观点直击 | 胡葆森:建业地产这半年发生过两件事情(实录)

观点地产网

2019-08-21 22:52

  • 老胡感慨颇多,在通报业绩之前,对过去半年建业发生的“大事记”进行了回顾。

    观点地产网 8月末的香港,并无初秋来临之意,室外温度最高达到32摄氏度,下午两点十五分,距离建业地产中期业绩会还有十五分钟,四季酒店四楼已经聚集了众多媒体。

    两点三十分,业绩会如期举行,建业地产董事会主席胡葆森携首席执行官袁旭俊、首席财务官胡平等人出席现场。

    对建业地产而言,2019年上半年无疑是个特别的时期,走出河南、凯德出售股份、收购中民筑友、物业IPO传闻……

    老胡感慨颇多,在通报业绩之前,对过去半年建业发生的“大事记”进行了回顾。

    发生了两件事

    “从3月份业绩发布会到今天,有5个月时间,公司发生过两件事情,借此机会报告一下。”

    在胡葆森的致辞当中,过去五个月时间,其私人公司收购凯德所持有的建业地产全部股份、收购中民投旗下的装配式建筑公司是市场最为关注的两件事情。

    提及与凯德的交易,胡葆森更多是回顾与感恩,他表示:“自2006年,凯德成为建业地产的股东,一直到6月29日签订协议,将近13年时间,我个人特别感谢凯德对建业地产的大力支持和积极配合。”

    但对于凯德建业正式“分手”,不少观点则认为,这是凯德是看淡河南市场的信号。但胡葆森则强调,每个企业都有自己的战略,凯德也有它的战略和考量,但交易是建立在双方自愿的基础上才能完成的。

    “凯德对于这一次交易应该说总体上非常满意。”胡葆森表示。

    在他看来,虽然凯德从建业地产股东的地位退出了,但是两家企业的合作不会因为这件事情受到任何影响:“我们还会在地产领域,特别是在存量物业、不动产运营和投资方面继续向凯德学习,寻求和凯德合作的机会。”

    此外,今年七月,胡葆森的私人公司收购了中民筑友智造科技集团有限公司,收购代价为16.5亿元。提到该项收购,胡葆森笑意满满地表示,装配式建筑是一个朝阳产业,跟地产业务形成一个很好的协同。

    “我们收购这个公司之后,主要是通过装配式建筑在我们产品中比例的提升,从而改善我们对产品品质的掌控能力。”

    除了两起收购,胡葆森还就建业地产上半年的销售、多元化探索、“建业+”APP等方面进行了简单的介绍。有趣的是,在胡葆森的致辞结束后,主持人宣布进入问答环节,当媒体提出第一个问题后,主持人才醒悟过来,业绩会第二个流程应该由胡平介绍上半年的业绩表现。

    业绩会的小插曲并未影响众人的心情,反而调动了整场业绩会的氛围。当胡平从座位上起身,前往演讲台时,胡葆森则以爽朗的笑声回应这场“小乌龙”。

    据观点地产新媒体获悉,上半年,建业地产录得收益为人民币90.68亿元,较2018年同期上升90.1%;溢利约人民币7.68亿元,同比上升33.8%,权益持有人应占溢利为人民币6.58亿元,同比上升19.6%。

    从销售数据来看,建业地产实现合同销售金额人民币395.91亿元,同比增长约24.1%,其中重资产合同销售金额为人民币276.60亿元,同比增长约9.2%;轻资产合同销售金额为人民币119.31亿元,同比增长约81.3%。

    “建业地产上半年的发展总体上还是稳中有升,销售突破了300亿大关,对我们来讲,300亿算是一个关口。”

    显然,从胡葆森的话语中,他对建业地产上半年交出的成绩单颇为满意。

    走与留

    今年三月,胡葆森在业绩会上首次提出建业地产会逐步走出河南,自此之后,关于建业地产“走与留”的问题,一直成为市场关注的焦点。

    随着一线城市拿地门槛提高,加之河南作为人口大省,近年来,越来越多的房地产开发商布局于此。

    在群雄逐鹿的时期,河南本土房企建业地产的市场占有率也不断受到冲击,其在省会城市郑州的市场份额与销售额更是连续几年跌出前三,甚至有媒体在业绩会现场提出“建业地产在郑州淡出了三四年之久”的观点。

    “不管从市场占比也好,从我们在郑州的绝对份额也好,是一个稳步提升的情况,所以不存在淡出郑州市场。”袁旭俊如是回应道。

    袁旭俊还提出了一组数据来回应现场媒体的质疑:“建业地产2016年的整体规模是200亿,2017年实现了370亿规模,2018年规模是724亿,今年建业地产总体上升比例在30%左右,在这个前提下,郑州份额会超过前两年的份额。”

    与此同时,袁旭俊认为:“今年上半年全国的GDP增长在6.3%,河南上半年的GDP增速为7.7%,增速跑赢全国。”

    在他看来,从环境本身来讲,今年上半年全国房地产销售面积下降了1.6%,但河南省同比增长了7%,销售金额上半年增长在6%左右,但河南省销售金额增长在20%左右,意味着河南省房地产市场比全国要好。

    “三四线城市的发展潜力是非常巨大的,因此,建业对深耕中原的战略非常有自信,也觉得非常正确,后面也会一直这样去走。”

    胡葆森也表示,今年年底希望把河南120个县以上城市做到全覆盖,全部进入,这是建业的战略走向。

    尽管深耕中原的战略并未改变,建业地产今年也在不断探索“走出去”的路径。

    “中原建业从今年开始尝试性、探索性的走出河南。”胡葆森表示,今年3月份业绩会的时候就提到过,中原建业是建业地产旗下的一个子公司,主要负责轻资产的运作,目前,中原建业除了担负河南103个县一级市场的轻资产运作外,还担负了走出河南的任务。

    业绩会上,他再次重申,建业地产走出河南有三个条件,分别是500公里的半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。

    以下为建业地产股份有限公司2019年度中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:上半年公司出售项目股权的原因是什么?目前公司的负债水平比较高,未来有没有降低负债率的举措?

    胡平:上半年,我们出售了信阳的一个项目,因为我们跟对方有一些战略合作上的安排,这只是一个偶然的安排。

    目前,我们的总资产负债率到了91%,在我们看来,企业进入高增长阶段的时候,负债提高是一个必然现象。反过来看,它又是一个好的事情,说明我们大量已售未结的资源还没有进行结转,所以我们的负债率只是阶段性比较高。

    现场提问:现在集团境外债的比例是多少?公司的还款能力如何?

    胡平:境外债截止到7月底是19亿美金,到8月初又发行了一笔3亿美金,所以合计是22亿美金,如果仅今年中期的情况,我们境内债务占45%,境外债务占55%。

    还款能力方面,我们在整个22亿美元里面,有8亿做了汇率对冲方案,剩下14亿也在跟踪人民币走势的变动做相应的安排。

    现场提问:胡董为什么会选择接手凯德股票?是不是没有找到特别合适的战略投资者?现在全国房地产销售面积都在下滑,您怎么看待三四线城市的前景,公司策略是不是延续之前的聚焦河南,还是会继续向外拓展?

    胡葆森:私人公司收购凯德的股份,主要是我本人对企业未来的发展还是非常有信心。

    因为每个企业都有自己的战略,凯德也有它的战略,有它的考虑,这个交易肯定是建立在双方自愿、愉快的基础之上才有可能完成。如果不是自愿,我不会强行从凯德那儿买过来,凯德也不会逼着我强行出售。另外,如果不是愉快的,不可能这么顺利完成这个交易。

    出河南的问题,我在3月份发业绩发布会讲到,中原建业是我们832(建业地产的股票代码)下面的一个子公司,负责集团的轻资产运作。中原建业现在的主要任务是两个,一是侧重于河南103个县一级市场,二是走出河南,主要还是以中原建业担负了建筑业务。

    走出河南,当时讲到三个原则,第一,以500多公里作为市场半径,河北、陕西、山东、安徽、湖北的某些城市,大约都在500公里的半径距离范围内;第二是以轻资产模式,第三,主要产品形态是中原文化小镇。

    在这三个原则的前提下,中原建业从今年开始尝试性、探索性的走出河南。

    现场提问:建业地产如何看三四线城市的前景?

    袁旭俊:大家也都看到了,今年上半年全国的GDP增长在6.3%,河南上半年的GDP增速为7.7%,增速跑赢全国。

    从房地产本身来讲,今年上半年,全国房地产销售面积同比下降了1.6%,但河南省同比增长了接近7%;从销售金额来讲,全国上半年增长在6%左右,但河南省销售金额增长在20%左右,意味着整个河南房地产市场是比全国要好。

    河南就一个二线城市郑州,主要是以三四线城市为主,说明了三四线城市的发展潜力是非常巨大的,因此,建业对深耕中原的战略非常有自信,也觉得非常正确,后面也会一直这样去走。

    现场提问:全年销售目标是权益还是全口径的?下半年市场普遍也不看好,怎么实现600多亿?建业已经淡出郑州市场有三四年之久,现在怎么回归这个市场?

    袁旭俊:我说一下销售目标的问题,全年定了635亿重资产销售目标,这是以全口径来讲,我们这个口径历年来没有变过,但在权益里面,我们会维持在70%到80%之间。

    刚刚提到整个三四线城市销售趋势在下滑,河南省今年全省三四线城市的销售是明显跑赢了二线城市,以及跑赢了全国其他省份的三四线城市,所以,从整个市场来讲,河南还是有巨大的发展潜力。

    刚刚提到我们在郑州淡出了三四年,我可以明确的告诉你,建业地产2016年的整体规模是200亿,2017年实现了370亿规模,2018年规模是724亿,今年建业地产总体上升比例在30%左右。

    在这个前提下,郑州份额会超过前两年的份额,所以不管从市场占比也好,从我们在郑州的绝对份额也好,是一个稳步提升的情况,所以不存在淡出郑州市场。

    同时,今年一季度,我们在郑州北龙湖连续拿了三个项目,地价就有55个亿,所以淡出郑州一说,在我们来讲是不成立的。

    胡葆森:刚才袁总说到635亿,是没有包括轻资产,轻资产今年还有230亿的目标,加起来应该有900亿左右。刚才说到724亿,我补充说明,今年对应这样一个口径,应该是900亿,635亿加230亿,差不多是900亿。

    撰文:龚丽欣    

    审校:徐耀辉



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