锦官城里昭觉寺 商业地、文创和金地商置产业拼图

观点地产网

2019-04-10 00:25

  • 在13个产业项目之后,金地商置将如何在成都打造一个“熊猫文创中心”。

    观点地产网 4月9日,成都的最高气温飙升至32度。和火热的天气不同的是,成都的土地市场略显冷静。9日出让的昭觉寺地块,最终仅以溢价13.54%而成交。

    拿地的企业是华南房企金地商置,成交价为21.1亿元。尤为特别的是,该地块已经明确规划了未来的项目用途,要打造一个集文创产业中心、文旅体验、产业人才社群空间于一体的城北新经济、人文创新标地-成都熊猫文创中心。

    昭觉寺地块7年终出让

    据观点地产新媒体此前报道,金地商置摘得的地块位于成都成华区昭觉寺北片区的一宗商兼住用地,出让面积约108.1706亩,起拍楼面地价为8605元/平方米,起拍总价约18.62亿元,容积率为3.0,计容总建筑面积约21.63万平方米,可兼容的住宅面积不得大于计容建面的45%。

    据悉,地块又分为4小地块,其中A、B地块面积较大, C、D地块相对较小,整体形状较为规整。

    金地商置最终以总价21.14亿元获得,成交楼面价为9770元/平方米,溢价率13.54%。

    从出现在成都国土局的名单上到本次成功出让,该地块已经“面世”7年。

    实际上,金地商置所摘得的这宗地块,加上昭觉寺附近其他地块,在2015年以前有一个统一的名字,叫“绿水青龙项目”。

    2012年,作为成都市第一个出台的“北改”新城市规划,在成华区公布的昭觉寺片区绿水青龙城市综合体规划设计方案中显示,该项目占地约340亩,将分为5个片区,未来的昭觉市片区,将设置6大天桥、规划人口40万;将依托地铁出入口、昭觉寺、动物园和2.5环,打造成都北城目前最大的一个城市综合体。

    2015年,在人民网的“地方政府留言板”板块中,成华区委办公室官方宣布,绿水青龙”项目更名为昭觉寺北片区地块项目,分为A、B地块。其中A地块占地面积为99亩,B地块占地面积为8亩。A地块规划打造集零售、办公、居住、文创于一体的大型城市综合体;B地块与大陆集团地块整合后建设集五星级酒店、社区医疗康复中心、青年公寓于一体的城市综合体。

    成华区委办公室并表示,“目前该地块正处于土地上市阶段。”

    而据成都本地媒体报道,其实在2017年,这108亩地块就已经准备完毕可以入市,因此预测该地块会在2018年挂牌,并成为成都重点地块。

    当时预计的入市时间为2018年11月。然而,去年年底,昭觉寺地区确实有地块入市并成交,但并不是这108亩土地,而是一宗只有30亩的迷你宅地被龙湖抱走。

    事实上,昭觉寺一直位于成都城北核心区,地理位置十分优越,而区域内早已集结了如华润、招商、蓝光、首创、金科等不少一线品牌开发商,因此,该地块颇具吸引力。

    但最终的成交溢价并不高,成都业内人士分析,这是因为该地块在出让要求中的条件十分“严苛”,让许多房企不得不却步。

    观点地产新媒体了解,该地块的产业要求明确表示,要打造集文创产业中心、文旅体验、产业人才社群空间于一体的城北新经济、人文创新标地-成都熊猫文创中心,计划引入产业办公楼宇、开放式商业街区、特色文创等业态;竞得人须引入具备国际知名IP的文创类总部企业不少于1家;竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于总计容商业建筑面积的35%。

    金地商置产业拼图

    如此严格的“产业要求”,为什么最终还是会被金地商置摘得地块,这是市场颇为关注的话题。

    据观点地产新媒体了解,作为金地集团旗下的港股上市平台,金地商置的定位中一直有产业地产这一项内容。

    据金地商置官网显示,其目前有五大主营业务,分别是住宅、商业、产业园镇、酒店和长租公寓。

    金地商置这样介绍产业园镇业务:公司成立了专注于产业平台的控股子公司“金地威新”,聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等领域。

    事实上,金地商置的产业地产之路并不久,其真正开启产业地产的发展已经是2016年的事情。

    2016年1月,金地商置以股权并购的方式收购了上海启客集团,除了看中启客集团在上海已经拥有不少产业项目外,其在产业地产方面拥有的人才资源或许也是金地商置所需要的。

    据当时的报道显示,启客集团的创始人为黄瀚泓曾在嘉里集团和瑞安集团工作逾20年,曾任上海新天地首任总经理。

    而启客专门从事商业地产的策划和营运,在改造升级类商业地产和创新型社区商业方面的开发和运营经验丰富,统筹和管理服务项目总面积近1000万平方米,曾运营、策划的项目有:上海8号桥创意园区,上海陆家嘴中信泰富船厂改造项目,上海无限度广场、北京三里屯village、南京夫子庙整体改造项目等。

    其中,上海8号桥创意园区后来更名为上海· 启客威新8号桥,更成为金地商置在上海的文创地产旗舰项目。

    截至2017年底,金地商置自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共13个,总建筑面积近130万平方米,布局中国长三角、珠三角、环渤海和美国硅谷等地,产品线涵盖智造园、科创园、文创园、特色小镇(拟进入)四大系列。

    事实上,中国的产业地产从2011年发展至今,仍面临诸多难题,比如人力及运营能力的挑战、盈利模式的考验,定位同质化严重等等。

    为了解决资金问题,金地商置成立了专门的金地威新产业地产公司。

    金地商置集团有限公司行政总裁徐家俊曾表示,成立金地威新产业公司的原因是,金地商置要用金融化的方式,来实现“产业地产+金融”的资金平衡,而不是通过其他业态去反哺产业地产。

    徐家俊指出,当前的产业地产开发企业往往是通过销售住宅来平衡开发过程中的现金流,因为产业用地需要“养”,只有招商企业经营状况良好才能贡献稳定的租金。

    一个具体的实例是,在开发上海·启客威新8号桥过程中,其不但引入了美国基金公司阿波罗,还发行了国内首单文创园资产证券化产品——上海8号桥ABS。

    因此,在13个产业项目之后,金地商置将如何在成都打造一个“熊猫文创中心”,是否会再现上海项目的成功,也是值得关注的事情。

    撰文:武瑾莹    

    审校:钟凯



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