华发焦灼 与万科、金地、金融街合作里的土地收割史

观点地产网

2019-01-03 23:50

  • 进入第四季度,土地市场稍有回暖,华发的项目投资也进一步加速。

    观点地产网 过去一年,尽管“流拍”“低溢价”成为土地市场的主要潮流,但不少房企仍然竭力拿地补仓。除了拍卖渠道之外,通过入股项目的方式找来合作者,也是开发商降低风险、扩展土地储备的惯用形式。

    与近来的首创置业一样,华发股份也于1月2日宣布,拟与金融街、万科、金地等合作开发深圳、南京两幅地块,为2019年的扩储敲响第一钟。

    具体而言,华发与金融街约定双方合作开发深圳光明区光明街道A621-0044居住地块,该地块面积2.41万平方米,计容积率建筑面积为10.85万平方米(配建人才住房面积1.38万平方米)。地块成交价为28.1亿元,华发将拥有50%股权。

    除此之外,华发还将目光转向长三角,与万科、金地等签署协议,共同开发南京市江宁区天印大道住宅地块。

    地块用途为城镇住宅用地(混合)、社区中心用地、科教用地(幼),出让面积为地上15.33万平方米,综合容积率为2.56,华发将占股24%。目前,项目公司已支付土地出让总价款及相关费用共计57.3亿元。

    按此测算,华发通过入股方式的两宗交易,已增加权益土储面积14.84万平方米。

    接近华发的相关人士对观点地产新媒体表示,华发获取这两个项目是看中地块较好的发展条件,但具体是否操盘,还要看接下来的协商。

    上述人士披露,华发在获取项目时除了考虑资金情况、城市布局之外,还要求毛利率不低于25%,并满足3个月开工、9个月开盘的周转节奏。而在2019年,华发将延续自2018年以来较快的项目获取节奏。

    资料显示,2018年前三季度,华发新进入大连、青岛等城市,增加土储141.4 万平米,同比增长28.8%。据观点指数不完全统计,期间华发于公开市场斥资约64.18亿元,于武汉、苏州、无锡、珠海、阳江等城市拿下多个项目。

    此外,华发也于年中入股了万科大连甘井子区西部通道东、南松路北项目。该项目地块为城镇住宅、配套公建、商服用地,建筑面积18.9万平方米,华发持股50%。

    进入第四季度,土地市场稍有回暖,华发的项目投资也进一步加速。11月份,首入江门以7亿元获得两宗商住地,接着又斥资25.33亿落子北京房山。

    自几年前走出珠海开始将触角伸向全国,华发向来有年关发力扩储的习惯。比如2017年12月至2018年春节前,华发就是三个月内斥资62亿在武汉连下8子。

    2018年12月份,华发除了以52.8亿元竞得武汉CBD水利路片、妙墩片两宗打包地块之外,还以35亿竞得珠海十字门城建半数股权,获珠海住宅项目——以上项目的投资额已接近百亿。

    旧改方面,华发在2018年的最后一个月申请了珠海总部园区2.3万平方米的城市更新项目、珠海“城市中心”28.7万平方米的旧改项目,并确定为中山石岐员峰三旧改造前期意愿的调查主体。

    相关数据显示,截至2018年底,华发拥有土储超 1000 万平方米,较年初增长 14%;在建面积约 800 万平方米,较年初增长约 12%。土储大部分集中在一二线及强三线城市。

    从华发上半年区域销售占比来看,包括珠海、广州、中山、南宁在内的华南区域占59%、华东区域占17%、华中区域占16%、其余区域则占8%。由此看来,大湾区仍是华发布局的重点。

    数据来源:企业财报、观点地产新媒体整理

    随着投资规模不断扩大,2018年前三季度华发股份对外投资支付的现金为97.62亿元,相比去年同期增长了1.6倍,投资收益得到的现金则为0.36亿元;同期,现金与现金等价物余额为174.73亿元。

    与此同时,华发的存货也逐年增加,截至第三季度末为1217.82亿元,同比增32.87%;但存货周转率为0.09,比上年同期的0.11有所下降。

    或许是为了加强周转率的掌控,目前华发已成立了珠海、上海、广州及沈阳四大区域公司,开始由二级管控向三级管理转变。

    撰文:曾树佳

    审校:徐耀辉

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