谢世东、薛虎到席荣贵 前地产首富空窗六年的行政总裁弧线

观点地产网

2018-09-03 23:41

  • 这么多年了,合生创展掌门人朱孟依对银行家的偏爱并没有变。

    观点地产网 大约六年半以前,薛虎辞任合生创展集团行政总裁,朱孟依再无另寻他人填补空缺。这个职位在经历了谢世东、陈长缨和武捷思三位职业经理人之后,随着薛虎的离去,划上了休止符。

    与该职位一同划上休止符的是合生创展的业绩。自2004年成为首家合约销售额突破100亿规模的房企后,合生创展便一直止步不前,2012年仅实现116.44亿元;而在行政总裁缺位的6年里,合生创展的销售额波动剧烈,甚至出现腰斩,达到53.12亿元的低位。

    9月3日,一纸公告终结了行政总裁空窗六年的局面。原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵正式加盟合生创展,履新公司的执行董事及行政总裁,并自2018年9月1日起生效。

    实际上,早在两个月前便有传言称席荣贵将加盟合生创展,与其同期进入的还有前绿都地产总经理冯劲义和原中国工商银行上海分行行长项震。彼时的传言指出,总裁人选是擅长营销的冯劲义,席荣贵和项震则履职副总裁。

    但从目前的结果来看,席荣贵这位前银行家肩上的担子似乎要更重一些,但人事变局能否破解合生创展的“百亿魔咒”,仍然有待时间去验证。

    外界目前的困惑在于,行政总裁一职的复位,为何选择只有银行从业经历的席荣贵?合生创展内部人士仅对观点地产新媒体回应道:“我们现在只是对席总进行任命,具体分工不大清楚。”

    观点地产新媒体尝试就席荣贵的就任、近来的人事变动传言以及公司最新战略部署,向合生创展作进一步求证,合生创展方面仅表示席荣贵的加盟乃“公司正常行为”,并以“暂时不便回应”为由拒绝透露更多信息。

    从谢世东、薛虎到席荣贵

    在加入合生创展之前,席荣贵已在银行体系内“摸爬滚打”将近23年,他曾于2009年至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理,离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

    年近半百的他,没有继续留在银行系统,而是履职一家房企的执行董事及行政总裁。这同时意味着,合生创展终于迎来了史上第五位行政总裁,前四位分别是谢世东、陈长缨、武捷思和薛虎。

    追溯合生创展历任董事局成员的履历可以发现,这么多年,合生创展掌门人朱孟依的爱好并没有变,他偏爱银行家或者在资本圈长袖善舞的职业经理人。

    观点地产新媒体获悉,席荣贵的“前任”武捷思、前副主席及财务总监张懿(已离职)和执行董事、财务总监赵明丰(已退休)均来自工商银行系统;而在武捷思之前、就任合生创展第一任行政总裁的谢世东在资本市场有着深厚人脉关系。

    在中国的房地产行业,合生创展算是上市较早的企业,从1998年至今整整上市了20年,当年便是由谢世东一手策划上市事宜。在公司后辈的评价中,四位执行总裁犹以谢世东最受尊敬,因为其在朱孟依对企业管制毫无头绪的时候,将现代企业制度带进了合生创展,为公司日后的辉煌奠定了基础。

    在一次采访中,薛虎曾对观点地产新媒体如是评价谢世东,他认为谢世东为合生建立了完善企业制度,在这套制度的运作之下,合生总裁或高层即使出现跌宕更换,也不会影响公司的发展,因为保障公司的是制度,只要有了良好的制度,人的因素没那么重要。

    2003年9月,谢世东辞职行政总裁,这一年,合生创展成为首家销售额突破百亿的房企。

    之后合生创展行政总裁职位悬置一年半,最终于2005年4月由武捷思接手。武捷思曾任中国工商银行深圳分行行长、深圳市副市长、广东省省长助理;2005年,武捷思辞官下海进入合生创展。

    与谢世东一样,武捷思在资本圈的成就颇丰,他曾协助处理过广东国投破产和粤海重组事宜,并在后来的佳兆业重组中扮演了关键角色。而在合生创展任职期间,武捷思为公司引进了淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者。但最终武捷思仍然挥别合生创展,任期不满三年。

    2008年1月武捷思离职,以销售见长的中海旧将陈长缨继任,陈长缨因其负责的北京区域在2004年完成了30亿元的销售额,北京成为了合生的重要利润来源地,他也因此成为朱孟依的手中爱将。然而,两年后合生创展也未能留住陈长缨。

    2010年3月22日,薛虎出任合生创展行政总裁,与谢世东、武捷思和陈长缨相比,他的简历则简单许多,但最大的不同则是,薛虎可以说是由合生创展自己培养出来的管理者。其在合生近二十年,从合生起家之地广州开始做起,曾在之前几位已离职的总裁身边担任过左右手。

    外界一度以为,薛虎之后,合生创展将结束人事频繁变动的局面,一位合生内部的人士曾如此感叹:“可能也只有以薛总对合生的了解程度,薛总这样的性格才能很好地配合朱孟依,管理合生吧。”

    两年后,也就是2012年3月1日,薛虎终究还是选择告归,合生创展的行政总裁一职从此迎来长达六年的空窗期。

    行政总裁为何空窗六年?

    一纸公告终结了合生创展行政总裁空窗六年的局面,“以史为镜,可以知兴替”,业内人士认为,为了不再重蹈覆辙,合生创展需要追索当年人事剧荡的缘由。

    实际上,关于谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎的离职原因并无准确说法。

    有说法称当年谢世东与合生创展的合约刚好到期,双方均不想维持雇佣关系;而另一说法则为谢世东与董事局在经营思路上存在分歧,导致这位职业经理人挥手而去。

    对于武捷思,当时的公告并无详细说明离职原因。薛虎仍在任时,曾对观点地产新媒体透露,武捷思身体太差,才导致后来不得不离职回家休养。

    他提过武捷思在合生创展任职期间的一次意外,当年武捷思曾带领众人上午在广州开会,结束之后下午赶往惠州工地,而彼时留在广州的薛虎当天下午就接到了惠州方面的电话,被匆忙告之武捷思昏倒在工地上,等薛虎等人匆匆赶到惠州医院,却发现武捷思因脑血栓阻塞严重而影响了视力,甚至引发了身体行动不便。

    一个有趣的花边是,实际上在2015年,退隐幕后许久的武捷思再度“出山”,擅长并购重组的他作为融创首席收购、兼并、债务重组官的身份,推动收购佳兆业一案。2017年,武捷思将重组之手伸向了房地产以外,在辉山乳业的债务重组中,一家名为深圳富海银涛资产管理股份有限公司的新三板挂牌的股权投资公司,担任债务重组顾问。资料显示,这家公司的实际控制人,便是武捷思。

    对于薛虎,合生创展在公告中表示,他辞任是由于他想投放更多时间在个人事务上。彼时,观点地产新媒体就离职一事向薛虎联系,他则表明自己离职是因为身体原因。薛虎坦言,因身体不好,无法去比较北方的城市工作,在正式离职前的半年时间都以休息居多。薛虎彼时告诉观点地产新媒体,提出离职申请后合生方面也曾作出挽留,公司老板也表示或将安排新的工作岗位,但自己暂时没有答应。

    实际上,在薛虎之前,谢世东、武捷思和陈长缨先后辞任总裁职务的时候,就已经有不少消息表示主要原因是与朱孟依理念不合。对此,有广州业内人士直言并不奇怪,作为潮汕人的朱孟依在企业管理上还是比较青睐家族式的管理模式。

    在薛虎跟上前任们的离职脚步后,同样有业内人士对观点地产新媒体指出,薛虎的离职依然与朱孟依的强势作风有很大关系。

    薛虎之后,合生创展的行政总裁一职出现长达六年半的断流。观点地产新媒体查阅合生创展历年公告得知,在2012-2017年的六年时间内,合生创展对行政总裁的介绍一栏,每一年均写着不变的:“本公司目前并无任何人员出任行政总裁一职。本公司之日常业务及管理由执行董事及高级管理层监察。”

    岁月是一场轮回,随着席荣贵的就任,合生创展行政总裁一职正式复位,继任者仍是朱孟依当年最青眼相加的银行家,但他也许不会是合生创展现任管理层中唯一的一个。

    席荣贵的加盟早在两个月前已有传言,这场人事变动还有另外两位主角,只是该消息目前未被证实。一位是前绿地地产总经理冯劲义,在房地产业内以营销见长,传言他在合生创展主要负责土地投资;一位与席荣贵同样是银行家出身,名叫项震,原来是中国工商银行上海分行行长。

    彼时传言称,行政总裁一职将由冯劲义担任,但最终为何出任者乃前银行家席荣贵、而“营销高手”冯劲义为何负责土地投资等问题的答案,仍不得而知。

    多年前,有对合生深为了解的人士对外透露:工商东亚金融控股有限公司曾帮助合生上市,之后双方一直保持较好关系,基于这种合作,朱孟依喜欢从工商银行系统内挖人,如果上述传言不虚,项震将至少是武捷思、张懿和赵明丰之后第四位工银系统加盟合生创展的高管。

    合生创展的百亿“魔咒”

    诚如开篇时的内部人士对观点地产新媒体所言,席荣贵的加盟乃“公司正常行为”,实际上在职场上人来人走亦是正常现象,但业内人士认为,职业经理人频繁更迭,摇摇摆摆没有一个连贯性,对于公司的良性成长亦带来了诸多不确定性;同时朱孟依几兄弟分散,致使实力有所削弱。

    种种原因,致使合生创展最风光的岁月停留在2004年。2004年11月27日,北京合生三周年庆典上,陈长缨宣布合生创展集团2004年度销售额已经突破100亿,成为国内第一家宣称突破百亿规模的房企,业内为之哗然。

    如果以薛虎的离职为时间节点,2012年仅实现116.44亿元;在行政总裁六年的空窗期里,合生创展的销售额波动剧烈,甚至出现腰斩,达到53.12亿元的低位。

    除了上述原因外,有接近合生创展的人士曾对媒体透露,朱孟依的风格是注重资产升值和利润,并不认同利用销售窗口期大幅走量进行销售,这也是造成百亿销售额成为合生创展销售瓶颈的另外一个原因。

    一个细节在验证这个事实。2010年,有北京媒体统计合生创展的项目位列北京豪宅销售第一名,彼时观点地产新媒体问薛虎怎么看待这个事情,薛虎回应:“我们永远不做第一,绝对不做第一。我们做自己的事就好了,不要去管什么第一第二。我们就是这个规模、这个速度、这个层次、这个水平、这个效益。”

    观点地产新媒体获悉,2013年-2017年,合生创展分别实现合约销售额112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元;此外,2013年-2017年,合生创展分别实现营业收入156.48亿元、170.45亿元、128.45亿元、162.56亿元、138.24亿元。

    合生创展的营业收入虽同样不稳定,但数据比合约销售额更为亮眼,在营业收入的构成中,除了物业发展收入,还有物业管理收入、物业投资收入和酒店营运收入,后三者虽逐年增加,但对于商住双发展的合生创展来说,起色并不大。

    据观点地产新媒体统计,2013年-2017年期间,后三者合计为合生创展贡献的营业收入分别达到13.27亿元、15.3亿元、16.88亿元、21.13亿元和26.98亿元。截至去年底,合生创展共拥有开发项目及储备项目达70个,已建成运营的项目面积超过300万平方米;已运营写字楼面积超百万平米。

    毛利率方面,同样波动剧烈。2013年-2017年期间,合生创展的毛利率分别为38.3%、30.8%、24.6%、27.6%、36.8%。观察这几年的年报可以得知,合生创展对毛利率波动的解释一般为,因确认收入的项目交付占比较高且毛利率较高或较低导致,并且毛利率受少数项目的影响明显。

    值得注意的是,这几年间,合生创展的财务成本并不算低,但呈现逐年下降的趋势。2013年-2017年,合生创展借贷的实际年利率分别为8.3厘、7.5厘、7.3厘、6.4厘和5.8厘。

    实际上,这与合生创展稳健的财务表现不无关系。在房企运用杠杆极速扩展规模的这几年,合生创展财务状况较为平稳。观点地产新媒体获悉,2013年-2017年期间,合生创展的负债对资产比率59%、60%、60%、58%和57%;净债务对权益比率分别为59%、74%、73%、68%和68%。

    稳健换来的是土储规模的逐年下降。据观点地产新媒体统计,2013年-2017年,合生创展的土地储备呈现逐年平稳下降的趋势,分别为3345万平方米、3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米和2933万平方米。

    最新的数据显示,合生创展在2018年上半年部分数据有所回升,实现合约销售62.35亿元,去年同期为44.52亿元;实现营业额49.65亿港元,同比增长27.0%;毛利率由34%增至48%。

    然而,土地储备仍未见明显起色,于2018年6月30日,合生创展土地储备为2936万平方米。

    从此前的董事局成员名单来看,除了非执行董事陈龙清有着银行从业经验,其余非执行董事和五位执行董事,均无相关经验。“行政总裁”席荣贵的加盟正好填补了这个空缺,而此次人事变化又是否能够破解合生创展的“百亿魔咒”呢?

    撰文:陈泽旋

    审校:刘满桃

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