观点地产对话姜孟军先生:新希望地产的稳中求胜之道

观点地产网

2018-11-14 00:59

  • 与许多房地产同业不同的是,背靠拥有36年发展历史的新希望集团,新希望地产天生就拥有坚实的发展基础和踏实稳健的实业精神。

    观点地产网 从牛王庙地铁口出来,沿着成都八百年商气的东大街往东行走100多米,一朵巨型四瓣芙蓉花建筑渐渐映入眼帘,这座外形前卫的超大双曲面玻璃建筑便是“新希望·D10天府”项目的CASA LOTUS城市会所。

    丨新希望·D10天府实景图

    当我们一行徐徐穿过日本景观大师小林政彦设计的枯山水都市园林,步入香港设计大师梁志天操刀的极致会所,才对这个由英国查普门泰勒公司设计的地标建筑有了真正的认识——新希望·D10天府,新希望地产“天系”产品系的代表作品,住宅高度229米,亚洲排名第十、国内排名第一,唯一获得“中国建筑新地标”奖的住宅产品。在这里,观点地产新媒体采访新希望地产副总裁姜孟军先生,亦是别有一番深意。

    丨新希望·D10天府实景图

    姜孟军先生,20年的资深地产人,参与过新希望地产第一个高端项目锦官新城的落地,在出任新希望地产温州公司总经理期间打造的“中国传奇豪宅”黑珍珠一号,首次在中国实现了豪车空中入户的国际顶豪配置。曾是一线传奇住宅缔造者的姜孟军,如今分管新希望地产总部投资、营销和设计三大核心部门,在当前复杂的市场环境下,如何坚持新希望集团“为耕者谋利,为食者造福,为居者筑家”的初心不变,又怎样保证推动企业健康、持续、稳健发展,姜孟军颇有心得。

    丨记者采访姜孟军先生

    地产行业总体向好,改善产品成为主流

    观点地产新媒体:2016年至今地产行业逐渐分化、龙头企业越来越大,中小房企将面临一系列危机。对于新希望地产来讲,未来发展方向的判断是什么?

    姜孟军:行业从2016年的那一轮调控到现在,整个行业都比较焦虑,纷纷思考企业将来要怎样走。但是我认为这种焦虑是别人的状态,是不代表新希望地产的。我们对未来的发展思路一直都比较清晰:首先把政策吃准、研究透,有政策风险的项目不考虑;第二,市场虽有一定收缩,但是行业空间还非常大,虽然今年9月的销售数据同比去年下降了,但是1-9月整体是增长的,全行业10-15万亿的规模我们判断长期存在,这是没有其他行业能达到的;第三,中国城市化进程仍然在快速推进,现在城市化率57%左右,到70%以上还需要相当长的过程,当城市人口达到一定量的时候,房地产总会有需求;第四,我们的发展战略是聚焦中心级的新一线城市省会和城市圈中的强二、三线城市,做改善和中高端产品,我们的新希望·D10天府项目是成都的城市标杆,高端改善盘新希望·堇天府也是宁波区域销冠,温州的新希望·黑珍珠一号也是非常国际化的豪宅。正因为新希望的产品有这种高品质的保障,虽然最近行业很多企业表示明后年目标是少增长或不增长,可我们仍然按照既定策略在发展,并保持50%以上的增长速度。

    丨新希望·堇天府实景图

    观点地产新媒体:目前很多城市都面临限价政策,贵公司做的中高端楼盘面对限价政策有多大影响?怎么应对?

    姜孟军:我们从来不拿地王项目,也从不非常激进的看房价增长预期,所以到目前为止还没有哪一个项目出现亏本的情况,但是对利润率确实会有一些影响,好在我们公司对利润追求不那么高,在限价的情况下利润少一点,微利就可以,因为我们总体上追求健康的发展。我们公司在发展中有一个“两不让步原则”,也是我们反复在内部大会和供应商大会上讲的:品质不为成本让步,品质不为进度让步。如果开发成本和建设进度要影响到我们的品质,这是绝不容许的,我们做产品第一要满足的就是对品质的要求。

    保持稳健发展节奏,把握融资成本优势

    观点地产新媒体:新希望地产在2016年前的公开市场上拿地较少,2016起至今在温州、重庆、杭州拿了很多招拍挂土地,主要集中在西南、华东地区,公司怎么选择这些城市?有什么判断标准?未来哪些城市会继续进入到选择的范围?

    姜孟军:选择城市,我们有自己所坚持的原则。首先,我们看重城市的能级,基于我们对产品品质的追求,房价过低的城市我们不太会考虑,并且城市广义库存和片区广义库存太多的也不会纳入考虑范围;第二,我们也不在高峰期拿地,太高价格的土地不利于企业的良性发展。比如这两年发展势头很不错的“粤港澳大湾区”,我们关注了很长时间,虽然参与了多次土地的拍卖,但地价确实太高了,我们始终坚持原则没有进入;第三,我们的发展布局讲求城市深耕,所以我们每进入一个城市,会提前做好充分的城市研究和部署,一进入则至少会做三到四个项目以上,这样我们对城市的理解才会更深刻,才会为每块土地带来真正优质的产品。在今年一季度,几乎是同一时期,我们以5个项目进入了杭州市场、又以4个项目进入重庆市场,这些项目都是在连续参加土拍近一年后以低溢价获得的。所以在当下变化的市场中,我们新希望地产能够保持从容,都源自稳健的投资策略。

    丨新希望地产全国布局

    观点地产新媒体:最近一年,高周转是个很热门的行业话题,贵公司周转方面怎么样?从开盘到回款大概是什么样的计划?

    姜孟军:对于“高周转”这个热词,其实只是最近房地产市场被频繁关注,新被贴上的标签,这个词本身并无褒贬,它属于所有行业对经营水平的体现,尤其是重资产企业、资金密集型企业。新希望地产的周转速度,是对品质控制、客户满意为前提的,讲求的是适度的快,我们内部称为“科学周转”,讲究谋定而后动,准备好了再出发。地产是低频消费,老百姓可能花一辈子积蓄购买一套住宅,在里面常年的居住舒适感太重要了。举个例子,可能有企业从拿地到开盘就三四个月,但是它的品质一般、销售吃力,我们不认为这种是高周转;我们新希望首先把产品做好了,开盘比行业慢一点,但是产品亮相之后客户能够快速接受,被市场广泛认同,老客户还能为我们介绍更多新客户,可能我们的销售速度反而比别人快很多,这就是良性的周转,我们反复强调的科学周转。

    观点地产新媒体:今年资本市场对行业监管较严,房企融资难度都增加了不少,贵公司在这方面情况如何?

    姜孟军:每一家优秀的企业,都有自己的核心能力,融资能力是企业信誉度、品牌力的体现,还是未来还债/偿债能力的反映。像我们背靠新希望这个大集团,在实业背景、产业耕耘方面有优良的口碑,从来没有逾期银行债务、从来没有出现过经营亏损,持续保持流动性的健康管理,我们以集团的AAA信用评级和资信背书,融资成本基本上比同级别的地产公司低,甚至比一些排名靠前的地产公司也要低。

    小镇发挥产业优势,积极参与乡村振兴

    观点地产新媒体:我们了解到贵公司在文旅产业方面也有涉及,目前发展情况怎样?

    姜孟军:今年国家大力实施乡村振兴战略,在我看来这就是农村的改革开放,习总书记提出“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”20字方针中,产业是核心之一,但是乡村振兴光靠农民自己不行,他们缺资金和技术,而新希望是一家围绕民生发展起来的产业集团,一直扎根农村,我们一直在积极探索和尝试,准备将集团的产业链打通,把农业、产业、旅游、大健康和地产等结合在一起,探索“三产融合”和“三生融合”做一个新型的文旅模式。

    丨东进新希望运动吉尼斯效果图

    当前,我们已经摸索出基本思路。第一,选择二线或者强三线城市周边,车程范围在一个小时内的好位置,要求有山、有水、环境优美。第二,发挥集团优势,做好产城结合,我们坚持产业用地要占到60%-70%甚至更多,把新希望最擅长的农业板块融入进去,做好现代农业种植和观光旅游。第三,精雕小镇,在建设用地中,打造一个外围以观光和农业为主,中心有医疗、康养、学校、商业等配套的多元小镇。可以说在行业中,发展小镇产业是我们新希望最擅长的,我们是以实业思路来做事,不求利润多寡,希望集团在成都做的“花舞人间”项目,亏损七、八年才开始盈利,所以我们有底气和能力做好小镇,因为这是乡村振兴事业中我们义不容辞的社会责任。

    最近,我们已经和全国十多个城市签了框架协议,包括杭州、天津、嘉兴、宁波、昆明周边等地,正式签约的有成都和苏州两个项目。成都的项目规划面积达到一万亩,一期4500亩,外围就是观光农业。苏州的项目在太湖边上,接近3000亩,其中2000余亩都是农业用地,剩下的几百亩做建设用地,主要是做康养方面。等我们开发建设完成后,也欢迎观点的记者朋友来我们的小镇参观做客。

    【观点地产新媒体后记】

    谈笑风生中,两小时的采访转眼过去,新希望地产追求品质的实业精神让我们记忆深刻,眼前的D10天府或许就是最好的证明,高端改善基因已经深深烙入骨髓。而在乡村振兴的新时代浪潮中,伴随改革开放走过四十年的新希望,能否再次乘风破浪?我们非常期待!

    撰文:廖尧

    审校:劳蓉蓉

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