再试重资产 乐乎为什么拿下北京新机场租赁公寓项目?

观点地产网

2019-01-16 23:38

  • 尽管在一定程度上规避了“负重前行”的资金压力,同时越过了“轻车简行”的低回报,但乐乎公寓想在北京新机场起航,还有很长的一段路途。

    观点地产网 炫目的灯光,悠扬的乐曲,婀娜的舞姿,星光熠熠的舞台......临近春节,各大公司开始紧锣密鼓的筹备年会。

    在乐乎公寓的年会上,创始人及CEO罗意全程笑容满面,毕竟这家长租公寓运营机构刚刚中标北京新机场的租赁用房项目。

    据媒体1月14日消息,长租公寓运营机构北京乐乎公寓物业管理有限公司中标北京大兴国际机场G-02-02地块,规划建设为5.8万平方米的青年公寓项目。

    随后,观点地产新媒体向乐乎公寓求证,该公司人士表示,乐乎的确拿下了北京新机场五万八千平方米的公寓项目。

    有业内人士提到,该项目作为机场楼前区域的租赁项目,未来新机场通航后,入驻率、租金等肯定都会齐齐飙升,或许乐乎正是看中了这一点。

    但是,以轻资产为主要模式的乐乎公寓,一改常态加码重资产,的确也让人有点捉摸不透。

    入驻北京新机场

    “乐乎不给自己设限制”,在2018博鳌房地产论坛上,罗意这样来评价自己一手创立的乐乎公寓。

    半年后,这个不设限的公司又因一场竞标进入人们的视线。

    据媒体1月14日消息,北京乐乎公寓物业管理有限公司中标北京大兴国际机场G-02-02地块,规划建设为5.8万平方米的青年公寓项目,项目占地面积约2.05万平方米,建筑数量不限。

    根据规划,该项目建成后所提供的客房(包括房间和居室)设施装修与服务标准应符合长租式或服务式公寓内各业态所涉及的政府监管及公认的行业标准,为租户提供绿色环保、卫生健康的安全居住环境,建成后所提供的客房或居室套内面积占比不小于总建筑面积的60%。

    “北京新机场”这个自带流量的名词,与近年来大火的“长租公寓”似乎发生了某种化学反应,一时间,这个消息就在市场上传播开来。

    有业内人士评论称:“项目的地理位置的确比较吸引人,加之招标的项目是租赁用地,长租公寓中标此类项目,其实也是各取所需,各展所长”。

    另据观点地产新媒体获悉,北京大兴国际机场,又称北京新机场、北京第二机场,位于北京市大兴区榆垡镇、礼贤镇与河北省廊坊市广阳区的交界处,距北京市中心46公里,定位为“大型国际枢纽机场”,近期规划目标年为2025年,按照年旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨设计。

    2018年9月,国信招标集团股份有限公司受首都机场集团公司委托,对北京大兴国际机场首批旅客过夜用房项目进行国内公开招商,而了乐乎公寓中标的项目正是此次招标的标段二——5.8万平方米的青年公寓项目。

    对此,乐乎城市青年社区联合创始人、副总裁于洪胤接受观点地产新媒体采访时表示:“这个项目是在新机场,是中国的新国门的位置,它有很好的品牌展示性。”

    另外,以前的机场、高铁,或者这一类规划项目中,很少有单独规划出这么大面积的租赁用房,乐乎也希望在这样的项目中,获得相关部门的认可,于洪胤提到。

    上述业内人士说道,该项目作为机场楼前区域的租赁项目,未来新机场通航后,入驻率、租金等肯定都会齐齐飙升,或许乐乎正是看中了这一点。

    乐乎轻重之间

    乐乎公寓考量的似乎并不仅仅是这一点。

    观点地产新媒体注意到,招标公告中对项目合作模式的表述是:本次招商内容为各标段项目自项目正式运营日起算20年(期满根据《经营权转让协议》续期10年)的经营权。

    并且,在未出现提前终止的情况下,签约投资人或由其组建的项目公司应在经营权转让期到期后将标段项目设施设备无偿地移交给招商人或招商人指定的单位。

    也就是说,乐乎公寓拿下的5.8万平方米的青年公寓项目,在经过前期的规划、设计、建设后,最多有30年的经营权,以获取投资回报,经营权转让期到期后,该项目则将无偿移交相关单位,不再归乐乎公寓所有。

    “这有一丁点像PPP模式,但不完全是。”于洪胤向观点地产新媒体表示:“综合来看,这个项目实际上是重资产模式。”

    但在乐乎公寓创业之初,就曾吃过重资产的亏。

    彼时,乐乎公寓准备在北京拓展第二家门店,但当时乐乎仅有几百万的投资能力,而新门店的拓展,上上下下加起来得有两千多万,面对眼前的资金问题,乐乎通过高杠杆的模式最终解决。

    但那时,罗意就提到,“重资产模式不适合乐乎的基因”。因此,2015年伊始,乐乎公寓不再“负重前行”,正式定义为轻资产运营机构。

    企业采用轻资产模式可以减少资金周转的压力,而采用重资产,能获得更高的毛利率,而今,乐乎公寓重提重资产模式,不免引发外界对乐乎盈利模式的猜疑。

    于洪胤则表示:“对乐乎来讲,其实是轻资产为主,但是乐乎在全体系和全链条的能力,也是一直在建设的。”

    对于新机场项目,乐乎还是采用托管的模式,从前期的设计、规划,到后期的建设、投资,都由乐乎牵头来做,但也会引入一些合作伙伴,“这个项目,对乐乎的全体系能力,是一个很好的检验和证明”。

    但业内人士表示,乐乎操盘的北京新机场项目,不是完整意义上的重资产,也不能算轻资产,更多采用的是轻重结合的模式。

    尽管在一定程度上规避了“负重前行”的资金压力,同时越过了“轻车简行”的低回报,但乐乎公寓想在北京新机场起航,还有很长的一段路途。

    一方面,乐乎公寓中标的北京新机场项目包含前期的规划、设计,到中期的建设,后期的运营等等,前期的投入资金比较大,项目开发的周期较长,使得资金回流速度降低,即使项目引入了合作方,但这对一个创业公司来说,无疑是块难啃的骨头。

    另一方面,首都机场集团为了吸引民营资本的进驻,在项目招标中明确提出最多给予中标企业30年的经营权,也就是说,机场集团并无法保证该项目的收益率,乐乎公寓必须自担风险。同时,由于乐乎公寓引入了合作方和投资方,还必须考虑投资方的收益问题,对乐乎公寓来说,也是不小的压力。

    “自重者人恒重之,自轻者人亦轻之”,对乐乎公寓来说,轻重之间是更多是对未来的探索与尝试。

    撰文:龚丽欣

    审校:徐耀辉

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