解局 | 京东的长租生意

观点地产网

2018-11-11 22:46

  • 京东为其房地产+互联网业务画了一张巨大的蓝图,但从目前的情况来看,还仅仅是个开始。

    观点地产网 “双十一”的游戏玩了十年,电商间的竞争依旧激烈,不过这一次,刘强东为京东添了新的筹码——长租公寓。

    11月8日,京东房产宣布推出其长租公寓品牌“京品公寓”,同时开放位于北京条玛社区立水桥店首个样板间。

    据介绍,“京品公寓”分为“轻装修”与“重装修”两种,其中“轻装修”主要面向新公寓,着重于软装改造,“重装修”则主要面向有一定使用年龄的老公寓,在“轻装修”基础上进一步整合京东平台的设计和装修。

    京东表示,计划于“双十一”期间在北京、上海两地各上30间公寓进行限量公测,后续将逐步在全国范围推广。

    京东房产总经理曾伏虎表示,京东房产还联合我爱我家相寓、蛋壳公寓、熊猫公寓、优客逸家等长租品牌,未来会推出更多房源。

    有趣的是,京东选择在“双十一”这个节点推出长租公寓品牌,无疑让这场电商大战火药味更浓。此前,京东在房地产业务上一直稍慢于对手阿里巴巴。

    长租生意

    虽然关于长租的争议始终不断,但京东似乎并未受到影响,在去年10月成为北京住房租赁市场的支持平台后,京东便马不停蹄投入租赁市场。

    不过,作为一家互联网公司,京东在长租公寓里的生意逻辑与传统地产企业也有所不同。

    据观点地产新媒体了解,在此次推出的样板间里,京东房产仅参与了京品公寓的房间装修工作。

    也就是说,京东房产不用处理最前端的房源问题,而是通过与长租公寓品牌或者房企合作的方式扩大市场。比如此次推出的样板房,就是京东与北京的长租品牌条玛青年社区合作推出。

    据京东房产方面介绍,京品公寓仅仅是京东房产与品牌公寓合作的一种形式,是其进行更高品质房源的尝试。据曾伏虎介绍,“京品公寓”主要利用京东自身商品能力、交易能力、装修与设计能力等,通过对合作的品牌公寓进行焕新升级,打造京东的专享房源。

    目前,房源数量也只有小范围的30间,与其他长租公寓品牌而言,这个数量在整个市场里几乎只能泛起小小涟漪。

    但值得一提的是,京东房产还联合了我爱我家相寓、蛋壳公寓、美丽屋、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、熊猫公寓、优客逸家等公寓,为市场带来更多房源,并在京东房产平台进行出租。

    事实上,在京品公寓推出之前,京东就早已一步步介入租房市场。

    2017年10月20日,京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司,被选中为北京住房租赁监管平台技术合作项目单位,从而获得进军住宅租赁市场的入场券。 

    2018年6月18日,京东与熊猫公寓达成战略合作,宣布将实现线上线下的跨界融合,用无界零售重构租赁市场。

    具体而言,一方面,京东利用其货源优势,从供应链、家居产品等维度“支持”熊猫公寓发展,降低公寓品牌规模化中的成本压力。

    另一方面,公寓通过上线京东购物平台,导入京东强大的线上资源,实现跨界的客户引流。

    实际操作中,在今年618活动上,北京熊猫公寓、优客逸家推出首月租金优惠活动,成交量在1000间以上。

    经过一系列活动对用户喜好的测试,9月28日,京东房产正式上线“京东直租”业务,提供包括装修配置、前期看房、租后管理、退租等全流程服务。

    及至今年“双十一”,京东正式推出了自有长租品牌“京品公寓”。

    对于介入长租公寓的原因,曾伏虎曾表示,“希望在一个新的维度上为京东带来新的流量入口。京东有1000万的PLUS用户,整合上京东在设计、装修、家居、家电等方面的能力,就可以把它放在一个线下的公寓当中。跟公寓企业进行合作,可以把这些能力赋予出来。”

    实际上,在长租公寓市场中,京东更像是一个平台和运营者的角色,通过提供产品和服务获得盈利的可能。而与公寓直接面向C端不同,京东则更多与B端进行合作,并通过此到达更多的C端用户,形成闭环。

    地产轨迹

    有数据统计显示,截至2017年末,京东拿到或签约土地已经超过600万平方米,这几乎相当于一家小开发商的土地储备。

    然而,在曾伏虎的设想中,京东进入地产行业从来就不是要做传统开发商,而是做房地产电商,房地产的后市场运营。

    事实上,随着互联网电商的发展,与地产行业结合已是大势所趋,不过早期的行业条件和环境还不够成熟,两者只能做一些相对简单的结合。

    比如,2014年京东就曾在“双十一”等节日携手远洋、绿地一众房企,尝试众筹购房促销等活动;2015年,和万科、中信、保利、碧桂园等合作推出特价房。

    但其实类似的合作对京东而言并没有太多的技术发挥空间,在地产业处于上升期的环境下,新房基本不用担心销售情况,这样的促销、特价活动也没有太多的市场。

    因此,类似的合作在2016年后就基本没有继续,直到2017年10月,京东正式成立房地产事业部,并由原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎任总经理。

    彼时,曾伏虎还为京东房地产定下了“5年计划”,上线后的京东房产将覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场,提供反向定制服务,并将在5年内成为流量、线上交易量双料冠军。    

    显然,京东为其房地产+互联网业务画了一张巨大的蓝图,但从目前的情况来看,还仅仅是个开始。

    2017年10月,京东房产频道正式在京东APP上线,提供的业务为新房买卖,首期共82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市,其中不乏其中碧桂园、蓝光集团等大型房企。    

    对于房企而言,看中的是京东数以亿计的流量,通过线上平台寻找目标客户,可以帮助减少房地产行业的营销成本。此外,通过整合京东的供应链优势,为消费者提供更多购房后的服务,提高开发商的竞争力。

    据京东方面透露的数据,过去一年已有超过30000名消费者通过京东房产平台找到了合适的新房,京东房产新房业务的订金交易流水超过1亿元。

    不过,除了导入流量和后期服务功能,京东房产频道目前还没能提供更多技术赋能的服务。

    比如,通过对用户消费和需求调查寻找更为精准的客户,或者更进一步直接搜集用户对房屋的定制需求,以帮助房企打造出真正符合用户需求的爆款,实现项目的溢价。

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    撰文:黎倩

    审校:武瑾莹

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