观点直击 | 绿地香港陈军:我们储备了不少弹药

观点地产网

2019-08-22 19:50

  • “其实我们储备了不少的弹药,下半年,我们会根据市场状况抓住机会,有好的土地会考虑多拿。”

    观点地产网 “露蝉声渐咽,秋日景初微。”或许是对上半年公司表现较满意,绿地香港董事局主席陈军选择以一首诗来作为2019年中期业绩会开场,不过这句诗同样适合形容当下由夏入秋的房地产行业。

    8月22日,香港万豪酒店,与陈军并排列席业绩会的依旧是首席运营官侯光军、助理总裁陈增立、董事会秘书雷雨。

    和往年不同的是,这一次绿地香港将媒体业绩会和投资者会合二为一。对此,陈军的解释也颇具时代色彩:“地产行业风云变幻,我们时间紧、任务重。”

    今年是这家公司成立的第六个年头,在经历了最初负债高达170%的激进阶段,随着房地产行业整体形势的变化,在新的五年周期,绿地香港也逐渐进入平缓增长期。

    中期报告显示,2019年上半年,绿地香港合约销售金额约256.05亿元,与去年同期相比增幅约67%,其中上海、江苏、广西区域分别贡献了45%、16%和13%的销售额。

    期内,公司拥有人应占溢利约为7.06亿元,按年增加约113%,核心净溢利约达5.22亿元,按年增加约145%。

    尽管上半年各项数据都保持一定增长,但与过往数次不断强调销售目标相比,今天的业绩会中,陈军及管理层言谈中始终强调的是其对现金流、稳定发展、利润效益等规模之外指标的关注。

    “实际我认为百分之五十六十的增速并非常态,我也不认为绿地香港应该每年保持这么高的增长,在当下这个行业周期中,我们应该回归合理的空间。”

    在他看来,绿地香港正在进入一个平缓增长期。

    据观点地产新媒体了解,2019年,绿地香港的销售目标为500亿,以上半年完成51%,全年可售货值700亿推算,完成500亿销售将是大概率事件。

    与此同时,在毛利率和净利率表现上,绿地香港则较母公司交出更符合资本市场要求的成绩。

    数据显示,回顾期内,公司毛利率由去年同期的约24%升至约36%。对此,陈军称:“未来公司毛利率30%是可以保障的。”

    “现金流更重要”

    “现金流更重要,我们充分准备好弹药。”

    淡化规模目标,债务调整成为上半年绿地香港的工作重心之一,以保证充足的现金流抓住接下来土地市场的机会。

    陈军表示:“在国家收紧房地产融资的环境下,我们的融资政策也是在不断的收集,稳中偏紧,更向龙头企业进行倾斜。”

    具体而言,从债务结构上,过去绿地香港有70%以上是美元债,截至2019年上半年,这一比例已降至40%以内。

    据观点地产新媒体了解,在年内房企纷纷发行美元债的风潮下,绿地香港仅在7月发行一笔2021年到期的3亿美元票据,票面利率6%。

    另据陈军介绍,上半年绿地香港有6.5亿美元票据需要偿还,除上述一笔3亿美元债,大部分债券是用公司现金予以偿还,这是公司从汇率和债务结构出发做的统一安排。

    他同时透露,绿地香港也从来没通过信托方式进行融资,而如今看来这样谨慎的融资对企业是有好处的。

    事实上,在绿地香港成立的最初几年,公司的资产负债率一直居于高位,其中2015年高达172%。

    而据2019年中报数据显示,截至2019年上半年,绿地香港的净负债率已由2018年年末的88%降低至50%,融资成本5.17%,较去年年末5.21%的平均融资成本有所下降。

    不过,陈军也透露,如果债券市场的价格合适,加上有比较好切入土地市场进行加仓的话,不排除下半年会加大融资规模,适当提高负债比例。

    “我们在境内的融资空间也是非常大的,有很多工具都还没有用,但我们其实都已经做了准备了。”

    值得一提的是,今年4月,绿地香港宣布出售位于上海的五里桥项目,半年报数据也显示,期内上海区域贡献了绿地香港整体销售额的45%。

    对此,董秘雷雨表示:“交易推进非常顺利,年底可以完成交易。”他表示,这个项目是一次性处置的,土地收益并未计入到上半年的利润中,预计到今年年底,该笔交易的收益将可归入到整体利润中去。

    关注下半年拿地

    尽管今年以来,土地市场呈现一片回暖,但绿地香港似乎是其中相对冷静的一个,而从管理层的表态来看,他们更关注下半年的机会。

    中报数据显示,期内,公司仅在云南昆明、广西南宁、安徽广德、江苏镇江、浙江桐乡等5个城市收购6幅土地,总计的土地款为41.85亿元,新增总建筑面积约268万平方米,平均土地成本1560元/每平米。

    土地布局上,绿地香港则偏向聚焦主业和已经深耕的区域,包括长三角、珠三角以及广西、云南等地。截至2019年6月底,绿地香港在20座城市拥有土地储备约2010万平方米,平均楼板价为2665元每平。

    虽然上半年没有太多土地进账,但陈军认为,随着债务压力增多,下半年地方政府一定会增加相一部分土地的供应。

    与此同时,一些房企由于资金链的问题,加上金融调控的问题,土地市场竞争的激烈程度可能会明显减弱,这个时候就给了绿地香港更多的选择空间。

    另据管理层透露,下半年绿地香港内部定出的直接土地款在130亿左右:“但这只是一个参考值,更关键要看项目的成色。”

    值得一提的是,拿地冲规模之外,陈军也更看重增长的效益。

    以五里桥项目为例,陈军透露,在这个项目旁边是歌斐的一个资产,当时平安已经和歌斐谈了很久,同时也在关注绿地香港的项目,但陈军直接对平安称,“你的价格砍得太低了。”

    至于买家Brookfield最终为何选择绿地香港的价格,就在于资产足够优质,才能满足这样的溢价。

    对此,陈军强调的逻辑是,你拿到手的这些资金未来的收益,是否超过你现有持有这个物业的这个收益,才是管理层选择是否出售或者购买一个项目的出发点,而非单纯的追求规模。

    另外,他特意补充道,“我不会说今年一定要拿300亿的土地,然后不管什么样的情况我都要把300亿土地拿下去,而是要看获取项目的质量高不高。我也很愿意告诉投资者,如果我们这样盲目的增长,其实没有效益也没有意义。”

    而在拿地渠道上,管理层表示,会在政府勾地和国企合作并重把握市场的一些机会和市场的结构,寻找优质的并购和发展机会。

    “其实我们储备了不少的弹药,下半年,我们会根据市场状况抓住机会,有好的土地会考虑多拿。”对于接下来的土地市场,绿地香港似乎颇有信心。

    撰文:黎倩    

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    绿地香港