业绩会直击 | 罗康瑞:瑞房只会集中做内地(实录)

观点地产网

2019-03-21 00:04

  • “瑞房只会集中做内地,或者将来有机会做香港房地产的业务。而且,我对现在世界的形势有点担忧,所以根本不会考虑去外地(国)投资。”

    观点地产网 3月20日,罗康瑞穿着他一贯的改良中式唐装,与女儿罗宝瑜一起出现在瑞安房地产的年度业绩会现场。

    当天,罗康瑞身体不太舒服,时不时咳嗽,甚至中间不得不让主持人递上了一杯水。不过,这并不影响罗康瑞的心情,业绩会的现场,他不时开下玩笑,把大家的注意力引到女儿罗宝瑜身上。

    在罗宝瑜介绍完商业物业的进展时,罗康瑞主动接话:“大家都听到了,宝瑜做了一个新天地广场是专门为女性(打造)的,我去的话还要她批准。”而当问到是否会把更多业务交给女儿的时候,罗康瑞笑着说,“她过去几年的表现相当好。”

    回看瑞房去年的业绩,营业额同比增35%至248.41亿元,包括一般物业销售额为70.93亿元及其他资产处置为150.38亿元,出售的总建筑面积为7.03万平方米,平均售价同比增164%至10.64万元/平方米。

    租金方面,瑞房去年租金及相关收入贡献20.16亿元,而来自酒店、建筑、资产管理费用收入及其他业务的收入则达6.94亿元。

    此外,瑞房2018年溢利达到26.86亿,股东应占溢利为19.06亿元,较上年度16.69亿元增加14%。

    负债方面,瑞房去年末净资产负债率为40%,比2017年同期51%的净资产负债率下降了11个百分点,而现金及银行存款维持在153.92亿元。

    没有大差错的业绩似乎不在现场媒体的关注范围内,对上海市场的看法、轻资产模式的抉择以及回购新天地股份成了焦点。

    “不担心上海未来的楼市表现”

    被称为“上海姑爷”的罗康瑞,过去这一年在上海的动静不小。

    去年7月份,已在上海土地公开市场上多年未拿地的瑞房,联合太平洋保险、永业豪掷 136.1亿摘得上海太平桥项目区域内的123、124、132街坊地块,为去年上海市中心地段规模最大的商业用地之一,楼板价约44963元/平方米,预计该项目的总投资将超过250亿元。

    对于这宗上海新天地旁的商办地,罗康瑞明显是开心的,在去年年中业绩会上还开玩笑称:“明天我还要约股东去吃饭庆祝一下。”

    至于这宗地块的进展如何,罗宝瑜对观点地产新媒体表示称,预计今年年底会开始建,陆续会在2022年和2023年完工。至于业态,罗宝瑜透露:“可能是先推出一部分的办公楼,商业是晚一点才出来。”

    将上海作为重仓之地的瑞房,在去年总租金收入20.16亿元里,来自上海的租金收入占整体租金收入的76%,其它城市则占24%;在去年确认销售金额220亿元里,则主要来自上海的住宅项目,其中瑞虹新城·悦庭、太平桥翠湖天地·隽荟等项目贡献最多。

    所以,当被问及怎样看待上海楼市不景气的情况,罗康瑞直言:“我们暂时没有这样的感觉。”

    据罗康瑞介绍,去年瑞房推出的上海项目基本于当天获悉数认购。“因为不想看到楼价上升得太快,所以目前政府批预售证的价格定得比较低。不过我们拿预售证的时候,可能价格已经与市价有一个差距,所以大家都是抢购。”

    财务总监孙希灏进一步补充称,公司觉得上海楼市是相对平稳的,尽管目前还有限价或其他措施,但这些措施未必在短期内会释放或者解除,而且整体上上海的供应不多,所以在上海的销售完全不是问题,并不是太担心上海未来的楼市表现。

    至于其他区域尤其是国外的市场,罗康瑞直指:“瑞安房地产只会集中做中国内地,或者将来有机会做香港房地产的业务。而且,我对现在世界的形势有点担忧,所以我们根本不会考虑去外地(国)投资。”

    在罗康瑞看来,香港目前的楼价太高,一般人无法跟得上,但他也相信,香港会面临一个调整和转变,如在定位、功能方面,等到那个时候瑞房可能会考虑入市。

    轻资产策略与投资平台

    除主战场上海外,罗康瑞业绩会当天更愿意谈的可能还是轻资产模式。

    曾几何时,瑞安房地产青睐于重资产模式,但因长期投入大量资金但回报不甚理想,近几年瑞安房地产陆续出售位于上海、大连、重庆等地的资产,并自2015年正式改走轻资产路线,致力于降低负债。

    观点地产新媒体了解,得益于轻资产策略的转向,瑞房的净资产负债率连年下降,从2015年6月30日的87%高位,下降至2018年12月31日的40%。

    而去年,瑞房也以45.89亿元向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司,出售彩桥控股全部股权的50%,即将与大悦城合作开发上海瑞虹新城部分项目。

    罗康瑞透露,目前瑞房共有六个合作项目,总值接近550亿人民币,这些项目大多数是由瑞房做开发项目经理和资产管理。

    此外,瑞房还于去年12月29日与宏利投资者及中国人寿信托有限公司订立协议,共同建立核心+办公楼投资平台,目标是投资于中国上海及其他一线城市的办公楼物业,预计资本承担总额为10亿美元。

    对此投资平台的设立,孙希灏解释称这是轻资产策略的一部分,主要原因就在于目前国内尤其是一线城市的投资金额相当大,一个写字楼或一个物业都要几十亿、一百亿,单靠公司自己的投入、开支的话增长速度可能会比较慢。

    值得一提的是,就在去年最后一天,瑞房一纸公告披露其以40.7亿港元回购了新天地股份,这不由得让市场猜想:谈了六年的分拆中国新天地上市终于要实现了吗?

    业绩会当天,罗康瑞对这一问题进行解疑,但明显,这个梦可能还得搁置一会。

    “过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性,但是最重要的是,上市的话,资产的价格折让实在太大了,所以我们目前没有这方面的计划。”

    以下为瑞安房地产有限公司2018年度业绩发布会现场实录:

    现场提问:第一,现在不少观点说上海的楼市在过冬,你们怎样看之后上海楼市的走势?会不会继续像之前那样重仓上海?第二,公司会不会看一下其他地方的资产,比如国外,如英国、澳洲那边?

    罗康瑞:我先回答你最后的问题,瑞安房地产只会集中做中国内地,或者将来有机会做香港房地产的业务。其实我对现在世界的形势有点担忧,所以我们根本不会考虑去外地投资。

    关于上海的房地产是不是现在不是很景气,我们暂时没有这样的感觉。公司推出来的盘全部都是光盘。有一个问题是政府要批预售证的价钱定得比较低,因为政府不想看到楼价上升得太快,所以我们拿预售证的时候,可能我们的价格已经与市价有一个差距,所以大家都是抢购。

    孙希灏:上海的楼市相对是平稳的,我们当然知道政府还有限价或者有很多其他措施,但我们觉得这些措施未必在短期内会释放或者解除。

    整体上因为上海的供应不多,所以包括公司自己或者其他的一些同行推出的楼盘,其实相对在市场上的反映都很好,销售完全不是问题,所以我们不是太担心上海未来的楼市表现。

    现场提问:第一,请问公司今年有没有销售目标?第二,去年公司在上海拿了136亿的地块,请问现在开发的进展情况如何?第三,今年年初也回购了新天地的股份,是不是有新的上市方面的计划?

    孙希灏:今年估计合约销售金额大概是100亿左右,会比去年稍微降低一点,主要是因为时间的问题,因为公司今年可能会推出的主要楼盘,比如在上海,基本上要到接近年底才能推出,所以主要是时差的问题。

    罗宝瑜:太平桥123、124地块大概会在年底开始建出来,所以陆续是在2022年和2023年完工,可能是先推出一部分的办公楼,商业是晚一点才出来。

    罗康瑞:关于新天地上市的时间表,因为过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性,但是最重要的是资产结构的折让太大了,所以我们目前没有这方面的计划。

    现场提问:第一,瑞安最近设立了一些基金帮忙一起做投资,为什么会有这样的策略?第二,刚才说到有一个商场是罗小姐负责的,是不是开始多点给她做这方面?

    孙希灏:基金方面,这主要是公司走的轻资产策略的其中一部分。其实会考虑到几个因素,第一,我们认为未来要发展的话,如果单靠我们公司自己的投入、开支,相对速度会比较慢,因为现在在国内,尤其是一线城市的投资金额都相当大,一个写字楼或者买一个物业都要几十亿、一百亿,所以其实我们觉得要增长的话,单依靠我们自己,可能速度会比较慢。

    第二,相信公司会对一些第三方的合作伙伴提供一些服务,这方面包括比如物业管理、开发管理,或者当它完成了之后我们去出租或者进行其他的策略,很多投资者其实没有办法拥有这些资源去做。所以我们觉得公司结合过去的历史和经验,在这方面绝对可以有一个空间去发展,所以这也是其中一个考虑的因素。

    罗康瑞:最后一个问题,让别人代替我回答也不好。她在过去几年的表现相当好,其实是董事会邀请她参加的,不是(因为)我是大股东。但是我对她有意见,为什么只是做一个商场,专门为女性而不为男性(打造)。

    现场提问:公司在2015年到2018年,在轻资产或者去杠杆的策略下,资产的负债率从87%到40%,但公司在2018年两个大动作,投资136亿上海拿地、40亿港币回购CXTD公司,是否意味着公司进入到一个加杠杆的通道?

    孙希灏:从财务的角度来看,刚才主席也说了,我们其实对整体宏观的短期前景还是看得比较保守一点,我们不会大幅度去增加负债,短期内也没有这样的考虑。

    上面两个投资,其实我们觉得都是一些比较难得的机会,特别太平桥123、124这块地可能是上海过去几年推出最大的一块商业地,也是在我们太平桥板块里面,所以我们肯定是希望拿到这个投资。

    关于中国新天地的回购,也是我们整体策略之中的一部分,因为主席也讲过,我们长期可能会更偏向做商业房地产,所以如果能全资拥有管理平台,对我们将来的发展灵活性大很多,这也是其中一个考虑。

    我觉得这都是一些比较难得和特殊的投资原因,也不觉得短期内会对我们财务上有什么太大的压力,而且公司手头的现金也是很理想的,所以做完了这几个投资以后,其实对2019年负债不会有太大的影响。

    罗康瑞:我们现在会不会加杠杆的问题,短期之内,因为我们看见这个市场条件是非常不明朗,我们肯定不会,但是在市场有大变化之后,我们可能会加大力度去投资,这是目前我们定的位置。

    现场提问:请问刚才提到接下来有机会也想在香港投资,请问机会是指什么?香港市场调整到什么情况,还是对发展哪类的物业有兴趣?

    罗康瑞:这个暂时我无法回答你,但是我自己看到的,香港也会有一个调整和转变。我一直都坚持现在楼价太高,一般人无法跟得上,但是现在有一些计划或者香港的定位、功能有调整时,那个时候可能我们会考虑入市,目前没有具体的计划,但是我相信会有转变的。

    撰文:林心林    

    审校:刘满桃



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