袁春与观点对话:希望鸿坤再快一点

观点地产网

2018-07-27 17:11

  • 鸿坤地产将“平稳”地达成千亿,近两年不会有爆发的时期,但整体上,他还是希望接下来鸿坤能够快一点。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 袁春的心情很好,从天津赶回来后未作休息便坐在了采访的沙发上,说刚刚与中交地产签订了总对总的全面战略合作协议,涉及联合开发、房地产金融及物业管理等领域。

    在一个多小时采访中,袁春语调很轻快,一句话讲到中途,便会哈哈哈笑起来但又很快地刹住了。

    上一次与袁春对话时,他的身份是龙湖副总裁,分管品牌及营销事宜。如今已是鸿坤地产集团总裁,除了两个千亿目标扛在肩上,管理与业务范畴更广,还需要时不时应对外界将鸿坤与龙湖拿来对比的各类问题。

    在开发商里面,鸿坤地产的规模中等偏下,名气也比不上那些龙头企业,一名低调的老板以及四个千亿计划,构成了外界对这家企业的模糊认知。

    7月13日,在履新半年之后,袁春再度为我们了解鸿坤地产这家企业打开一个口子,当然也包括这位刚转场的职业经理人。

    袁春在刚入职时曾透露了鸿坤地产的全国化计划,但适逢调控从严、金融收紧,即便是拿地好时机,有些也只能无奈放弃。

    资料显示,鸿坤地产板块的主体鸿坤伟业在2017年底的土地储备建面接近800万平方米。2018年以来,从土地公开市场上来看,鸿坤地产并没有太多的收获。

    希望鸿坤再快一些

    按照袁春的说法,鸿坤地产拿地重点并非在招拍挂上,而是采取收并购方式,而且今年新增土储规模“还行”,支撑明后年的增长问题不大。

    据悉,目前鸿坤地产集团采取的是集团-区域/城市两层架构,集团下管北京、天津、华东、华南、海南五个区域/城市公司,但不管是土地储备还是销售额当下还是以环京为主。

    袁春称,接下来鸿坤地产将加大在华东、华南的投入,而海南虽然进得早,但市场上基本没有土地出让,收并购能够获取的项目也不多。

    他承认,现在确实是一个拿地的好时期,只是大家都没钱。说完没钱这句话,袁春又哈哈哈笑起来了。

    袁春曾自称是孔雀型人格,面前的他也确实很少皱眉头,谈及政策、现金流等现实问题,他基本上坦然回应,泰然处之。

    整体而言,袁春并不觉得全国性拓展困难,相信扩张只是个时间问题。他还希望接下来鸿坤地产能够快一点。只不过,“现在不是你想快就可以快的,因为已经过了这个窗口期,在合理的情况下,我觉得适当的比整个行业速度要快一些就行了,能够快半步就行,快半步就领先了。”

    说到窗口期,今年的融资环境让大部分企业都感觉到了艰难。对于鸿坤而言,其融资成本也有所提高了。

    “没办法,全行业都是这样,我觉得我们还算低的。”袁春看起来不是很担心,他认为当前鸿坤的项目利润率比较高,融资空间相对比较大,哪怕是限价出售,项目还有利润可取。

    袁春告诉我们,2018年上半年鸿坤地产的销售业绩约为113亿元,而全年的销售额与2017年(261亿元)差不多,整体不会超过300亿元。

    虽然鸿坤地产拥有1000亿目标,但这个时间跨度是5-7年,到时的百强门槛又会在哪里?鸿坤地产又会在哪里?袁春认为,企业并非越大越好,现在很多企业喊了三千亿甚至五千亿目标,太浮躁。

    他反问道:“你说做大,做大了以后想干嘛?是想赚钱还是想干嘛?”袁春表示,鸿坤地产将“平稳”地达成千亿,近两年不会有爆发的时期。

    想赚钱的房企不少,会赚钱的又不多,但在如何更快地赚钱这个问题上房企们的套路是差不多的,对鸿坤亦是如此。

    在实现千亿销售的过程中,袁春认为,最大的挑战在于人——如何选择优秀人才并通过持续的激励把他们留下来。

    目前鸿坤在激励方面2016年落地了合伙人+机制,一直强调打造创业型企业家集群,有适应全员的跟投制度,以及针对核心管理团队的合伙人制度。其中合伙人在完成指标后可获得20%的超额收益,袁春说,该他投的都投满了。

    袁春的新千亿

    总结过去的职业历程,袁春称,中海是他职业生涯的启蒙,培养了基础业务能力并使之确立了职业价值观;在龙湖的8年时间则正好赶上国内房地产的又一轮增长,使自己的事业特别是企业管理能力得到进一步拓展或提升。

    从龙湖到鸿坤,不同在于管理的内容更加丰富,此前袁春在中海、龙湖相对是以住宅为主,而在鸿坤还需负责产业业务。据悉,鸿坤集团下辖四大板块,地产和产业板块都由他挂帅。

    袁春表示,产业地产的发展逻辑与住宅地产存在有很大的差异性,所以从管理的范围和内容上丰富了很多。但从持有型物业来说,产业地产的逻辑仍旧是,在长期持有下,通过自身运营能力的提升,挖掘提升持有型物业的价值,获取运营性的收入。

    虽然袁春此前透露加盟鸿坤不需要看报表,只因与董事长赵彬投缘,但最后验收这名职业经理人的成绩,还是要靠这张关键性的报表。在相对陌生的产业地产版块,袁春的千亿征途也才刚开始。

    袁春解释称,产业地产千亿目标指的是资产规模。鸿坤是自三年前方开始接触产业园业务,通过与政府合作或者收购方式,累计拓展了15个产业地产项目。

    这些项目主要集中在西红门及亦庄,在京项目的规模是100多万平方米,已开园的包括云时代及金融谷,但北京项目大多处于施工状态,仅开出了三分之一。北京之外,鸿坤在上海及大湾区均有布局产业园项目。

    袁春希望,到2021年,产业地产的资产价值能达到200亿以上。

    具体来看,鸿坤的产业地产版块发展了特色园区、产业综合体和产城小镇三条产品线,具体的业务则包括了产业园开发、运营及产业投资。在产业投资方面,鸿坤主要通过股权投资入股一些成长型以及创新型企业,其角色类似于孵化器。

    而且,鸿坤集团旗下的资本集团,在产业投资上可与地产集团产生协同效应。透过产业发展和股权投资,鸿坤积累了众多IP和文旅资源。这也是袁春认为的鸿坤竞争力所在,即“投资+产业+地产+文旅”协同发展。此外,鸿坤投资的三夫户外、昆仑决等体育IP也为其探索实现体育+地产的资源互动。

    以下是对鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春先生的采访实录:

    现场提问:请袁总分析一下接下来半年的地产政策?

    袁春:调控肯定不会放松,我觉得放松的可能性不太大,还是取决于供求关系。当然,一线城市和一些核心二线城市其实房价相对已经稳定了,像北京的房价已经有一些微小的降幅了,核心二线城市的房价已经开始稳定。

    一些上升型的三四线城市由于供求关系的原因,房价还处于一个上涨的情况,可能这些城市还有可能加码。

    我觉得现在整体的调控方向肯定是控制房价要处于一个稳定的状态,房价如果没有上涨压力的地区,相对而言政策就是维持,如果上涨压力比较大的,我相信它可能不光是维持的问题,有可能还要加码。

    现场提问:从去年12月到现在,您加入鸿坤地产已经有半年多了,对比之前您任职过的龙湖和中海,您觉得最大的体验的不同在哪儿?

    袁春:体验的不同就是管理的内容更加丰富,因为原来在中海、龙湖相对来说是以住宅为主,现在在这里还有一个产业,产业的发展逻辑跟纯做住宅地产还是有很大的差异性,所以从管理的范围和内容上丰富了很多。

    现场提问:您觉得鸿坤的速度快吗?

    袁春:不快。未来我希望快一点。现在不是你想快就可以快的,因为已经过了窗口期或者市场期。有时候不是企业组织架构、能力不支持,外部资源也不支持,所以在合理的情况下,我觉得适当地比整个行业速度要快一些就行了,我觉得能够快半步就行,快半步就领先了。

    现场提问:鸿坤在周转方面有没有一个具体的要求?

    袁春:我们还是通过数据倒推,当然我们没有提什么“三四五”,没有这种口号。碧桂园的项目比较多,必须要快,必须有一个标准。

    其实我们的项目差异化还是有的,至少在这个阶段,还是要根据项目的具体情况来制定具体的指标,现在不可能用一根绳子去量。

    因为有些项目也是过往周期很长的一些项目,用现在的标准给它拉一道绳肯定会有一些问题。

    当然我们对新的项目从投资阶段会制定一个指标,比如说15个月经营性现金流回正,对新项目是可以的,但是对老项目不行,你没法从哪个具体的时间点算。

    现场提问:现在既定的1000亿目标里面,您觉得对鸿坤地产而言最大的挑战是什么?

    袁春:我觉得最大的挑战还是人,因为战略落下来是你的任务,任务对应的要有人和组织架构,最大的难处是在人。

    能不能选到好的人,好的人在一块能不能一起去努力把这个目标完成,能不能持续地有好的激励把这些人留下来,包括能够有好的发展平台给这些人,这就是最关键的,所有的事情都要落到人身上。

    当然你必须要清晰的就是,我的目标在什么地方,而不是大家就喊个口号。

    首先是论证这个1000亿目标到底行不行,至少我们现在论证下来,到两三年后达到1000亿,从数据上、动作上以及人员组织架构上都匹配。现在还没有落实的事情,则需要我去获取更多的资源来完成。

    现场提问:在今年的金融环境下,鸿坤地产有感受到压力吗?

    袁春:别人有压力,你说我们没压力肯定是吹牛,压力肯定有,但是日子也能过。

    说别人日子不好过,我的日子好过,这是不可能的,整个行业都受到压力,大型企业一样有压力。

    无非是看自己的盘面,如果相对来说过往不是特别激进,我觉得至少在鸿坤过去的经营中并不激进,所以压力就会小一些,激进的企业压力就会大一些,但到底大到什么程度,还得看下半年。

    现场提问:鸿坤的融资成本会达到多少?

    袁春:去年融资的成本大概是8%,今年大概10%。

    现场提问:挺高的。

    袁春:没办法,全行业都是这样,我觉得我们还算低的。

    现场提问:跟龙湖就没得比。

    袁春:龙湖比较另类,对标的是国企,包括几个大型房企,他们拿的钱也很贵。这时候就是这样,这是没办法的事情,但是只要项目是优质的就没问题。

    拿来的钱是市场上合理的价格,把这个钱用在合理的地方,并且快速回笼,永远不会出问题,这也是碧桂园的逻辑。

    碧桂园也会拿很高的钱,但是它的项目周转快,所以就转起来了。在这个市场上,我觉得10%到15%之间都是合理的。

    现场提问:鸿坤今年的速度并不算快,在有1000亿目标的情况下,您觉得鸿坤在什么样的时期会有一个爆发期?

    袁春:我们会比较平稳地到1000亿,不存在爆发,爆发一般都是靠市场,如果没有市场的助推是不可能爆发的。

    你可以回去把所有的企业看一下,大型企业也好、中型企业也好,没有市场助推是不可能的。至少在今年或者明年的市场来看,我觉得大的助推力量不会有。

    现场提问:但是现在的一些闽系房企,他们并不这么认为。

    袁春:他们不这么认为是正常的,因为他们爱拼才会赢,否则就不是他们了。

    现场提问:但是对鸿坤来说,平稳发展会不会担心被落下?

    袁春:鸿坤平稳发展,并不代表速度不快,别人一年增长百分之百,一年增长20%,鸿坤可能每年增长30%,到最后可能结果是一样的,但是安全性要高得多。

    鸿坤这几年基本上也是这样铺排的,本身我们自有的资源至少还能支撑三年之内的发展。房地产基本上就看三年之内土地储备够不够,如果三年之内土储不够了,在今年就要着急了。

    其实房子都卖好了,营销部门压力是小了,投资部门的压力就来了。投资部门压力大了,大家就到市场上去拼抢,这就是2016年底、2017年上半年的情况,拼来了大量的土地挺开心的,下一步传导到哪个部门上呢?

    运营的部门开始痛苦了,这么多高价地怎么弄?政府又限价了,就给它减成本,但是做的东西客户又不认,这时候传导到营销部门,营销部门说你做出这样的东西让我卖,你怎么给我这么个货?

    撰文:张凯璇

    审校:刘满桃

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