业绩会直击 | 胡葆森:建业地产会走出河南的(实录)

观点地产网

2019-03-28 23:37

  • “会不会走出河南?去年还不好说,但现在可以说:会,但是有条件。”

    观点地产网 “瓜熟蒂落,水到渠成,呵呵呵呵......”业绩会结束后,建业地产主席胡葆森依旧被三两个记者包围着,边走边回答记者提出的问题。

    一个多小时的业绩会,胡葆森始终保持着一贯的笑容,心情不错。

    与胡葆森一同出席业绩会的高管,还有首席执行官袁旭俊、执行董事王俊、首席财务官胡平及首席投资官梅世荣。

    “今年是我步入商海40周年,从1979年大学毕业开始,今年恰好一晃40年过去了。”按照建业地产业绩会的“规定动作”,胡葆森开始了致辞与回顾。

    但今年的致辞中,胡葆森多了一些感怀与惆怅:“一方面是老了,一方面在商海里行走了40年,还是令人不禁生出了很多感慨”。

    “所幸的是,我们的团队十分齐心、十分勤勉,在过去几年中连续向市场交上了非常好的答卷。”显然胡葆森对建业地产过往成绩单颇感欣慰。

    据观点地产新媒体获悉,2018年全年,建业地产实现收益约为147.83亿元,较上年增加约6.5%,溢利为14.15亿元,公司权益持有人应占溢利约为11.54亿元,较上年增加约42.3%。毛利为50.91亿元,毛利率为34.4%。

    从销售数字来看,建业地产2018年全年录得合同销售金额723.66亿元,同比增长约为97.2%,其中重资产的合同销售金额为536.75亿元,同比增长约为76.5%;轻资产的合同销售金额为186.91亿元,同比增长约为197.2%。

    营收日益增长、轻资产销售额增长近两倍、溢利增加五成......提及建业,胡葆森颇为骄傲。但尽管如此,建业地产深耕河南布局策略仍然为市场关注。

    在大多数房地产企业走出“出生地”,不断加大全国化布局的今天,建业地产始终坚持河南市场,可谓独树一帜。

    据财报显示,截至2018年12月31日,建业地产在河南省市场的占有率已达到9.0%。同时,首席执行官袁旭俊在业绩会上表示:“到2019年年底,希望我们的市场占有率能够突破10%。”

    与此同时,去年全年,该集团通过招拍挂和股权收购获取土地约548万平方米,新增储备建筑面积约1351万平方米,拥有土地储备建筑面积约4608万平方米,其中权益建筑面积约3466万平方米。

    在上述新获取的土地中,全部来自河南各个县市,15.3%位于周口市,14.4%位于郑州市。此外,在逾4000万平方米的土地储备中,仅有1.9%位于海南三亚,其余均位于河南本省。

    业绩会上,面对媒体提问,胡葆森就表示“会不会走出河南?去年还不好说,但现在可以说:会,但是有条件。”

    对建业地产来说,走出河南对外布局,选址的条件有三个,分别是半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。

    胡葆森表示,建业地产以河南为原点,辐射河南周边两个到两个半小时高铁车程的城市。在他看来,市场的半径在自身能力管控的范围内,企业资源不会就被过度稀释。

    此外,建业走出河南还要求以轻资产的模式输出,其中,公司所持有的项目股份不会超过20%,胡葆森认为,这种模式对自身的投资压力不会很大。与此同时,“产品的形态是以中原文化小镇的形态去做的,把中原文化的资源积极输出”。

    胡葆森提及,去年12月28日,建业地产和河北省邢台市的一个企业签订了战略合作协议,合作开发邢台市的一个小镇。因此,在建业地产内部,2018年12月28日则是建业地产走出河南的一个时间标志。

    不过,也有市场人士认为,过于强调本土化发展也在一定程度上制约了建业规模增长的速度。

    从全行业的发展速度来看,2018年,碧桂园的权益销售额达到5018.8亿元,万科销售6069.5亿元,恒大销售5513.4亿元,规模达到千亿的房企更是超过了30家。

    而建业地产成立于1992年,至今已接近27年的时间,2018年全年,建业地产销售额为723.66亿元,据观点指数发布的《2018中国房地产销售金额TOP100》,建业地产2018年的排名为第43位。

    不过就此,胡葆森在“开场白”中明确的回应:“创造财富是企业的一个本质,但是创造财富不是企业的全部。”

    因为对建业来说,规模并不是全部。胡葆森表示,建业的初心是做一个百年老店,做一个伟大的企业,在他看来,只有创造财富加上收获尊重才有可能向着一个伟大的企业不断地去进步。

    但在“以规模论英雄”的年代,建业地产依旧对规模有着憧憬与渴望,业绩会上,管理层提出,一千亿是建业地产2019年的愿望。

    以下为建业地产股份有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:2018年建业合、联营公司溢利减少甚至处于亏损状态,预计这些项目盈利的周期还有多长?目前合、联营项目数量大概是多少?能否说一下大概情况?

    胡平:2018年,我们合营联营这块有110多亿的营收,在2019年会体现为投资收益,合营联营总共的项目个数大概是5个。

    另外,盈利比2017年是有一些下降,主要是因为项目开发周期的问题。

    现场提问:现在进军河南的外地房企也有很多,请胡总谈谈对此有何看法?未来建业地产的机会在哪里?

    胡葆森:2002年,建业在河南做了“一个省”的优化战略,到今年年底已经18年了。我觉得这个战略是否正确的要从几个维度上看:

    第一,企业是不是一直在进步,业绩是不是一直在增长。如果一个战略把企业导入了业绩持续下滑的境地,说明这个战略是有问题的。但现在回过头来看,过去18年,我们的业绩发生了翻天覆地的变化,2002年我们走出郑州时,销售大概2个多亿,但今年,我们已经开始想1000亿这个事了。

    第二,市场有没有封顶的时候?在竞争逐渐加剧的这几年,我们的排名是持续提升的。我们前些年曾经下滑到六七十名,那时候我们的房子卖五六千块钱,人家的房子卖到两万三万,在深圳能卖到十万以上,所有有人说我们的劳动生产率低。

    第三,我经常跟任志强任总开玩笑说,“我们地里种的是红薯,你们家地里种的是大麻,”但是我说“灾荒年来了,吃红薯也饿不死人”。我们现在的劳动生产率偏低,但是在河南城镇化不断加速的过程中,我们的业绩不断往上提升,我们的排位一直往上提。

    截止到2018年年底,中国房地产行业的前三十强,除去一两家以外,基本上快到齐了。在这种情况下,我们的市场占有率在不断提升,我们的销售额在不断提升,我们的房价依然是最高。

    所以这就说明了,我们的文化自信、战略自信和品牌自信不是无中生有的,因为这些自信必须在市场上转化为一个企业的生产力。当然,品牌自信一定是有支撑点的,从管理学的角度,品牌的支撑点就是产品、服务和信用。

    企业有没有竞争力,主要还是看面对着残酷的竞争的时候,能不能守住自己的根据地。我经常说,河南是我们的阵地,也是我们的根据地,能不能守得住,护城河挖得够不够深,城墙筑得够不够高,就说明你的根据地是不是够坚固。

    比较欣慰的是,从过去几年的发展来看,我们的市场占有率不断提高,从2016年的不到4%,提升到2018年底的9%,两年多的时间,市场占有率提升了一倍。今年如果不出意外,市场占有率有可能突破10%,再用三年左右的时间,希望在河南市场的占有率能够达到或者接近15%。

    现场提问:今年的合约销售的目标提升了18%,比去年的40%低,是不是太保守了?你怎么看内地房地产市场的前景?怎么看内地的房地产税?

    袁旭俊:销售目标方面,2013年我们的销售规模134亿,2018年销售规模724亿,这五年的复合增长率有40%,我们近两年的复合增长率是88%。企业会根据整个时间波段、整个周期,对目标进行调整,我没有看到哪一家房企每年的增长率都在80%-90%,肯定会根据时间的不同做出适当的调整。

    去年年初的时候我在这里讲过,经过2018年的努力,希望我们的市场份额能够占到7%到8%,但去年末,我们的市场份额已经达到了9%,也就意味着全年整体业绩的表现是高于年初的整体预期的。所以我们今年制定指标的时候还是一贯地采取比较稳健的策略,上升的幅度是20%左右。董事长前面也讲了,到今年年底,希望我们的市场占有率能够突破10%,我相信整个结果一定比现在的预期要更好一些。

    内地房地产市场方面,我对我们河南市场还是充满信心的。首先,河南市场这几年的增长率是超过全国的增长幅度的。它目前的城镇化率只有51.8%,全国的城镇化是59.6%,与全国的城镇化率的平均水平还差了7.9个点,这几年它的城镇化率呈现追赶的进度。

    其次,在整个中原城市群的建设中,河南郑州正在建设国家中心城市,它的“米”字形的交通等等带来了诸多的利好,也利于整个河南省、整个郑州本身的发展。所以结合未来的形势,和我们的省域化的战略,我相信整个市场未来还是向好的。

    我觉得房地产税还会有一段时间,因为这是中央去制定的,这个政策到底何时出我们不敢妄议,但是我相信应该是在一个合适的时间出台,短期内我觉得还是会比较困难一些,中长期来说,如果房地产税法出台,对整个市场的规范是有好处的。

    现场提问:公司的合同销售额和轻资产的销售额增长很快,毛利率也有34%,但是公司的净利率水平还没达到10%,想问问公司在提质增效方面有没有什么明确的计划?地产方面,建业还是聚焦深耕河南地区,未来,多元化渠道是否也在河南境内?会不会走出河南,布局全国?

    胡平:我来回答第一个问题。首先,它受一些期间费用的影响,还有一个是税。期间费用是跟着销售额来走的,我们下降了销售额期间费用,但由于受会计准则的影响,今年的结算金额不高,所以这对我们的利润影响比较大,毛利到净利之间也会有影响。

    当然,我们内部也对费用的精细化管理提出要求,要在规模扩大的同时把费用的管理做得更精细。

    胡葆森:会不会走出河南?去年还不好说,但现在可以说:会,但是有条件。

    去年12月28日,我们和河北省邢台市的一个企业签订了战略合作协议,合作开发邢台市的一个小镇。去年12月28日作为标志,建业算是走出河南了。你可以看到:

    第一,我们扩张了市场半径,邢台离郑州不到400公里,这里有一个半径的要求。我们不会一下子跑到黑龙江去,也不会一下子跑到青海、新疆、西藏去,这个半径主要根据自己的管控能力来确定。

    第二,产品的形态是以中原文化小镇的形态去做的,把中原文化的资源积极输出。

    第三,我们是以轻资产的模式输出,股份不会超过20%,所以对我们的投资压力不会很大。

    所以这也算是走出河南了,这个公司叫“中原建业”,今年开始独立运作了。

    现场提问:今年的毛利率有30%多,公司对明年的毛利润水平有怎样的预期?重资产的销售目标是635亿,那么,轻资产的销售目标预期是多少?刚才董事长说考虑千亿的市场,这个千亿的市场是重资产的目标,还是轻重资产的目标?

    胡葆森:轻重加在一起。

    袁旭俊:今年的毛利率34.4%,应该算是比较高的,第一,我们在2019年也给自己定了一个初步的目标,2018年已售未结还有399亿,针对这399亿,我们的毛利率基本上是26.5%左右,合营的还有超过110亿的已售未结,毛利率也是在27%-28%左右,未结部分在2019年、2020年、2021年会分别进行结算。

    第四,我们轻资产的毛利率是91%,未来基本上能够保持这个利润的水平。2019年的销售部分,应该会维持在25%左右的毛利水平。通过这几个毛利的相加,我觉得2019年的整体的毛利会在30%左右。

    关于整体目标。去年年初我讲到这两三年公司会保持50%左右,今年我们调整了目标,在30%左右。

    所以2019年,我们基本会达到900亿左右。但因为整个市场是有所变化的,如果市场支持,我们到中期有所调整的话,就像前面董事长讲的,一千亿是我们的愿望,这里面是含了我们的重资产和轻资产这两块的业务相加的。

    撰文:龚丽欣    

    审校:徐耀辉



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