业绩会直击 | 禹洲林龙安:土地市场确实是升温了(实录)

观点地产网

2019-03-29 18:50

  • “我认为人往高处走,水往低处流,这是自然现象,但是总体来说整个房地产还是以稳为主。”

    观点地产网 因为限价的因素,禹洲2018年600亿的销售目标还差临门一脚,不过从整体的利润和财务数据来看,其仍表现尚佳。

    3月29日,内房股业绩公告期的尾声,禹洲地产股份有限公司在香港举行2018年度业绩发布会,公司主席兼执行董事、太平绅士林龙安,执行总裁许珂,副总裁夏溧,财务总监兼公司秘书黄展鸿出席现场。

    “很多盘会放在今年推,去年差一点,没完成,也是在常规之内。”回应销售目标问题时,林龙安坦承道。

    虽然没有完成去年定下的销售目标,但总体来看,禹洲交出的成绩单大体没也有超出市场的预期,依然保持稳健做派。

    根据早前发布的年报,期内该公司实现收入约243.06亿元,同比上升12%;毛利率30.72%,同比下幅4.68个百分比;实现核心净利润为34.19亿元,同比增加17%。

    另外,2018年禹洲的净利润率和核心净利润率有小幅上涨,分别达到14.5%及14.1%。

    正如林龙安一直强调的,禹洲是规模、利润与风险控制三驾马车并举的房企,不会为了冲规模而一味加大杠杆。

    “不会盲目冲规模”

    对地产行业而言,规模是无法回避的话题,而从过去至今,禹洲都一直以千亿为目标。

    “禹洲还是往着2020年千亿目标的在前进,我相信我们能够完成,这是我们一直的目标。”虽然2018年受限价影响,但林龙安的信心不减。

    其中,2019年该公司的目标为670亿元,预计可售货源为1103亿元。分区域来看,长三角占比约50%,海西区20%,环渤海10%,华中区域11%,西南和大湾区4%,西北区域1%。

    林龙安预计,来3到5年大湾区能给禹洲集团的业务带来20%的贡献力。

    在土地补充上,2018年禹洲也显得颇为谨慎。数据显示,年内该公司的支付土地款为154亿,拿地销售比不到30%。林龙安透露,截至报告前,禹洲共有约1800万平方米的土地储备,货值超过3000亿,其中约80%在一二线城市。

    相比之下,禹洲在2019年显示出了更多拿地的欲望。

    据其介绍,今年1-2月,禹洲在青岛、开封、佛山、北京、上海、合肥、郑州等地新增了8块土地,总可销售面积为131万平方米,对应的货值达到260亿以上,总地价为109亿,几乎达到去年全年拿地的70%。

    事实上,随着年初金融环境开始放松,不少房企都选择在第一季度加大拿地力度,此前世茂就透露在一季度共计获得1000亿货值。

    另一方面,土地市场也呈现回暖趋势,溢价及多轮竞拍再次出现。

    对此,执行总裁许珂认为:“今年行情不会比去年差,但也不会好很多。”

    林龙安则强调:“我们不会在高峰期拿更多地,会选择机会来做收购和并购,不会盲目收购资产包的模式,会单独根据每个项目能实现盈利空间,每个项目达到销售的达标,来确认项目的落地。”

    从土地成本上看,报告期内,禹洲的平均楼面成本约为每平方米4812元,而2018年公司的销售均价是每平方米15182元。

    另外,今年新增项目部分的土地成本部分则上涨至8262元每平方米,但对一二线城市的布局更为集中,占比达到83%。

    融资、负债与二股东

    观点地产新媒体留意到,一向财务稳健的禹洲,2018年净负债及融资成本罕有地双双上升。

    数据显示,报告期内禹洲的平均融资成本为7.23%,较2017年上升1.2个百分点,净负债比率为66.97%,较2017年上升约9个百分点。

    对此,林龙安依旧强调:“禹洲有三驾马车并进,一定要有红利最大化,一定要有量的增加,一定要控制住负债率。”

    财务总监黄展鸿则补充,禹洲的境内融资成本为7.4%,境外融资成本在6.41%,“在同级别同规模的房企中,从我所知道的我们的最低的。”

    值得一提的是,去年8月底,禹洲宣布引入华侨城(亚洲)成为公司第二大股东及战略投资者。

    具体而言,禹洲地产按每股3.96港元的价格配发及发行460,489,606股股份予华侨城(亚洲),配售股份相当于经扩大后的公司已发行股本约9.90%,配售所得款项总额约为18.24亿港元。

    而就在不久前的3月26日,华侨城(亚洲)宣布拟3.33亿元购禹洲中山火炬开发区住宅地21%权益。双方合作的方式是怎样的,二股东华侨城(亚洲)是否会继续以收购项目的方式对禹洲进行帮助?

    林龙安回应称:“华侨城(亚洲)不仅仅是禹洲的第二大股东,也是我们的合作方,不存在将项目卖给它,也会共同去获得新项目,然后一起共同来运营,同股同权。”

    他继而透露,双方已在苏州签约了一个4.6平方公里的产业项目,里面包含产业和住宅。“华侨城(亚洲)有优势,是全国做文旅产业非常成功的文旅产业运营商,所以我们希望跟华侨城合作。”

    以下为禹洲地产股份有限公司2018全年业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:2018年净负债率有所上升,公司有什么融资计划改善此情况?还是为了扩大规模而持续加大杠杆比例?公司提到“千亿目标”,预期什么时候实现?与华侨城的合作未来是否会有项目的收购或者合并?会不会有经营管理层面的交集?

    黄展鸿:融资方面2018年跟2017年相比有所增加,也是我们预料之内。在同级别同规模的房企来讲,2018年的融资活动,我们所获取的成本是最低的。2019年公司也发行了一些美元债,这是对公司比较好的管理。公司一直保持境内外融资渠道的畅通,融资成本是公司非常看重的环节。

    林龙安:公司一直秉承着二十多年的平稳、稳健的发展,但稳健不等于停滞不前,所以每年增长不低于20%的增长。最主要禹洲有三驾马车并进,一定要有红利最大化,一定要有量的增加,一定要控制住负债率。禹洲还是往着2020年千亿目标的在前进,我相信我们能够完成,这是我们一直的目标。

    华侨城方面不仅仅是我们的第二大股东,我们也是合作方面,项目卖给它不存在,新增项目方面我们一起拍,我们先拍完,然后一起共同来运营,同股同权。

    华侨城有优势,全中国做文旅产业非常成功的文旅产业运营商中,华侨城是没有人可以越过它的,我们希望跟华侨城的合作,一起在苏州常熟签了4.6平方公里的项目,这个项目没有公告,它作为一个产业,具有产业优势,结合地产开发部分,共同实现合作共赢。

    现场提问:公司全年的毛利增长71.67亿元,相比2010年有所下滑,背后的原因是什么?

    黄展鸿:毛利率2018年是31%,比去年稍微低了一点点。公司毛利率一直保持在30%以上,这是我们特色。2018年有个别量比较大项目,毛利率28%,把整体毛利率有所拉低。2019年新来的项目,应该不止30%,会更高。

    现场提问:为什么今年毛利率减少,但是净利润率是上升的?

    黄展鸿:毛利率的原因刚才解释过,这也是体现我们在成本控制方面比较强的优势。

    我们各个环节都非常看重,无论是销售费用、管理费用,各个方面都会导致整体净利润整体水平是往上走。

    现场提问:去化率是否有压力,今年会不会推出一些优惠的价格?

    许珂:要看行情,今年行情比较乐观,不会比去年差,但也不会好很多。另外要看不同城市,分化是很严重的,一二线城市购房热情重新燃起,甚至有涨价的可能性,目前三四线城市是在加速下跌,所以不能一概而论。

    现场提问:苏州、常州的项目和华侨城合作的,和华侨城合作的角色如何扮演?未来文旅会有什么样的目标?

    夏溧:管理层目前来讲是合作的,是在苏州常熟的地方,有4.6平方公里的项目,我们发挥各自的专长,主要是有产业和住宅一起合作去合作。现在基本上差不多了,具体到时候看公告出来的时间。

    林龙安:苏州是我们的重仓,禹洲在长三角这一块都是重仓,所以我们非常关注每一个销售的达标,还有项目的布局。

    现场提问:第一季度禹洲拿地非常积极,也拿了很多非常好的地块,但是拿地价格很明显高了很多,公司如何看待现在土地市场?禹洲想要在大湾区重点发展,但是现在土储相对比较少,未来会否增加到什么程度?今年推货的节奏是怎样?

    林龙安:禹洲拿地准确度比较高,1月份拿的土地,到现在为止上升15%。1月份、2月份拿的土地就上升了,证明一季度土地市场有一点升温了。公司一季度拿地花了109亿,261亿以上的货值,应该全部集中在一二线城市,拿得很漂亮。

    土地市场确实是升温了,但升温也是正常的,现在整个经济有所回暖,还有市场方面和融资压力方面回暖了,内地基本上放宽了相对的支撑,融资难融资贵的问题逐步在解决。

    不仅仅是房地产,更多是制造业、高科技产业,房地产业不纯粹是房地产业,它涉及到很多,比如高科技产业、智能化的体系、钢材业、铝材业、高玻璃产业信息材料的引进,会顺着带动相关产业的制造业、高玻璃产业的落地。

    融资难融资贵的解决也会支撑着产业复苏,这一点我认为整体形势是向好的方面走。

    我们不会在高峰期拿更多地,会选择机会来做收购和并购,不会盲目收购资产包的模式,会单独根据每个项目能实现盈利空间,每个项目达到销售的达标,来确认项目的落地。

    大湾区方面,2015年开始我们才开始布局大湾区,包括深圳、惠州、佛山、中山,未来一定会加大对大湾区的投入。我期待未来3到5年大湾区能给禹洲集团的业务带来20%的贡献力。

    许珂:跟去年相比有所改善,上半年推40%,下半年是60%的节奏。

    林龙安:三季度是推盘最好的机会,因为那时候会松动一点。

    现场提问:今年差一点点没有完成年初600亿的目标,能说一下具体原因吗?今年限价政策目前没有放松迹象,有没有什么具体应对的措施?土地储备目前的存货有多少,保持在什么比例?今年年初的时候增加了多少货值储备?

    林龙安:为什么去年达标差一点,有两个方面原因:土地储备大部分在一二线城市,更多在长三角。长三角是限价最严厉的,特别是上海周边的南京、苏州、杭州、合肥,所以去年的推盘往后靠。

    如果要达标很简单,把上海办公楼卖掉就达标了,但在核心地段的商业是不卖的。禹洲跟别的地产商不一样,我们不是冲量的企业,是三驾马车,并驾齐驱的汽车。优质的资产都自己保留着,来做集团长远发展的基础。在量上根据情况来调整。

    许珂:我们对整个市场还是要有一个谨慎的态度,不能乐观去博未来限价全面放开,所以实际上我们现在新拿项目都是按照这样预期去谈。

    限价如果把它当成一个长期的项目去看,未来对我们管理要求很高。过往禹洲也是以低成本著称,还有管理效益,既要有效率也要有效益,向内去发力。未来什么时候能放开限价,我觉得等到价格已经放开了,涨不动的时候,其实就会放开限价。

    关于土地储备,去年是3000万土地储备,今年一季度200多亿货值新增土储,其实这些都是按照刚才的标准严格筛选,也不是盲目去冲量,在投资过程当中是坚持三驾马车。

    当然未来可能会有更多方式,不光是招拍挂,还是要收并购,更多是合作。合作方也是想要有长期优质的合作方,有资源优势的,跟我们志同道合的合作方,我相信未来也会越来越多。包括今年我们在加大产城的项目,以及尝试一些旧改类的项目,去拓宽我们投资的方式和渠道,加大土地储备。

    现场提问:存货比例一般是多少?

    黄展鸿:土地储备未来三四年肯定是有的,这是一个滚动的过程。

    林龙安:土地储备我们还是有信心的,能满足四年的开发周期,这是每一年的新增土地储备,能满足自己的四年一个周期的开发周期。

    现场提问:禹洲对规模是什么态度?未来在上海清波、苏州吴江这些热门板块区域有没有一些更多布局的规划?林总怎么看待2019年的房地产形势?

    林龙安:房地产规模应该要回归国际资本市场认可,跟国家政策相匹配的规模,更多的是房地产商规模应该立足于确定自己的规模。在未来发展过程当中,像评级公司所说的,盈利空间还是要确保可实现的规模。

    禹洲历来都不是以追求规模为着落点,当然规模也是很重要,我们要跟利润、负债率比例要结合在一起。资本市场为什么认可禹洲?这是禹洲的特点。当然规模怎么看,规模应该要跟权益跟负债要结合一起,形成核心竞争力。

    在上海布局方面,我非常看好上海,上海无论产业落地、产业转型、金融体系板块的落地,都可以走在内地的前端之一。禹洲也非常看好上海,现在总部也在上海,所以上海是禹洲的根据地。

    2019年房地产形势方面,李克强总理在《政府工作报告》里面讲到很准,平稳健康发展,以稳为主,稳健是今年房地产的主调,不会大起大落。会不会分化?应该会分化。

    比如说产业转型比较成功的,人口流入的城市,复苏会更快一点,在各个方面会更有它的吸引力。我认为人往高处走,水往低处流,这是自然现象,但是总体来说整个房地产还是以稳为主。

    撰文:黎倩    

    审校:徐耀辉



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