业绩会直击 | 华南城提降杠杆目标 再谈旗下业务分拆

观点地产网

2018-11-30 00:05

  • 许进业并未给出未来的负债率目标,因为受人民币汇率波动等因素影响。但他强调,“集团目标是逐步减低负债。”

    观点地产网 由于财政年度的不一样,华南城11月29日才正式召开其2018/19财政年度中期业绩发布会。

    临近中午时分,香港港丽酒店,该集团副主席兼执行董事冯星航、首席财务总监许进业、副财务总监兼投资关系总监谢文瑜准时列席发布会现场,一场主要围绕销售、融资与分拆的问答也在此间进行。

    华南城作为“中国领先的大型综合商贸物流及商品交易中心发展商和营运商”,尽管业务和一般房地产商有所区别,但在行业去杠杆的大形势下,“降负债”同样成为未来一段时间内的硬性指标。

    降负债和160亿销售

    观点地产新媒体了解,据许进业介绍,华南城于今年9月末的现金水平是87亿港元,仍然保持非常好的水平。其进一步提及,华南城总借款额其实有比较明显的下降,由今年3月份的388亿港元下降到338亿港元。

    “集团未来一段时间也希望逐步降低负债。过去一段时间负债的增加,主要是因为我们所在的城市增加了一些土地储备。现在我们手头上的土地储备已经相对充裕了,足够未来一段时间的发展,所以没有必要再增加负债,可以投入现有的经营现金,将负债做到更低。”

    许进业并未给出未来的负债率目标,因为受人民币汇率波动等因素影响。但他强调,“集团目标是逐步减低负债。”

    对此,冯星航补充道:“负债率的方向一定是向下的。举一个例子,3月份时华南城负债比率是77.4%,9月份的账面是76.3%,好像微微降低了,但如果没有人民币贬值的因素,我们的负债比率应该是68%左右,降了约9个百分点。”

    据透露,未来华南城降负债的主要方式,是运用营运方面的现金流,就是透过销售、运营及持续性收入去减轻债务。

    至于降负债的主要途径——销售,华南城的中期业绩数据显示,该集团今年上半年合约销售约68亿港元,比去年同期增长25%;确认收入52亿港元,比去年同期增长46%,其中持续性收入10.4亿港元,比去年同期增长19%。

    期内,华南城毛利率仍然维持41%,与去年的42%相约。此外,母公司拥有人应占净利润8.48亿港元,比去年同期下降14%,最主要的原因是上半年投资性物业公允价值的重估值相对减少致总利润下降所致。

    对此,许进业补充称,母公司拥有人应占净利润虽有下降,但利润表里的EBITDA(税息折旧及摊销前净利润)其实大约15.5亿港元,同比增长48%;核心净利润4.2亿港元,比去年同期增长27%。“整体上说,我们在营运上是越做越好的。”

    他还透露,华南城整个财年的销售目标为160亿港元,上半年做到68亿,已经达到全年销售目标的42.5%,所以现金流会有所增长。对于全年销售目标也是“非常有信心,维持目标不变”。

    据观点地产新媒体现场了解,华南城接下来主要推售的项目主要还是在郑州、重庆、合肥,有部分在哈尔滨。

    于9月30日,华南城的土地储备,到手面积逾4100万平方米,包括700万平方米已经出售,在出租或者在营运约900多万平方米,发展中约600万平方米,剩下可供未来发展的有1800多万平方米。

    “累计4100多万平方米土地的平均成本大概是420元/平方米,这是一个相对比较低的水平。”许进业如此表示。

    旗下业务与分拆

    除却房地产开发销售,华南城旗下业务板块并不少。许进业进行业绩介绍时就指,持续性收入的10亿港元里面包含了几方面,租金、管理费、电子商贸、仓储物流及奥特莱斯,每个部分都有不错的增长。

    据介绍,物业管理板块的在管面积,已由3月份的1600多万平方米增长到超过1700万平方米,管理项目也越来越多。另外华南城开始走出去,在华南城项目周边的第三方项目,也去竞标管理。

    仓储物流上半年增幅达到57%,被许进业称为“增长比较快的业务”,增长快有几个因素,一是随着各个华南城项目中的仓储物流项目落成,其中经营面积在不断增加;另外其在佛山、天津等地也租了一些仓库,以更全面地铺排仓储物流项目。

    “奥特莱斯,一直都是我们增长非常好的一个板块,上半年的销售总额接近7.5亿港元,增长23%;收入方面也有约1.7亿港元,增长29%;管理面积增加到接近44万平方米,未来会继续做好它。”

    至于电子商贸,许进业表示,华南城项目里的电商产业已越来越蓬勃,如今在5个华南城项目里有电商产业园,“电商产业园进驻的商户越来越多,其中一些企业也非常有名,未来可以看到这个的增长会越来越多”。它们还会带来华南城里面很多的需求,如对于写字楼的需求,仓储的需求,住宅的需求。

    报告期内,华南城租金增长5%到3.8亿港元;物业管理费的收入超过2亿港元,电子商贸收入接近1亿港元,仓储物流增长57%到1.35亿港元,奥特莱斯的运营增长接近30%到1.57亿港元,“都有不同的增长”。

    为此,如以往一样被问及何时将进行旗下业务分拆时,许进业表示,其实集团好几个板块都具备分拆的条件,营运发展得非常好。至于什么时候可以分拆,一方面要看市场情况,另一方面要看它们的扩张情况如何。

    许氏以物业管理为例指出:“如物业管理业务,除了收购华南城项目以外的项目,还要确保它能管理好华南城所有物业,这主要是让我们的商家可以放心在园区里经营和发展,带来的好处是多方面的,包括让租金、物业管理费、仓储等等各方面的利润更好,所以重点应该是从经营上进行考虑。”

    “至于分拆旗下哪一板块,要看园区外扩充的情况,市况等方面,所以要用多一些时间看看这些业务的发展情况如何。”显然,分拆仍然只是未来的一个目标,目前首要任务是“打好基础”。

    以下为华南城控股有限公司2018/19财年中期业绩发布会问答实录:

    现场提问:公司对于下半年的市场有什么看法,推盘节奏会怎么安排,接下来会推哪些城市的项目,货值大约是多少?土储方面,是卖了多少货值才会买多少土储吗?

    另外债务方面,有几笔都是接下来几个月到期的,还债方面是怎么考虑的?另外今年融资环境比较紧,接下来会否考虑发一些较高息的债项?

    以往提到分拆都说等到时机成熟时,现在物业管理已经有了不错的数字表现,可否透露目前的分拆计划是怎样的?

    许进业:先回应物业销售,其实我们也非常关注内地的物业销售情况,像我们上半年主要销售的几个地方,郑州、合肥、重庆等我们都很关注,而我们也是有信心的。

    我们可以做一下比较,华南城园区的物业销售和其他项目由于目标客户不同,一是位置不在中心,第二我们的目标客户主要是我们园区的客户,所以在需求和去化上往往会比市中心的项目好,总价低,单价也低,去化也比较正常。所以目前我们不会非常担心今年的销售目标,我们有信心。

    另外,我们也会有新的盘加入销售,如刚刚介绍的西安、郑州的公寓项目,这些是全新的,还因为地铁的开通,带来了需求,我们才加快了物业的发展,在新项目销售的支援下,我们有信心今年的销售目标没问题。

    土地储备预算方面,我们现在有1800万方的土地储备,足够未来一段时间的发展,所以未来主要还是看机会,如果有价格合适的,我们觉得有需要的土地会去拿,但我们并不需要大幅度拿地,所以我们的资金流是比较灵活的。

    关于债务方面,集团目标是逐步减低负债,像上半年我们的总负债由388亿降到338亿,降负债的主要方式,是运用营运方面的现金,未来一段时间我们也仍然打算这么做,就是透过销售、运营及持续性收入去减轻我们的债务。所以融资方面我们是一定会做的,但主要还是靠我们的经营现金流。

    融资成本方面,其实我们有不同的融资渠道,譬如美元债,国内的银行也是其中一个,还有其他的渠道,而每一个渠道的融资成本都是不同的。我们非常关注融资成本,上半年我们的融资成本只是略微上升6.97%,比3月份的6.68%增长不大,所以我们在逐步降低债务的同时,会控制好融资成本,这是我们的目标。

    另外关于业务分拆,其实我们好几个板块都具备分拆的条件,营运发展得非常好,但至于什么时候可以分拆,一方面要看市场情况,另一方面要看它们的扩张情况如何。如物业管理业务,除了收购华南城项目以外的项目之外,还要确保它能管理好华南城所有物业,这主要是让我们的商家可以放心在我们园区里经营和发展,带来的好处是多方面的,包括让租金、物业管理费、仓储等等各方面的利润更好,所以重点应该是从经营上进行考虑。

    至于分拆旗下哪一板块,要看园区外扩充的情况,市况等方面,所以要用多一些时间看看这些业务的发展情况如何。

    现场提问:关于降低负债,有没有具体的目标?分拆业务方面,您提到几个业务都具备条件,可否都介绍一下?

    许进业:减债是我们未来一段时间会做的,至于给出具体目标这是比较难的,因为这是受多方面因素影响的,除了债务总额之外,还会受到总资产、人民币汇率等影响,所以说比较难有具体的数字,但这个方向是已经确定的,就是会继续减债。

    至于分拆,我们很多业务板块其实都做得不错,在物业管理之外,譬如仓储,或者奥特莱斯等等,增长都是不错的,我们会继续研究这方面的内容。

    冯星航:我补充一下负债比率的目标,正如我们财务总监所讲,我们负债率的方向一定是向下的,举一个例子,3月份时我们负债比率是77.4%,9月份的账面是76.3%,好像微微降低了,这些是我们可以做到的,但由于人民币贬值,令到我们的资产净值减低,如果没有人民币贬值的因素,我们的负债比率应该是68%左右。

    所以,管理层减债的方向是确定的,会去逐步调整,但就很难定出一个指标。

    现场提问:业绩介绍说11月会有多个项目引入合作伙伴,包括哪些项目,是否项目上会有新的大股东近来,具体情况是怎样的?另外物业管理方面,有没有一个具体的收购目标?

    许进业:其实华南城在各地拥有的物业和土地储备比较充裕,所以会有不少企业来找我们合作。像重庆的话,我们的批发市场项目会和行业商会合作,如灯饰的行业商会或者钢材行业商会,我们会将这部分的物业转售给他们,由他们招商和销售,对于我们的好处是带来现金流。另外,我们每个项目占用资本都很大,透过行业商会引入企业,可以加快我们项目的成熟度,或者提高人流、出租率等等。

    另外,仓储资产也有和当地企业进行合作,相信未来还会有其他方面的合作,也会产生除了现金流之外的一些效益。

    物业管理,很多公司都会定一个收购的目标,华南城就还是希望加快做大自己吧。我们之前也有探讨过,但可供收购的公司对于要进行收购的公司而言是少的,因为现在很多公司都在收购资产,我们觉得价格已经相对比较高,未来可以产生的利润没有过往高,所以我们主要看市况扩张,但最重要的还是做好我们自身的管理。

    现场提问:关于发债,公司提到美元债和人民币都会考虑,这其中的比例是怎样的?未来人民币的波动对债务的影响有多大因素?另外,下半年销售部署主要在哪些城市?

    许进业:融资首先是我们很正常的一块工作,至于用什么渠道进行融资,要考虑几个方面,第一个是融资渠道畅不畅通,第二是融资成本的高低。所以现在我们很难确定具体每个渠道融资多少,这要看未来市场情况、成本等等因素再做决定。

    可以看到,我们上半年的综合平均融资成本没有大幅上升,仍然维持在7%以下的水平,所以我们会选择合适自身情况的才会融资。

    至于人民币贬值对我们的影响,主要是我们的资产负债表是用港币记账,由人民币资产转成港币会有所下降,但还有一点是,我们主要的营运在内地,我们的销售也在内地,客户也在内地,所以除了账户上面的影响之外,在实际营运上面是很微小的。

    销售安排上,下半年我们销售的项目主要还是在郑州、重庆、合肥,有部分在哈尔滨。其实我们非常关注市场的发展情况,就目前来说,我们仍然有信心,维持160亿的销售目标不变。

    现场提问:计息总借贷方面,不同币值的占比是怎样的,未来在币值方面的安排会怎样分配呢?

    许进业:截至9月底,我们主要是两种币值的借贷,人民币和美元,其中美元大约32%,人民币是68%。未来一段时间则会看具体情况,目前我们银行额度比较充裕,另外国内也有一些融资渠道,所以从这方面看,虽然两种币值都会有,但人民币方面的增长应该会快一点。

    撰文:刘满桃 原铭泽

    审校:钟凯

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