观点人物 | 郁亮印象

观点地产网

2018-12-05 20:46

  • 郁亮说,哪怕明天就是最后一天,万科也希望冲破黑暗,走向黎明。

    观点地产网 这里是云南抚仙湖,正值11月末,冷风时不时从空旷处吹来。

    走廊尽头转弯处的宴会厅里,绿色的大屏幕上,红花争艳,枝繁叶茂,衬托得正中央“万科媒体交流会”几个白色大字格外醒目。

    在这里,万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理张海以“生长的力量”为主题,阐释上海区域如热带雨林般的多元化发展;万科高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业带着发展的眼光,探究商业地产运营的变化与革新。

    但大概谁也没有忘记,两个多月前,这家龙头房企还在高呼“活下去”,要收敛聚焦,不实现6300亿元的回款所有业务都可以暂停……

    传达的信号并不乐观,市场都在等待一个说法,或者是一味抚慰人心的“药剂”。

    11月30日这天,郁亮登场。

    他看起来很轻松,开场即诙谐地与现场的两百多名媒体人打招呼,一边感叹抚仙湖舒适的阳光和空气,一边在现场卖起了房,“我们有团购安排”。

    不过,话头一转,郁亮很坦诚,“现在日子确实不太好过”。他似乎已做好打算,要为近期的一系列说法递出自白书。

    One:活下去

    处在舆论中心的万科,日子确实不太好过。

    两个多月前,来自万科集团秋季例会上的一张照片在朋友圈刷屏,“活下去”成为了万科的标签。

    作为龙头房企,万科对市场的判断向来是众多房企借鉴的方向。2008年,金融危机风波下,王石率先喊出“楼市拐点论”,各种变革手段和促销手段频出,第二年,万科成为国内首家销售破千亿的房企。

    2012年,郁亮提出“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代”,顺着这个论断,万科开始向城市配套服务商转型,顺带着连其他房企也都处于“不是在转型,就是在转型的路上”。

    但这一次,在行业去杠杆、融资收紧的大背景下,房地产企业早已草木皆兵。如今万科更是将最后一层窗户纸捅破,红艳艳的三个大字将行业的悲观情绪赤裸裸地呈现出来。

    郁亮有点无奈:“活下去本来是内部一个事情,不小心被人泄密放到网上,引发了广泛的关注,造成了极大的困扰,万科因此开除了三个员工。”

    他强调,万科始终是一家如履薄冰、有较强忧患意识的公司,“我们只是想让自己不舒服,并不想让别人不舒服”。

    不过,对于外界将“活下去”与万科近期拿地关联在一起,郁亮却予以否认,“万科到底有没有疯狂拿地?我请大家都算一下。”他反问,维持万科现在的规模,需要多少地?销售额达到6000亿以后,需要多少相应的土地投资?这和活不活下去一点关系也没有。

    Two:6300亿回款

    与活下去有关系的,是6300亿回款目标。

    9月的秋季例会中,郁亮强调,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。”

    强调销售回款的不仅是万科。随着国内融资渠道的收紧,以及房企偿债高峰期的到来,房企的关注焦点从对外融资开始转向对内“造血”能力。以前仅少数房企关注的销售回款率,被越来越多的房企重视。

    此前,阳光城执行董事长朱荣斌在接受媒体采访曾表示,目前最关心的仍是现金流,要提升回款率,降低负债率。不少业内人士也指出,很多房企开始将回款率作为主要考核指标。

    “回款尚未完成一半”的说法,从向来注重“现金流”的万科口中说出,无异于给业内同行敲了一个大警钟。

    郁亮需要消除外界的疑虑。因此交流会上被问及进度时,他轻松打趣,“还有32天,今年完成6300亿回款问题不大。”

    他指出,万科重视现金流的做法已经得到贯彻,虽然中间有段时间放松,但一下就回过头来,奋起直追,同时以万科的执行能力,完成回款问题不大。

    最后他又劝导:“大家的数学不要太好了,6000亿与6300亿差别也不大。”

    Three:万村计划

    问题相对大一点的,可能是万科的城中村改造计划。

    这个计划名为“万村复苏”,是万科在深圳推出的创新业务之一。去年启动时被市场一片叫好,连已经宣告退休的万科创始人王石也对此寄予厚望,认为这种微型改造是改变城中村脏乱差面貌的一种新方式。

    但新的问题也随之涌现。在舆论眼中,包括“万村计划”在内的各类城中村改造成为了租金上涨的元凶,随后又在11月传出,囿于工程进度滞后以及收益率逐渐走低,万村计划已经全年暂停签约新项目。深圳万科随后澄清相关工作在照常推进。

    郁亮坦承,城中村改造比想象中难得多,现在还没有发现做公寓赚钱的,但大家对这件事的指责已经跟卖房一样了。他感叹,“做点好事不容易”。

    虽然不容易,但万科并没有打算放弃长租公寓市场。“万科现在很小心,一直在摸索一个可持续发展的模式,”郁亮表示,未来还会大力发展租赁住宅,但怎样发展租赁住宅,以及发展怎么样的租赁住宅,还在考虑中。

    Four : 冲破黑暗

    南方区域可以说是万科的先锋。

    秋季例会上,郁亮曾指出,当前南方区域的回款压力比较大,一是因为事先感受到市场及行业变化,二是该区域新业务发展走在集团的前面。

    也就是在这场会议中,郁亮提出,以“活下去”为最终目标,万科需要进行“收敛”和“聚焦”。

    如今成果如何?郁亮没有回答。他说自己只是提要求,具体怎么收敛聚焦,应该由张海等来回答。

    “收敛不是收缩”,张海解释道,“以前都是一股脑做商业做办公,但现在要想想做哪一种商业、哪一种类型的办公。我们要做的是更为细致的、以客户为导向的聚焦,本质上是强化业务。”

    郁亮接过话筒补充,万科正在打造一个矢量组织,在战略、业务、价值观上都要一致。“这么大的机构,如果方向不一致,一定是混乱不堪的,而且越用力越麻烦,还不如不用力。”

    《侏罗纪公园》里有句台词:“生命总会找到自己的出路。” 万科也是。郁亮说,哪怕明天就是最后一天,万科也希望冲破黑暗,走向黎明。

    观点人物 | 我们关注的不仅仅是人物的故事,还有他和她的商业传奇与沉浮。

    撰文:曾剑萍

    审校:刘满桃

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    万科