场虽是牙签肉,但在疆域辽阔、人口众多的中国,湾流国际还是打出百万级的目标。黄海滨说,湾流国际的目标不仅仅是一百万,而是五百万套房源。

    “五百万套才能满足多少人?才满足750万人。一年大学毕业生都有960万了,这些大学毕业生来到一二线城市,90%应该都是租房子。”

    黄海滨透露,先用十年的时间完成一百万套的目标,但这个十年必须是比较进取的十年。目前湾流国际正在与上海一个国企合作,到年底湾流国际的房源就会增加到8万间,因此这个目标还是很有机会完成的,“但不是每个人或者每个团队都很坚决去抓住这个机会的。”

    他很看重团队的力量,在黄海滨的湾流国际中,核心管理团队都来自国内优秀的地产基金、地产开发集团、国际服务式公寓以及知名互联网企业。在他看来“这个行业不缺资金,这个行业真正缺的就是团队、人才”。

    但在他眼里,公寓领域缺乏人才,归根到底,是因为这个行业还在起步阶段,人才还需要一个培育的过程,急不来。

    当然,众多参与者已经开始加速赛跑,虽然尚未出现垄断性龙头,但已有部分公寓的区域扩张脚步蔓延到了海外。?黄海滨表示,三年之内暂时没有海外扩张的想法。

    “反正我还可以做30年嘛......30年都做住房租赁。”黄海滨说:“我很清楚的知道公司要什么,中国六大一线城市,租赁人口都已经多得离谱了,不把这个市场做好,不去垄断这个市场,不去扩张这个市场,反而去海外扩张,不是浪费自己的精力吗?”

    谈话的末端,黄海滨再次表达了他对湾流国际未来的憧憬:“电影有主角,有配角,有跑龙套的,大家都在表演,希望湾流可以成为住房租赁行业的主角。”

    以下为观点地产新媒体对湾流国际创始人兼CEO黄海滨先生的采访实录:

    观点地产新媒体:很多房企包括一些大的房企,去年到今年都有进入长租公寓领域,竞争越来越大,您如何看待行业的现状?

    黄海滨:行业现状是市场很大,政策很支持、金融很配合、资金量很大,但是参与方才刚刚开始,这是一个蓝海。

    房地产行业原来有6万家企业,但房地产市场容量有多大?10万亿到15万亿的市场。中国的租赁行业是多大?3万亿到5万亿的市场。

    房地产有10万亿到15万亿的市场,但有那么多人来抢,国资、发展商、港资、外资,大家都在争这10万亿的市场。我们在做3万亿到5万亿的市场,但可以列举出来的,也就那么几家。

    这个市场才刚刚开始,甚至还没有开始,还是朝阳行业,还没有到八点,现在是子夜时分12点。

    观点地产新媒体:很多企业都说,扎进这个长租领域看不到盈利方向。

    黄海滨:每个人的角度、每个团队的角度、每个团队视野、格局都不一样,可能看到的利润点也不一样。

    20年前也没有人看好电商,马云不也做出来了?所以说市场上嘈杂的声音,我们就不要听了,因为这个行业才刚刚开始。

    观点地产新媒体:现在房企加入的话,还是一个属于混战的阶段吗?

    黄海滨:如果说得精确一点,现在是属于混乱的状态,根本就没有“混战”,“战”这个事还没有,这是一个“乱”,这个“乱”的核心是什么?所有人都想做,只要是一个人、是一个企业、是一个房地产企业,都想做这件事情,想尝试、想创新。但是尝试和创新,想是一回事,说是一回事。

    这个行业里面,分成几类:第一类是想;第二类想完以后说;第三类是想、说完以后做;第四类就是想、说、做完之后坚决的做。

    坚决做的不多,所以这个行业想要所谓的“混战”,所谓的“有一点竞争”,我觉得3年、5年以后再说,还早呢。

    观点地产新媒体:您进入这个市场在2015年,也是因为看好租赁这一块吗?

    黄海滨:对,我看好租赁会崛起。在做的过程中信心逐渐加强,因为政府在全面支持,金融机构全面支持,税务局全面支持,人才在往这边涌入,资源在往这边匹配,从来没有看过哪一个行业得到那么多的关注和支持。

    这个行业真正依仗就是人才,而且是创新型人才,而不是传统的、所谓二房东的行业。

    摩拜租自行车,湾流租房,这不是很清晰了吗?摩拜为什么租自行车就变成高大上?反过来说,大家都觉得摩拜是高科技公司,觉得它是大数据公司,那租房为什么就不能?我们所占有的人们的生活场景,不是比摩拜那20分钟多得多吗?

    观点地产新媒体:湾流国际的房源怎么样组合?重资产轻资产的比例怎么样?长租公寓现在盈利模式还是因为租金的差价吗?还是会有一些增值服务?

    黄海滨:在未来,我们的轻资产比例将会占到80%,重资产占20%。重资产主要去收购一些项目,收购存量物业,包括酒店、办公楼、商业、产业园区、工业厂房等。

    土地也可以买集体用地、城中村、村籍留用地、持有用地、租赁用地都可以用来做。“轻”这一块是以做二房东为主,委托会在下一步打开。

    我们项目现在基本上达到20%以上的内部收益率(IRR),房地产的投资回报率、内部收益率多少?有15%就不错了,从来不认为现在房地产赚钱。

    我原来也是做房地产的,投资IRR是16%就可投。现在在上海,投资IRR16%根本投不下去,如果投下去,首先价格给你限住了,成本追加,楼板价拉高,投一块亏一块。只能在三四五线城市做这个事情,三四五线城市房地产韭菜都被割得差不多了,风险还是很大的。

    所以我想说的核心是,牙签肉是租赁住房;羊大腿是原来发展商,但现在原来的羊大腿肉没有了,只剩下的骨头,这边还是牙签肉。

    在若干年前我肯定不会选择牙签肉,太累了,一点牙签就那么一点儿肉,我们吃烧烤都知道就串那么一点儿肉,我为什么不拿着腿直接吃呢?这是在以前。

    现在发生变化了,羊腿肉没有了,我每个项目吃点小肉,搞一百个项目、一千个项目、五千个项目,五千个小肉结合在一起,比羊骨头要强,这就是逻辑。所以这就是两边的区别,这个区别很明显的。

    长租公寓的盈利模式,租金差可以达到30%或者40%,这是很大的毛利。其次就是打开住房租赁这个端口,难道没有其他电商、社交等其他的收益吗?一样会有,难道就不能推出点家居用品吗?

    观点地产新媒体:湾流也做地产金融+互联网这一块,现在电商、社交这一块有做一些铺排吗?会产生一个盈利点吗?

    黄海滨:我们线上线下社交做得很好,但目前也是培育期。

    我们有自己的APP,通过APP可以来租房,可以看房、选房、预订,可以签约、电子发票、电子帐单、360°全景看房、退房等,在线上都可以完成。

    线下也有社交,因为大家都是邻居,没事发发你的内容或小视频,大家点赞、关注、聊天,这样社交不就出来了?

    同时,我们的智能家电、智能家居用品全配,基本上生活相关数据我们都会抓取,整合了电商,我们也可以推送、可以给你爆品,所有产品我们也可以推,而且我们推得很准确。

    例如一个产品正常市场价格可能要500块钱,但通过我们直接B端去谈可能只需要200块钱,但仅限于湾流的租客,这过程中不是很好的营销吗?

    我们的设想跟腾讯类似,因为腾讯是线上,我们是线下,线下有很多的活动、聚会、球迷会、歌友会、相亲会,所需要的都有,大家一聚会互动就产生了。

    观点地产新媒体:现在湾流规模大概多大?未来规模要达到百万级别?

    黄海滨:到年底有4万套,现在是六个城市,北京、上海、深圳、广州、南京、杭州。

    未来达到百万级别是必须的,一百万不是我们的目标,在中国做到五百万是很正常,五百万套才能满足多少人?才满足750万人的租房,一年大学毕业生都有960万了,每年这些大学毕业生90%应该都是租房子的吧?

    10年做到100万套的规模,30年做到500万套。当然我们现在说10年,对于我个人来说,也是比较进取的十年,还是有机会的,因为如果一旦形成垄断之后,很多机会就有了。

    比如我们现在跟上海一个国企合作,马上会给我们差不多2.5万套的租赁房。2.5万套如果逻辑上对应大概就是4万间,加上湾流现在的,到年底我们就变成8万间了。

    所以还是有机会的,但不是每个人或者每个团队都很坚决去抓住这个机会。

    我们会全力以赴做,反正我还可以做30年,30年之后就不知道了。30年都做住房租赁,住房租赁年轻人可以做、家庭型可以做、老年人可以做,国内可以做、国外可以做、集中可以做、分散可以做,一线自营、二线委托。

    我们“其他领域”只投生态链,有自己的设计公司、有自己的装配饰装修公司,这不是正常的装修,而是装配饰装修,整个装修全部都是实体装配。

    观点地产新媒体:湾流国际现在上海是总部,如果其他的城市规模扩大起来以后,会不会人也会跟着往那边走?

    黄海滨:这是肯定的,跟发展商一样,规模扩大以后就增加,我们现在有六个城市公司。

    三年之内暂时没有扩张海外的想法,因为国内市场那么大、“肉”那么多,还惦记着海外?这就属于自己吃饱了撑着,国内市场都没有做好,去国外干什么呢?

    我认为是这样,突然之间拿到一个海外项目,然后对外、内部宣传一下,这有什么用?非要说我在洛杉矶投了一点点,就那么一个项目有什么用?

    我不太会受别人的影响,我很清楚的知道公司要什么。因为很简单,中国六大城市租赁人口都已经多得离谱了,你不把这个市场做好,不去垄断这个市场,不去扩张这个市场,这不是浪费自己的精力吗?

    他们没有成为主角,因为在“表演”过程中,电影有主角,有配角,有跑龙套的,大家都在表演,当好这个电影的主角就可以了,希望湾流可以成为住房租赁行业的主角。

    撰文:龚丽欣 黎倩

    审校:刘满桃

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