中海首季销售795亿港元 近两百亿拿地中的华南回归信号

观点地产网

2019-04-04 23:21

  • 截至3月底,中海连同中海宏洋等中海系列公司已斥资192.44亿元新增76.44万平方米土地储备,其中中海以165.03亿元新增49.74万平方米。

    观点地产网 “谨慎”的中海,在前三房企录得销售下滑的一季度,依旧展现出平稳增长的基本面。

    4月4日,中国海外发展有限公司发布公告称,于3月单月,中海系列公司已实现合约物业销售金额约为294.28亿港元,同比增长25.16%,环比则增长近40%;相应已售楼面面积约为133.86万平方米。

    2019年1至3月,中海系列公司累计合约物业销售约为795.36亿港元,相应累计已售楼面面积约为369.66万平方米。

    同比来看,中海一季度销售仍旧录得增长,同比上升20.83%。区别于前三甲房企销售出现不同程度下滑的情况,中海在今年头三个月的销售增长幅度在12%-22%之间。

    截至3月31日,中国海外系列公司录得已认购物业销售约为347.77亿港元,预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

    另据中海在3月业绩会上透露,2019年全年销售目标为3500亿港元,较2018年增长16%。按此计算,中海在前三月完成年度销售目标的22.72%。

    192亿扩储与再入启德

    拿地方面,中海依旧在一二线扩储,甚至少见地落子香港。

    3月单月,中海在沈阳、石家庄、佛山、大连和香港收购了5幅地块,应占楼面面积合共约100.78万平方米,其中香港地块应占权益比例为30%,将会以合作模式发展,其余权益占比均为100%,公司就相关土地收购应付的土地出让金约为人民币77.26亿元。

    相比于1月无新增土储,2月购入3幅地块,3月中海在土地市场上的身影明显更为活跃一些,且多以较高溢价收入囊中。

    3月14日,中海以成交价15.6亿元摘得沈阳和平区砂南路18、18-1、20号商住地块,总用地面积1.12万平米,折合楼面价5000元/平米,溢价率达60.3%。

    3月26日,经过近2个多小时171轮的竞拍,中海以总价18.5亿元、3.07万平方米商业物业配建面积、2.1万平方米自持租赁住房建面拿下佛山北滘新城一宗地块。

    资料显示,地块位于顺德区北滘镇林上南路西南侧、同福路北侧,占地面积为76338.65平方米。当天的竞争非常激烈,吸引了越秀、平安不动产、金融街、龙光、金科、新城控股、中海、保利华南、融创、美的、招商、金地、碧桂园、万科等共16家房企争夺。

    当然,最引人注目的还属香港启德的夺地。

    3月27日,香港地政总署公布,启德第4B区1号地盘以98.93亿港元批予新世界、恒基兆业、会德丰及中海外组合的财团,每呎楼面地价约1.37万港元。

    资料显示,该地块面积约为10.32万平方呎,指定用作私人住宅用途。有市场人士估计,该地块总发展成本约150亿港元至170亿港元,将以豪宅级数发展,落成后每呎售价2.5万港元起。

    据公告披露,中海在该启德项目的应占权益比为30%,应占楼面面积为2.01万平方米,土地出让金额为25.35亿元。

    对于中海在启德联合拿地的举动,市场稍显意外。原因之一是自2017年国内房地产行业境外投资退潮之后,在香港投地的开发商中,已鲜少见到内地发展商身影。

    其二,此前中海在启德的项目多是自己拿地、自己开发,此次少见地与其他港资联合拿地,且仅持股三成。

    事实上,抛开操盘方式不谈,热衷于启德板块的中海,自2013年6月分别以22.7亿港元夺得启德1号Ⅰ、Ⅱ号用地之后,已近5年都未在该板块有落子。

    直至去年年底,中海以80亿港元中标启德的一幅住宅用地,每呎楼面地价1.35万港元,批租期为五十年;仅时隔3个月的时间,中海这次再把旗子插在启德这片区域上。

    此外,于3月份,中海宏洋在广西省桂林市、江苏省常州市、福建省泉州市和江苏省徐州市新增项目4个,总权益发展面积79.4万平方米,需支付地价27.42亿元。

    截至3月底,中海连同中海宏洋等中海系列公司已斥资192.44亿元新增76.44万平方米土地储备,其中中海以165.03亿元新增49.74万平方米。

    华南区销售占比21.23%

    除拿地方面积极外,还可窥见中海近期在华南区域的悄然回归。

    月报显示,在一季度中海公司(不含附属公司、合营公司及联营公司)578.51亿港元总销售额中,贡献占比排在前三的地区分别是华东、华南、华北区域,分别销售129.51亿港元、122.82亿港元、120.36亿港元,其中位列第二的华南区域占比21.23%。

    华南区域的这一贡献占比,对于近年来的中海来说是“罕见”的。

    据观点地产新媒体了解,由广州领头的华南区域在早期一直是中海旗下“五大区域”的头牌,甚至在中海2014年的销售额贡献比曾达到30%。但此后很长一段时间,华南区域占比持续下跌,一定程度上与中海趋于保守的战略有关。

    以广州为例,近几年中海在广州土地市场日趋保守,满足于“把一个项目基本上开发完成,才集中购置土地”的模式。这种追求利润回报的做法,亦在一定程度上阻碍了中海在广州乃至华南区域扩张的积极性。

    截至2018年,中海全年销售中华北地区贡献最大,录得合约物业销售575.45亿港元,紧随其后的是华东地区以及北方地区,分别录得合约物业销售411.42亿港元、383.96亿港元。2018全年,中海在华南区域的合约销售额为359.9亿港元,占比为17.58%。

    但这种情况正在改变,从近期的拿地分布中也能寻得一些印证。

    3月26日,中海在佛山以总价18.5亿元夺得一宗地;4月1日,高调落子广州,斥资33.57在热门板块连拿两地。

    具体而言,分别以13.91亿元摘得亚运城地块即亚运大道北侧石楼镇新城地块一,楼面价达1.61万元/平方米,溢价率45%;以19.66亿元竞得广钢新城AF040225-B地块,楼面价3.47万元/平方米,溢价率23.19%。

    而且,粤港澳大湾区规划出台后,于中海而言,华南区域显得更为重要。

    刚刚举办的2018年度业绩发布会上,中海华南区总经理就用了大部分时间,对中海在大湾区的布局进行详细介绍。

    中海管理层表示:“大湾区既是我们的发祥地,同时也是我们的大本营。”据其透露,截至2018年末,中海在粤港澳大湾区共有1400万平方米土地储备,占比超过15%,可供货值将近3000亿港元。

    撰文:林心林    

    审校:徐耀辉



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