解局 | 普洛斯入股万通背后与冯仑的产业往事

观点地产网

2019-02-19 16:58

  • 万通和普洛斯的种种交集源于冯仑多年前对产业地产的理想,然而缺乏实战的万通君子将这个设想停留在了蓝图。

    观点地产网 所谓"师傅领进门,修行靠个人",在打造万通的产业地产时,冯仑曾以普洛斯为对标样本,如今却不得不面临被逐步接手的结局。

    2月18日,北京万通地产股份有限公司发布公告称,公司第二大股东万通控股与普洛斯的全资子公司GLP Capital Investment 4 (HK) Limited 签订了《股份转让协议》,拟将持有的205,400,931股万通地产股份以协议的方式转让给GLP,股份转让价格为4元/股,转让价款合计8.22亿元。

    公告显示,上述股份占万通地产总股本的10.00%,转让完成后,普洛斯也将成为万通地产的第三大股东。

    至于为何选择入股万通地产,普洛斯方面对观点地产新媒体的回应则是,"暂时无法回应,稍后会发公告。"

    值得一提的是,根据协议要求,万通控股应确保在本次股份转让后的1个月内至少1位GLP提名的人士被选为上市公司的非独立董事,并促使上市公司董事会战略委员会由GLP所提名的人士担任主席。

    不难看出,普洛斯此次入股不仅仅是一场简单的财务投资,而更多将通过合作等方式,介入万通地产的战略经营层面。

    另一方面,对万通而言,在实际控制人将其持有股份大部分进行质押后,其所面临的资金压力显然巨大。万通方面也表示,公司的实际控制人王忆会及其控制的嘉华东方控股与万通控股存在较大股权质押融资偿付压力。

    而以公司目前的规模和业绩表现,万通地产也无法在资本市场获得更多融资。

    冯仑产业地产起点

    事实上,万通和普洛斯的种种交集源于冯仑多年前对产业地产的理想,然而缺乏实战的万通君子将这个设想停留在了蓝图。

    2004年,还在中欧商学院的冯仑就曾和他的同学,TCL掌门人李东生畅谈过工业地产的想法。

    经过三年不懈的沟通后,2008年初,万通控股与TCL集团合资成立了万通新创工业资源投资公司,万通和TCL集团分别出资55%、45%,共计2.5亿元注册资本,以此作为工业地产的运作平台。

    彼时冯仑表示,万通控股力争在3年内,使工业物业的可出租建筑面积达到300万平米以上,年租金收入达到8亿元以上,从而成为国内最大工业物业持有运营商之一。"与此同时,万通控股还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。"

    为此,万通明确提出要以"美国模式"尤其是普洛斯为对标,更不惜从普洛斯挖人,学习包括发基金、并购、建仓库、租赁以及评价体系等一套流程。

    起初,在冯仑的坚持下,万通和TCL曾打造出成功的产业地产样本。

    2009年,万通新创通过收购TCL无锡数码股权获得其在无锡高新技术开发区的工业用地,推出首个项目"万通工社·无锡",园区内包含生产、商务、生活、学习和娱乐等多种形态的物业。由于区位和配套条件不错,加上运营,项目基本实现了8%的净运营收益率。

    在项目成功的推动下,万通接连在成都、无锡等地继续扩大产业地产规模。有数据显示,2014年高峰时,依靠外部基金扩张,万通产业地产的建筑面积超过百万平方米,而万通资产管理的规模更号称在国内仅次于普洛斯。

    万通与普洛斯过往

    不过,随着上市平台万通地产业绩的逐渐衰落,两年之间,冯仑就带着他的产业地产梦从万通淡出。

    根据万通地产2014年报告,期内公司实现营业收入19.12亿元,比上年减少42.06%;实现归属于母公司所有者的净利润4509万元,比上年同期减少88.16%。截至2014年12月31日,公司净资产35.29亿元,比上年减少5.41%。

    业绩亏损之下,精力早已没有放在地产的冯仑开始出售万通的股份。

    据观点地产新媒体了解,从2014年完成第一笔股权转让给嘉华东方控股,到2016年10月嘉华控股受让耐基特持有的万通御风51%股权后,冯仑彻底退出其一手创办的万通地产。

    与此同时,万通的产业地产也不得不寻找接手的买家。

    资料显示,2015年到2016年前后,普洛斯曾从万通手中收购其位于无锡、成都等地的7个产业地产项目,而前述项目的主要操作平台为北京启正开元工业投资有限公司。

    据观点地产新媒体了解,北京启正开元工业投资有限公司注册于2012年,最初由万通投资控股股份有限公司990法人股东和北京万通守正投资基金管理有限公司10法人股东共同出资成立,后来虽经数次工商变更,但出资人一直由万通方面构成。

    直至2016年2月,北京启正开元法人代表由涂立森更换为赵明琪,而后者现为普洛斯中国区联席总裁。

    此外,北京启正开元对外投资的7家企业法人代表也全部变为赵明琪,包括上海万嵩投资发展有限公司、无锡普仁数码科技有限公司、成都勤恒投资有限公司、无锡市万联数码科技有限公司、广德国际投资(浙江)运动用品有限公司、成都聚润投资有限公司。

    由此,普洛斯正式完成收购万通旗下的7个产业地产项目。

    双方最新的一笔收购发生在2018年10月,万通地产宣布以7.58亿元的价格向普洛斯出售包括Z3项目公司1%股权等几项资产。据了解,上述项目为北京CBD核心区的项目,位于朝阳区光华路。

    从产业对标的范本,到项目及至股权的接盘方,万通与普洛斯的交集似乎还将持续很长一段时间。

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    撰文:黎倩

    审校:武瑾莹

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