领袖访谈 | 黄仙枝与观点面对面:正荣节奏

观点地产网

2018-07-30 14:41

  • 今年也是黄仙枝加入正荣的第20年,某种程度上而言,他更像是与老板一起创业的元老,将个人的成功与公司的成功栓在一起,彼此互相成就。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 再次见到黄仙枝时,我们感叹他的从容心态,不变的是依然忙碌。

    由于临时增加的工作会议,在约定的采访时间过了近一个小时后,我们去到了黄仙枝的办公室。自从正荣搬到上海后,他已经在这里工作了两年多。不久后,他们将拥有自己的写字楼——虹桥正荣中心。

    黄仙枝熟络地招呼我们用茶,对话时,声音不大,略带口音,语调柔和,但从他轻松丰富的表情里可以感受到那份沉着自信。

    2018年是正荣成立的20周年,年初成功登陆香港资本市场,筹备已久的产业集团也揭牌成立,正荣正逐渐进阶,成为真正意义上的行业20强。

    今年也是黄仙枝加入正荣的第20年,从财务总监、总裁助理、副总裁到如今肩负正荣集团董事总裁兼正荣地产董事长重任,某种程度上而言,他更像是与老板一起创业的元老,将个人的成功与公司的成功栓在一起,彼此互相成就。

    于是,我们试图从黄仙枝由内而外的变化里,寻找正荣这些年来的成长与改变。

    踏准节奏

    1998年是黄仙枝加入正荣的年份。在此之前,他有过两份工作经历,其中有4年在国企负责财务工作,在一家大型民企则有5年的投融资经验。当他意识到地产行业将大有作为后,一个偶然的机缘,黄仙枝进入刚刚创立的正荣,那一年,他刚满30岁,一待就是20年。

    这是中国房地产发展最快的20年,中国的城镇化率由1998年的30%提高至如今的60%,商品房成交量由1.2亿万平方米增至16.9亿平方米。黄仙枝一直认为自己这一代人很幸运:“地产这个行业造就了一批企业、一批人。”

    今年初,正荣地产成功登陆香港资本市场,成为地产三十强中最后一家上市的企业。对于这份“迟到”,黄仙枝说:“今年1月16号上市是最好的时间,踩对了点。”

    “踩对点”是外界对正荣的印象,从启动全国化布局,到“三大引擎”战略升级,再到登陆资本市场,正荣走出的每一步都踏准了市场的节奏。

    2014-2017年,正荣地产的收益由30.4亿元增长至200亿,其中2014-2016年的复合增长率超过100%,规模迅速扩大的同时,增长的可持续与高质量也尤为关键。

    就上市而言,融资结构和投资结构的正荣扩宽了融资渠道,通过资产证券化、ABS等手段,黄仙枝希望把公司的融资做得更充分、更合理,平衡短期和长期债务的比例。投资方面,他表示要在对的时间准确发力,“如果一家企业失去投资的节奏感,是不健康和难以持续的”。

    面对今年的市场环境,黄仙枝反复强调的是投资结构:“今年我们会争取落地5到6个百万平米以上体量的‘压舱’项目,再从招拍挂市场寻找好机会。”

    对于充满诱惑的并购,黄仙枝保持着清晰的理念,在利益最大化与风险可控之间,将风控放在第一位是正荣的理念,“正荣做收并购的理念是,我可以让利,让小股东多赚一点,但要确保各方的利益一致。”

    被问及企业经营的哲学,黄仙枝说,就好比开车,懂得什么时候该踩油门、什么时候该踩刹车很重要。

    在正荣,某种意义上,他是负责踩刹车的人:“我主抓战略、财务、风控和人才,业务部门全力往前冲,我负责适时地踩刹车。”

    采访中,“从容”是黄仙枝常用的词之一,正如此刻我们和他在办公室里喝茶谈天时,他所显露的状态。

    思考未来

    从三十而立到五十知天命,黄仙枝坦言现在有更多时间考虑未来的事情,他把自己和正荣放在一个更大的格局里,思索着如何走得更远。

    他告诉我们,公司目前正在做未来三年的战略梳理。在黄仙枝看来,仅凭住宅开发难以赢得未来,因此正荣同时把目光投向了存量资产的运营和产业的发展。今年5月,正荣产业集团正式挂牌成立,是正荣迈出的关键一步,下半年,正荣还将推出自己的长租公寓品牌。

    作为正荣的“三大引擎”之一,正荣在产业领域早有布局,并已梳理出教育、医疗健康、文化旅游、颐养康复、消费升级、品质人居和智慧城市七个模块。

    人才,则是黄仙枝关注的另一个焦点。“我见过一些职业经理人,老板要规模,就拼命给你做规模,赚不赚钱不考虑,只要规模达到了,完成任务就可以了”黄仙枝说,这种“打工者心态”不属于正荣的文化,优秀的人不应该是为了完成任务、为了短期的目标打工,而应追求与公司共同成长、彼此成就,把企业的愿景和个人的事业合而为一。

    谈及未来,黄仙枝提出了自己的目标:“希望公司的排名能进到行业前10,核心能力进到前五,核心能力的建立是一家企业发展的最大保障。”

    所谓的核心能力,即产品、服务、运营等方面的能力,也是正荣一直以来坚持的“改善大师”定位。

    入职20年,做到职业经理人所能达到的顶峰,在这场职场马拉松里,黄仙枝早已遥遥领先,站在下一个二十年的起点,他相信:“成功还在后面”。

    以下为观点地产新媒体对正荣集团总裁、正荣地产董事长黄仙枝先生的专访实录:

    观点地产新媒体:今年正荣成立20周年,也是黄总您从业的20年?

    黄仙枝:20年对我们来说还是特别关键的,我们要好好总结一下,下一步正荣怎么发展。

    前20年可以说是打基础的阶段,我们主席把基础打得很好,为未来的快速、高质量发展做好了铺垫。今年,我们成立产业集团,不是“无中生有”,而是在原有的服务板块基础上夯实重构,围绕地产主业做强做大,现在纯粹的住宅地产不可持续,下一步我们会结合产业来做,让产业为正荣的发展提供可持续的核心动力。另外,持有型资产也会是未来的一个机会,比如长租公寓,当然长租公寓最终考验的是运营能力。

    观点地产新媒体:正荣在这一块也要尝试一下?

    黄仙枝:我们今年已经开始在做长租公寓,第一个试点会放在上海,下一步可能会进入南京。自持的项目做长租公寓,一是能实现资产增值,二是可以丰富商业地产的业态。

    观点地产新媒体:你怎么看杠杆、规模和风险三者之间的关系?

    黄仙枝:理解一家企业的资产负债率,关键是看它的资产质量,资产是不是流动性很强,变现能力是不是很强。通过IPO,正荣地产的净资产负债已有了明显的改善。作为一家成长型企业,这是比较健康的水平,而且正荣的负债结构还在不断改善,长短债的比例持续优化。此外,流动性方面,我们设了一条安全线,即账面现金占总资产比例不低于10%。

    地产行业发展到现在这个阶段,企业没有规模肯定是不行的,但是盲目冲规模,风险也很大。车要开得快,刹车系统一定要好,所以对地产企业而言,内部搭建完善、全面的风控体系很关键。此外,项目合作也是一种安全保障,不仅实现优势互补,同时也能降低彼此竞争带来的成本。

    有些企业这几年高成本拿地,在今年就碰到问题了,开盘亏本,但不开又不行。这种情况在正荣完全不存在。所以外界经常表扬我们拿项目拿的准,我说我们小心驶得万年船。

    观点地产新媒体:正荣今年有哪些策略上的部署?

    黄仙枝:投资方面,今年会重点关注中西部的机会,包括武汉、西安、成都、重庆等,这些城市人口吸附能力、经济辐射能力、产业聚集能力都很强,安全系数较高。此外,我们会加大产业和地产之间的互动,落地一些“压舱”的综合项目,大概会做五六个百万平米以上的大项目,然后再从招拍挂公开市场寻找机会。

    融资方面,资本市场融资会是发力的方向,正荣地产上市后,这方面有很大的空间可以开拓,包括发债、ABS、供应链融资等。

    观点地产新媒体:你认为正荣实现全国化布局、总部搬到上海后,最大的变化在哪些地方?

    黄仙枝:这两年来上海,最大的触动一是合作,二是资本市场,三是人才团队。有了人才团队,项目管控的水平在提升,计划性在加强,运营效率也越来越高。

    观点地产新媒体:正荣在吸引人才方面有什么理念?

    黄仙枝:跟投是很重要的一种方式,但跟投是双刃剑,设计得好,可以起到很好的激励效果,设计不好,会起反效果,把员工推到企业的对立面。正荣计划推出的跟投机制,面向的对象是企业核心、骨干员工,成立独立的合伙企业,和大股东同进同出、同股同权,此外,所有项目都纳入跟投范围,而不是有选择性的跟投个别项目。

    我对跟投机制的设计有一个要求,就是不要把杠杆放很高,杠杆放很高,员工的心态会波动。跟投的初衷是为了让员工抛弃打工者心态,具备股东思维,能站在更高的高度考虑工作中的问题,同时员工更安心地奋斗,共同享受企业发展的红利。

    观点地产新媒体:您对正荣未来三五年的目标是怎样的?

    黄仙枝:我要求三年内,企业的核心能力要进入行业前五。核心能力就是产品的品质、服务客户的能力,核心能力对企业来讲是最大的保障,你有核心能力,规模是水到渠成。如果没有核心能力,这个企业就没有未来。

    观点地产新媒体:您今年50岁,您怎么理解成功?

    黄仙枝:人家说五十知天命,想的也比较多。你说成功是公司的成功还是个人的成功?两者本质上是互相成就的。你说成功到底在哪里?我总觉得成功还在后面。

    撰文:黎倩

    审校:劳蓉蓉

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