观点直击 | 郝恒乐:下半年土地市场还要观察一下(实录)

观点地产网

2019-08-20 19:17

  • “我们很有信心还会继续赶上,到全年报的时候可以检验我们。”

    观点地产网 “新进入了土地热度高的一线、新一线城市,是不是代价比较大?”“上半年花了200多亿拿地,下半年拿地预算是怎样的?”“大湾区还会再加大布局吗?”

    8月20日中午12点半,美的置业中期业绩会结束后,媒体纷纷围着主席郝恒乐追问拿地的问题。

    拿地是美的置业上半年来最为常见的动作,杭州,天津,武汉,徐州,佛山,常州……美的置业上半年花了逾200亿买地。

    “200多亿相对公司的规模还是合理的。”郝恒乐对公司拿地的资金铺排十分肯定。

    规模方面,上半年,美的置业合约销售约472亿元,同比增长约16.83%,离千亿目标的进程一半有余。业绩会上,管理层还是重申,千亿目标不变,下半年要加快回款。

    财务数据方面,上半年美的置业营业收入为142亿元,同比增长33%;毛利为50.93亿元,同比增长35%;核心净利润18.89亿元,同比增长28%。

    较受关注的融资、负债方面,上半年美的置业加权平均融资成本为5.95%,净负债率降至95.6%,现金短债比升至242%。

    拿地:上半年合理,下半年要观察

    今年上半年,美的置业通过布局一线和新一线城市实现布局城市等级的提升。据业绩会上披露,上半年美的置业新增地块46个,新增面积将近1000万平方米,城市的量级以一线、新一线为主,占比约74%。

    拿地成本方面,上半年新增土储成本为388亿元,对应货值1254亿元。据悉,上半年土地市场经过小阳春之后,土地成交、土地溢价都是整体向上的。与上半年销售472亿元的规模体量匹配,美的置业主席郝恒乐回应称:“200多亿相对公司的规模认为还是合理的。”

    他认为,目前公司拿地资金的总盘子需求确实是大了一些,但对于美的置业本身发展是有战略性意义的;且这些拿地城市有很强的抗风险能力。

    对于下半年的拿地安排,郝恒乐则谨慎了些:“下半年的土地市场还是要观察一下。”

    “下半年土地溢价起码没有4、5月份那么高了,不过热点城市土地绝对价格也不会有太多的下降,特别是热点城市的土地还是相对供应比较短缺的。”

    郝恒乐表示,还是会抓住机会拿地,“下半年无论存量和现金流,包括可用的融资资源,还是相对比较充分,我们还会选择在合适的时机拿地,拿地一定是坚持城市升级的基本策略。在这些高价值的区域、高价值的城市会看准时机,坚定不移的进入。”

    在追问起拿地预算时,郝恒乐没有直接回答,仅表示资金预算方面是动态的,根据公司的资金状况动态地把握。

    目前,美的置业拿地的基本策略是机会性一线,重点二线,精选三线,基本上不会进入新的四线城市。

    截至上半年,美的置业土地储备有5251万平方米,对应货值5500亿元,土储成本1406亿元,在15个省54个城市里面拥有249个项目。

    值得注意的是,这家粤系房企如今在长三角的发展比重反而是最大的,5500亿元货值里面,长三角土储占比30%,珠三角则占比24%。

    今年上半年新增土储建筑面积上,长三角占比23%,拿地金额长三角区域占比达35%,销售方面同样占比35%,而珠三角合约销售金额则占19%。

    郝恒乐表示,现在城市发展非常强劲的长三角、珠三角、长江中游、华北、西南,依然是美的置业核心发展区域。

    对于最近“深圳试验先行区”的消息,郝恒乐则表示,对于深圳美的置业也会认真研究,希望能够在这些区域找到机会:“实际上半年公司也有参与深圳土地公开市场拍卖,想办法找到机会,我相信未来还是潜力很大的。”

    资金:净负债率降低,要加强回款

    规模扩张、频繁拿地,都会考验任何一家房企的资金与负债压力。

    负债方面,截至上半年美的置业负债总额为1861.66亿元,比去年末增加324亿元。其中,流动负债1418.67亿元,非流动负债为442.99亿元,分别比去年末增加226亿元、98.3亿元。

    美的置业一直备受关注的还有净负债率这一指标,近些年,美的置业的负债率持续降低。数据显示,上半年美的置业净负债率为95.6%,净负债率指标继续略有下降。

    对于现金和融资,首席财务官林戈则显得十分满意:“从现金和整个金融的资源来看,我们目前非常的充裕。”

    截至上半年,美的置业目前总现金和银行存款278亿,较去年末增长了4.9%;银行授信额度1112亿,比年初增长了57.5%。到现在为止,尚未动用的银行授信额度621亿,同样比年初增长了81.4%。

    此外,现金短债由期初的1.6倍提升到2.4倍,也是提升了0.82倍。

    现金状况的改善一方面有赖于融资,上半年美的置业加权平均融资成本为5.95%,新增投放融资成本则为5.84%,处于较低水平。

    可以看到,今年以来,美的置业发了不少公司债,其中于1月28日发行债券30.6亿元,为三年期,且在股东增信下票面利率为5.3%;而7、8月以来,美的置业更是发了17亿元、13亿元两笔债券,共融资30亿元,票面利率在5.2%、5.7%。而于6月份,美的置业与中银香港签订25亿港元银团融资协议。

    对于近来被管控收紧的信托融资,美的置业也在有意地进行规避。据悉,去年美的置业通过信托方式进行了不少融资,且在总融资品种占比将近四分之一。

    林戈表示,今年年初开始公司就在调整整个融资品种,将一些成本高、价格高的信托融资初步清掉,截止到报告期,从年初占整个信托占比由24%降到现在的8%。

    “这8%里面,其中25亿是工行的并购贷,剩下约12、13亿元左右。今年调整之后,我们将整个贷款还掉,还本之后我们在一年期的融资的占比只有21%,在这个过程当中,我们通过发债,通过证券化的产品,加大银行的投放。”

    至于下半年的现金及融资安排,林戈表示,下半年首先要加强整个回款,因为只有市场上回来的钱才可以进行补充。

    至于融资,“现在的融资渠道很简单,大头是银行,我们在跟银行的合作方面还是发挥了优势,借势能够取得更多的额度。我们也在申请发债,发债是借新还旧,我们还是有存量的。另外我们也加大合作,这个也是我们的渠道之一,包括ABS申报。”

    “我们很有信心还会继续赶上,到全年报的时候可以检验我们。”对于现金和融资资源,这家即将赶超千亿的房企明显是自信的。

    以下为美的置业控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:下半年公司布局和拿地逻辑是什么?是否会发生什么变化?我们看到公司有咨询业务的收入,这个收入和美的置业的家居智能服务是不是有关系?

    郝恒乐:首先关于拿地逻辑,下半年我相信土地的溢价应该起码没有四五月份那么高了。当然,热点城市土地价格也绝对不会太多的下降,特别是热点城市的土地相对供应比较短缺。因为大多数企业的战略方向都是以这些城市为主,这是基本的判断。

    下半年美的置业无论存量的现金流,还是可用的融资资源,都相对比较充分,我们还会选择在合适的时机拿地,拿地一定是坚持城市升级的基本策略。在这些高价值的区域、城市看准时机,坚定不移的进入。

    拿地的基本方式,无论是公开招拍挂,还是与行业优秀企业合作、旧城改造、旧工程改造,包括产业投资和房地产土地项目协同发展,这些方式都会是公司综合的拿地抓手。

    林戈:关于咨询业务的收入,那个是我们有两个项目,管理输出的项目。

    现场提问:公司上半年加权融资成本不到6%,下半年有没有变化?

    林戈:我们很有信心还会继续赶上,到全年报的时候你们可以再检验我们。

    上半年为什么存量幅度还是没那么大?是因为去年时候我们还是拿了不少信贷信托的资金,实际上我们今年上半年慢慢还掉以后就可以看到下半年这一块的优势。

    现在整个融资里面最贵的是险资、并购基金这块,最高的成本在6.8%-7%,平均都在5点多一点,存量是3+2年。

    现场提问:公司上半年的债务结构和期限都表现很好的提升,在下半年的融资环境下,公司也有业务拓展,这种情况下如何保证现金流的安全?

    林戈:其实我们在融资的策略上,事实上有几点我们考虑的比较全面。一个是在额度上,我们在跟银行的合作方面还是发挥了这方面的优势,借势能够取得更多的额度。

    第二在负债率情况我们在不断改善。第三银行战略合作的客户,我相信接下来整个投放,企业的品质是非常重要的,负债情况也非常重要。

    作为公司来说,无论是在拿地方面还是公司的整个负债水平来说,都保持着比较合理的水平。

    能够确认的是银行对我们这块的信任和支持,我相信下半年在整个现金流管理方面也会更加的到位。包括我们现在做的整个的现金流的预警都是做一年半的,保证安全问题。这一点在管理层灌输的现金流安全的意识,全集团都贯彻的很好。

    现场提问:刚才提到美的置业继续深化“房地产+产业”发展战略,产业赋能,这个产业定位是不是主业?

    林冬娜:在今年我们是把产业成立了一个事业集群,产业发展事业部下面是含了几大功能,第一个是研发功能,我们有两个研究院,包括智能的研究院和建筑产品研究院。

    另外有一个把研发产品做一个设计落地的设计院,有两个产业支柱,主要在生产、施工、运维方面对研发产品做一个落地实施,产业对主业的赋能最主要是体现在我们对产品力以及差异化竞争力上的赋能。

    产品力主要是在智能健康层面落位,包括也涵盖了绿色、节能等等的其他概念。通过两个产业产品和落地能力来支撑智能健康产品力的实施。还有一个是我们现在的智能化产品以及装配式产品,在行业内适应低端市场的需求比较少,对整个区域发展起到了制约,包括类似华东区域,在当地是很稀缺的。

    这些产业的建构是有利于我们自己在产业链的上下游去补足这方面的能力,提升整体的运营和周转效率,同时降低成本。

    产品力的提升对整个溢价,还有去化也提供了很好的支撑,在很多区域可以明显看到配备了智能化产品的楼盘项目,它的去化速度远高于周边楼盘的去化速度,在溢价上有数个点的提升,对于提升整体利用率有很好的正向作用。

    我们这个业务也为我们带来了新的业务的增长点和新的利润增长点,现在的智能化业务已经进入相对良性运转的周期,我们智能化业务现在已经达到接近8个点的利润,而且还在稳步增长,业务规模也在不断的扩大,这一块对主业也起到很好的补充。

    现场提问:全年的合约销售目标是1000亿,上半年是472亿,只做到4成多,下半年会不会加快步伐去完成合约销售目标?下半年的拿地前景是什么?

    徐传甫:上半年实现了472亿的销售收入,全年的目标是1000亿,目标没有变,坚定的往前去推,下半年肯定像你说的一样加快去化,公司正在采取各种措施,从供货、销售、去化各个环节推动,其他的都是在正常的有序的推进各项工作的进展。

    现场提问:下半年的融资工具会不会根据现在的市场情况进行调整,主要以哪些融资方式为主?美的置业在佛山的布局,比如在佛山顺德区上华会建设一个智能建造产业园,美的置业如何结合佛山来实现产业转型?

    林戈:这个回到刚才说的整个流动性问题,我来补充一个,下半年确实要加强整个回款。说到融资,我们也是非常关注这个政策,现在的融资渠道很简单,大头是银行给我们贷款,现在我们也在申请发债,发债是借新还旧,我们还是有存量的。

    另外我们也加大险资的合作,这个也是我们的渠道之一,包括那些ABS还在申报。整个的政策在松紧,对房地产来说也是一个非常良性的(发展),让大家能够更加理性、更加合理的做业务的增长。

    郝恒乐:你刚才说的佛山的上化项目是公司介入村级工业园改造的第一个项目,这一块是佛山目前在抓的重点,因为很多产业想在佛山继续落地已经没有可以释放的土地空间,只有从原来的村级工业园改造入手,我们也是看到了趋势和机会,我们首先第一个项目做尝试性的介入这一块。

    基本模式通过标准化厂房的建造,包括里面配套的一些商业和公寓,能够使一些产业在这里落地,实际相当于产业地产,我们想通过这个项目的尝试能够在这一块将来走出一条路子,目前阶段还不是我们的重点业务,通过这个改造还可以介入佛山其他的村级工业园项目改造,还可以拿出一部分可以做商住改造的项目。

    现场提问:周末出了一个中央支持深圳做先行实验区的意见,会不会影响到公司下半年拿地聚焦在大湾区?另外一个问题,公司说一直要加大智能智慧产业的发展,目前研发投入应该还没有动用,这方面的实际进展是怎样?另外公司的应收占比今年比较大,随着公司加大,会不会带来一定影响?

    郝恒乐:关于深圳的问题,我也看到国家对深圳大湾区有一个意见,我也研究了好久,还没有看到具体落地的措施和策略。

    中央这么一个支持的态度,对深圳的预期大家一定会寄很大希望,公司也会认真的研究,能够在这些区域找到机会。

    实际我们今年上半年也已经在这些周边,像东莞,包括深圳,上半年的土地公开市场,我们也是积极参与,想办法找到机会,我相信未来还是潜力很大的。

    林冬娜:关于智能化的研发投入这块,因为智慧研究院上半年刚成立,我们这个研发项目其实是分期实施的,上半年已经完成了自己的智能家居软件新的系统研发。

    我们的研发分成两个模式,一部分是自主专家团队去做自己的实施,另外一部分连接外部优秀的资源去落地实施。这种外部资源的连接和研发的投入,我们会在下半年陆续的释放出来。

    还有一个是我们的硬软件研发这块已经在推进中,下半年还有研发基地和实验室的建设,会在下半年陆续的推进,所以现在大家看到的其实只是上半年非常小的一部分研发投入,大部分还会在下半年陆续释放出来。

    撰文:林心林 利晋 林海研    

    审校:徐耀辉



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