原报道 | 华夏幸福冬天自救

观点地产网

2018-12-02 21:23

  • 当然,作为自救者,华夏幸福的算盘并不止于此,毕竟“节流”并不是长久之计,唯有“开源”才能真正解决问题,这或许也是华夏幸福竞拍中铁物大厦最大的计谋。

    观点地产网 产业整合与裁员风波的雾霾还未完全消散,华夏幸福又因一场竞拍进入人们的视野中央,但这次,这个环京地带的“大地主”在努力的洗脱“缺钱”的形象。

    11月30日,华夏幸福基业股份有限公司公告称,完成与中国铁路物资股份有限公司的交易,并取得中国铁物北京大厦项目。

    观点地产新媒体查看公告了解,华夏幸福间接全资子公司华夏幸福丽泽(北京)置业有限公司,于11月29日竞得中国铁物北京大厦项目物权,转让价款为57.8亿元。

    今年以来,华夏幸福裁员的故事在坊间不绝于耳,其解散部分区域事业部的消息更是隔三差五传来,而此次竞得中国铁物北京大厦项目物权的消息,无疑让华夏幸福早已倾斜的流言天枰得到暂时的平衡。

    但据观点地产新媒体了解,从传出接盘消息之初,市场上就对华夏幸福竞拍中国铁物大厦充满了疑虑,毕竟华夏幸福近期频频传出资金链断裂、裁员不断、断臂环京等消息。

    但也有市场人士表示:“无论是引入平安、断臂环京,还是华夏幸福的产业整合与裁员风波,亦或是此次拿下中国铁物大厦,实际上都是华夏幸福过冬的方法。”

    从施工方到持有方:华夏幸福的模式

    公告显示,11月29日,华夏幸福间接全资子公司丽泽(北京)置业竞得中国铁物北京大厦项目物权,转让价款为57.8亿元。

    据观点地产新媒体了解,中国铁物大厦位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块,建设用地面积约2.11万平方米,规划建筑面积约23.25万平方米,规划为商业金融用地,商业部分土地使用权至2052年4月8日。

    而实际上,华夏幸福与中国铁物大厦的因果早已埋好伏笔。

    2016年6月,华夏幸福与中国铁物签订委托代建协议,接手代建中国铁物大厦项目,正式成为施工方。

    同时,华夏幸福向中国铁物提供40亿元资金做为该项目的合作预付款,待华夏幸福完成该项目开发投资总额的25%,中国铁物将以公开挂牌或其他方式转让该项目。

    时间走到今年6月8日,华夏幸福公告表示,中国铁物大厦已达到转让条件,中国铁物拟将其持有的项目公司股权及债权在产权交易所挂牌,华夏幸福将结合项目具体情况及自身经营需要等综合因素参与竞价。

    10月31日,北京产权交易所挂出北京物盛科技有限公司100%股权及3.93亿元债权的产权交易公告,转让方为中国铁路物资股份有限公司,转让底价为57.8亿元。而今,华夏幸福竞得中国铁物北京大厦项目物权,正式从施工方转身一跃成为持有方。

    值得一提的是,此前的公告提到,华夏幸福在中国铁物大厦项目投入的总成本(包括40亿元委托贷款、代建投入资金及资金使用利息)将抵扣应向中国铁物支付的资产转让价款。

    因此,华夏幸福此次取得中国铁物大厦,实际付出的代价将不超过17.8亿元。

    有分析人士表示,中国铁物大厦地处北京西二、三环路之间,是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区,华夏幸福拿下该项目实际付出的代价比较低,是十分划算的一笔买卖。

    但实际上,从华夏幸福传出接盘中国铁物大厦的那天起,市场上就充满了对此桩交易的疑虑。有市场人士认为:“在地产寒冬期,华夏幸福在自身的产城业务都没有理清楚的情况下,再度布局商办,恐怕分身乏术。”

    据观点地产新媒体了解,中国铁物大厦规划为商业金融用途,而华夏幸福则以“产城+住宅开发”为主要模式。有声音就称,随着政策的变化与环京楼市的改变,这种产城模式遭到了巨大的挑战,因此,华夏幸福能否将中国铁物大厦成功地开发运营,成为大家关注的重点。

    回顾过往的二十年,华夏幸福独特的“产城+住宅开发”模式一步一步地助其逐渐壮大,这种产业模式与传统房企的上杠杆拿地建楼—销售回款—继续拿地的循环往复不同,华夏幸福更多的是与地方政府合作建设产业新城。

    正是在这种模式的推动下,华夏幸福于2017年已签约园区近70个,处于成熟及开发建设阶段的超30个,而2015年之前,华夏幸福仅签约20来个园区,处于成熟及开发建设阶段的近7个。

    但另一方面,重押环京的华夏幸福,其过度依赖政府的产城模式必会受政府换届与政策调整等因素影响。近两年,降杠杆降负债成为地方的主流,而依赖政府的产城模式导致其回款速度下降,产城模式也遭到挑战。

    在这样的情况下,华夏幸福加码商办物业,难免有“不务正业”之嫌。

    有分析人士提到:“它(华夏幸福)的商业物业项目并不算多,在产城业务带来的创伤还没完全愈合的情况下,发展其他路子可能是现在大多数人所不能理解的。”

    但有熟悉华夏幸福的人士向观点地产新媒体提到,华夏幸福以产业新城为主,但是也十分看好核心区的物业,中国铁物大厦随着丽泽商务区的建设,还有第二机场的开通,这块的商办物业的价值会非常好。

    上述分析人士也评论称,当前中国房地产已经步入了寒冬,但华夏幸福本身则早已进入深冬,把鸡蛋放在不同的篮子里也是一种出路。

    华夏幸福的冬天

    从去年至今,楼市的政策调控越发紧张,尤其是环京地带,在限购政策的引导下,楼价扎堆跳水,这对于立足环京的华夏幸福来说无疑是一次重创,其销售现金流势必受到较大的影响。

    而华夏幸福的产城模式,由于前期投入大,产出时间长,资金回流慢等原因,容易造成资金紧张等问题,今年以来,华夏幸福更是频频传出“资金链断裂”的问题。

    观点地产新媒体从华夏幸福的财报中获悉,2017年全年,华夏幸福实现营业收入596.35亿元,净利润为88.07亿元,但其经营活动产生的现金流量净额却为-162.28亿元,是近三年来首次为负。

    随后,上交所更是对华夏幸福2017年报发出事后审核问询函,将华夏幸福的资金问题的曝光前台。

    而华夏幸福就表示,去年赚了88个亿,现金流却是-162亿,是由于2017年第三季度公司聚焦开拓新区域,加快了异地复制的步伐,产业新城业务支出大幅增加;同时受国家宏观调控及环保政策的影响,地产业务回款同比下降,因此第三季度整体经营性现金流量净额下降较多;2017全年回款同比下降13.4%,经营活动现金流为负。

    数据来源:华夏幸福财报、观点指数整理

    翻看华夏幸福今年以来的财务数据,2018年第一季度,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额仍为负值,即-96.03亿元,第二季度末则为-78.18亿元,第三季度末则为-76.60亿元。

    值得一提的是,2017年末,华夏幸福录得期末现金及现金等价物余额642.05亿元,而截至2018年第一季度,这一数值为444.90亿元,第二、第三季度末分别为401.08亿元、362.92亿元。第三季度末录得的期末现金及现金等价物余额与年初相比减少了279.13亿元。

    针对华夏幸福的现金流困局,华夏幸福总裁孟惊则在公开场合表示:“华夏幸福账上可用的现金有680亿元,是公司历史上的最高值,足够我们用了,说华夏缺钱,我觉得很不可思议。”但是,华夏幸福的业绩数据与负债情况难以忽视这个“不可思议”的问题。

    数据来源:华夏幸福财报、观点指数整理

    营收方面,华夏幸福2014年、2015年分别录得营收268.86亿元、383.35亿元,随后2016年,华夏幸福营收大增154.86亿元至538.21亿元。截止2018年第三季度,华夏幸福实现营收451.41亿元。

    数据来源:华夏幸福财报、观点指数整理

    此外,从负债方面看,2014年全年,华夏幸福录得总负债965.68亿元,2015年为1429.93亿元,与2014年相比增长了464.25亿元,负债率为84.80%;随后,2016年,总负债为2118.72亿元;2017年,华夏幸福的总负债大增929.6亿元至3048.32亿元。

    截至今年9月30日,华夏幸福的总负债为3355.07亿元,与年初相比增长了306.75亿元,负债率84.43%。

    在华夏幸福资金承压的情况下,拿下中国铁物大厦,探寻产业新城以外的发展模式,似乎也是破局之举。

    有业内人士就认为:“这个项目与华夏一贯的产城业务不同,恰恰也说明这家企业正在努力寻找新的增长极。”

    不过,当冬天来临时,防寒御冷的方式除了添衣加被外,更重要的是,尽快将手中的冰袋抛出。

    产业整合与裁员风波

    在环京红利消减、企业资金缺口较大的情况下,华夏幸福的自救方法除了拿下中国铁物大厦,寻求商业物业的新方向外,还将业绩偏弱的京南集团与小镇集团裁撤。

    11月7日,正直二十四节气的立冬,一张微信截图在业内传播开来,截图的内容大概是“华夏幸福小镇集团全国400多人和京南集团500多人全部裁掉,全体年终奖归零。同时,产业新城与小镇集团合并”。

    针对裁撤京南集团与小镇集团的传言,熟悉华夏幸福的人士向观点地产新媒体表示,产业小镇被裁撤是真的,整体并入产业新城集团,但京南集团是华夏幸福的重镇,是不可能被裁撤的,只是由于异地复制更需要人,所以优化一下结构。

    时间倒退二十年,王文学走进与北京市毗邻的廊坊市,开启他房地产生涯的第一站。

    不得不说,王文学赶上了最好的时代。2014年,环京市场开始加速,华夏幸福乘着环京红利的快车道日益加码,最鼎盛的时候,北京周边8个孔雀城,华夏幸福几乎70%的项目和土地都位于环京地带。

    但王文学也赶上了最坏的时代。2017年4月开始,环京多地颁布严格的限购、限贷政策。在高压的调控政策下,环京市场日益低迷,住房成交价格甚至出现了断崖式的下跌,而华夏幸福也随着环京市场的“雾霾”备受压力。

    与京南集团类似,华夏幸福是趁着小镇思路的热浪加码布局。

    2017年中央经济工作会议指出“要引导特色小镇健康发展”,华夏幸福响应国家号召,推进产业小镇业务的开发实践。而小镇集团则是华夏幸福于2016年12月末成立。

    在开始之初,华夏幸福对产业小镇可谓寄予厚望,2017年,华夏幸福表示要开设200个特色小镇,同时要设立200个“小镇总”。

    在2017年年报中,华夏幸福还将产业小镇与产业新城一并列入了公司的核心业务阵营。在2018年4月,华夏幸福基业股份有限公司执行总裁、产业小镇集团总裁陈怀洲在公开场合还表示,华夏幸福坚持“每一个产业小镇,都有一个特色产业”的核心理念。

    但华夏幸福在2018年半年报中披露的数据显示,华夏幸福的小镇项目仅有3个开业,分别是北京的大厂影视小镇、香河机器人小镇、昌黎葡萄园小镇,但华夏幸福并无披露小镇的收入。

    业内人士评论称,当政策红利消失,当整个地产行业进入深冬,当各家都勒紧裤腰带过日子的时候,华夏幸福拿京南集团与小镇集团开刀,或许也是其防寒御冷的最好办法了。

    从华夏幸福2018年度半年报获悉,报告期内,华夏幸福在京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%。今年第三季度,非京津冀区域的业绩贡献更上一层楼,实现销售面积443万平方米,占总销售面积比例达到46%。

    但因战略收缩,关于华夏幸福今年以来的产业整合与裁员风波不断曝光在大众的视野之下。

    8月下旬,华夏幸福天津事业部就地解散,导致许多员工离职。10月,重庆区域事业部被撤销。更有媒体报道称,一位于深圳的华夏幸福员工透露,华夏幸福华南事业部在裁员。

    自救者的算盘

    或许,华夏幸福本身早已洞悉自身所处的困境,于是,王文学在寒冬来临前拉来了平安资管这个大救兵。

    今年7月,华夏幸福公告,控股股东华夏幸福基业控股股份公司与平安资管、中国平安人寿保险股份有限公司管理有限责任公司签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安人寿转让5.82亿股公司股份,占华夏幸福总股本的19.70%。

    本次权益变动前,华夏控股与一致行动人鼎基资本合计持有华夏幸福184,289.31万股,持股比例为62.37%。权益变动后,华夏控股及鼎基资本持股比例为42.67%,平安资管持股比例为19.88%。

    但王文学同时也应该想到,引入平安会带来极大的人事盘整。

    股权转让后,平安人寿向华夏幸福董事会提名两名具备任职资格的董事候选人。9月13日,平安人寿提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。

    随后,10月17日,有传闻称,华润集团助理总经理、华润置地执行董事吴向东将离职,且平安的马明哲力邀吴向东来华夏幸福担任高管,管理华夏幸福。

    此外,值得一提的是,在上述股权交易中,华夏幸福还与平安资管订立了一项“对赌协议”,华夏幸福承诺,未来三年,归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。也就是说,2018年、2019年、2020年,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

    引入平安不久后,华夏幸福再度“出售”住宅项目也被认为是出于“节流”的目的。

    10月9日,华夏幸福宣布,与北京万科及北京恒燚企业管理有限公司签订合作协议及股权转让协议,北京恒燚(由北京万科全资持有)将收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权,交易价款约为32.34亿元。

    上述交易价款由股权转让款及置换股东借款(万科一方根据华夏幸福一方已经提供的股东借款金额按照受让项目公司股权比例为项目公司提供股东借款)组成,其中每家公司股权转让款均为1元。

    资料显示,上述五家公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。其中部分地块为半年内拿下,如大厂190亩地块便由裕景公司及裕达公司于今年4月份获取。

    双方还约定将由北京万科负责目标项目的运作和经营管理,在项目公司董事会构成中,华夏幸福一方也仅派驻一名代表。分析认为,失去项目操盘权力,华夏幸福在其中的角色接近于财务投资人,虽为“合作”实则近乎出售。

    尽管有熟悉华夏幸福的人士表示,公司的核心主业为产业新城业务,如果物业、住宅等业务有优势引入其他企业,自然会考虑引入,有利于盘活资产。

    但在房地产市场明显恶化的时期,比起控制权,提前回收资金、盘活资产或是华夏幸福更重要的考量。

    当然,作为自救者,华夏幸福的算盘并不止于此,毕竟“节流”并不是长久之计,唯有“开源”才能真正解决问题,这或许也是华夏幸福竞拍中国铁物大厦最大的计谋。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。​

    撰文:龚丽欣

    审校:刘满桃

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