观点直击 | 站在快慢交接路口 中海仍面临“保守”质疑声

观点地产网

2019-08-23 02:01

  • 中海地产在盈利增长方面“相对比较乏力一点”,希望管理层向外界传递更多信心。

    观点地产网 8月下旬依旧是内房股披露2019年中期业绩报告的高峰期,央企中海地产同样不例外,8月22日午间与碧桂园等房企几乎同一时间公布业绩。

    从整体经营数据来看,中海地产作为房地产行业“优等生”依然保持了稳健增长。其中2019年上半年收入933.8亿港元,同比增长5.39%;股东应占溢利249.4亿港元,同比上升7.4%;核心净利润209.9亿港元,同比增长9.5%。

    若从净利润率的角度观察,上半年中海地产净利率达到26.7%,较2018年底上升0.5个百分点。该盈利增速在同侪之间已属优秀水平,让中海地产大概率蝉联“最赚钱公司”。

    但从股价走势看,资本市场对这份成绩单似乎不够满意,8月22日中海地产跌2.12%至25.35港元,跌幅超过恒生指数(0.84%)。资本市场人士对观点地产新媒体透露,在当天下午中海地产业绩会上,不少投资者都表达了类似净利润增长放缓的担忧。

    观点地产新媒体获悉,中海地产主席兼行政总裁颜建国,执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮,副总裁郭光辉、财务总监吕世杰以及包括商业公司负责人在内的一众高管,出席了香港的业绩会。

    其中有投资者认为,中海地产在盈利增长方面“相对比较乏力一点”,希望管理层向外界传递更多信心。

    尽管中海地产过去两年更换了高层,但数据显示,2016-2018年该公司营收增长缓慢,同时核心净利润增速分别为13.82%、9.21%、8.30%,至2019年核心净利润同比增长9.5%,已持续告别两位数时代。

    其中对于今年上半年的增速,颜建国解释系用港币计价拉低所致,若按人民币算,核心净利增长大约为15.6%。他同时表示,过去几年公司销售增速较慢,因此营收、利润也受到影响。按照房地产预售制度及竣工时间推算,营收往往较销售滞后两年左右。

    上述表态与半年前几乎相同。今年3月20日,颜建国在2018年业绩会上对媒体回应,中海的营收和利润都是过去几年转换来的,而那段时间销售增长没那么快,所以规模增长稍微慢一点。

    资本市场人士对观点地产新媒体透露,颜建国在此次业绩会上释放的积极信息继续是,中海自去年起销售规模快速增长,借此扭转外界认为其盈利增长缓慢的印象。

    据中海地产年报披露,自2017年6月颜建国出任中海地产主席以来,2018年及2019年上半年该公司销售金额分别达3012亿港元、1942亿港元,同比增速在29%上下,高于他上任之前数年的水平。颜建国还将上半年销售增速总结为“TOP10里名列前茅”。

    也正是从这两年起,中海地产在销售端的周转速度逐渐提高。

    同时从售价的角度看,2015年至2019年中海地产每平方米销售单价从1.43万元升至2.1万元,这或许正是该公司在区域选择上逐步收缩至核心城市的体现。

    但资本市场人士也意识到中海对盈利的表述发生的细微区别:“中海表示将以利润持续稳健增长为目标,管理层强调的是利润总额而非增速。”

    据他回顾,颜建国认为从中长期来看,房地产行业利润率肯定会缓慢降低,中海要“未雨绸缪”提高规模,这样才能保证利润总额不变,“他说有信心保持利润持续稳健增长”;郭光辉则呼吁关注“复利”指标,认为到了一定净利润规模后,始终保持长期稳健的增长速度将是中海未来行稳致远的关键。

    在承认并面对利润增速放缓后,中海地产转向了以“又好又快又稳”为目标的发展阶段,颜建国强调这是过去两年公司坚持的方向,“好”字在前,“快”字在后。

    据了解,他在现场强调,中海的销售规模增长是建立在低负债率的基础之上,通过高周转而非高杠杆实现。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    数据显示,中海地产上半年在18个内地城市及香港新增24宗地,总地价751.8亿港元,权益地价574.1亿港元,总楼面面积464万平方米,单价达1.1万元/平方米高于过去两年30%以上。进入7月份,中海在香港、北京等地继续拿地,有统计称至7月底拿地金额达841.1亿港元。

    中海新增的土储里不乏备受关注的高总价地块,比如54亿元获得的深圳光明区项目,79.4亿竞得的北京年内总价地王等,透露着对补充土储的迫切。以深圳为例,观点地产新媒体了解,在6月底拿地之前,中海已面临无项目开发的境地,上半年其在深圳竣工面积仅0.9万平方米,是华南地区最低的城市。

    而截止6月底,中海地产土储总建筑面积9175万平方米,较去年底增长30.88%。

    观点地产新媒体了解到,颜建国在业绩会上表示,中海去年新增投资安排1300亿港元,上半年完成43%左右,因二季度市场调整而放慢拿地节奏,拿地近一半集中在一线城市及香港。

    他表示,下半年会一如既往按照自己的风格拿地,这样能保证持续发展,至于土地的选择考验投资精准度。这与其它房企的做法有所不同,近期包括旭辉、富力、融创等房企均表态下半年减少拿地。

    至于有投资者质疑中海拿地单价过高导致盈利承压一事,颜建国回应称,主要是所拿地块更靠近核心地段,因此出现结构性上升,通过提高周转速度将资金收回来,且这批土地基本能满足公司回报率要求。罗亮则强调,这些都是优质土地,“盈利是不会有问题的”。

    在保证销售及土储增长的同时,财务健康稳健是中海管理层最为得意的地方,这是竞争力的体现。上半年中海录得回款增长至1041.2亿港元,加权平均借贷成本4.28%保持行业内一流水平,期末可动用资金1438亿港元,而净借贷比率维持在35%的低水平。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    中海管理层提及了数项提高回款的做法,包括对回款统一管理,按周期催款,提高一次性付款客户的比例,如此等等。“公司根据负债率、回款及对市场的判断,合理铺排全年的经营计划。”

    按照计划,中海地产2019年实现销售额3500亿港元,2020年则实现4000亿港元。资本市场对观点地产新媒体透露,中海今年可售货值约达7000亿港元,其中下半年可售货值达5000亿港元,意味着只需要去化30%多就可以达标。

    “中海管理层数次强调不会惜售、会全力卖房,但在今年达标几无悬念的情况下仍旧不调整3500亿的目标指引,大家都觉得有些保守。”

    观点地产新媒体了解到,颜建国对此回应是,中海始终追求利润,规模和效益要平衡去对待,有时候追求利润,销售速度就会慢点。同时公司认为双位数的增长可持续相当一段时间,因此经营比较从容,希望“利润多一点”。对于目标调整,他始终未予以松口。

    而再度被问及销售目标是否调整后,颜建国继续强调“利润总额肯定会稳定增长”,转而提及中海的派息率在去年的基础上会进一步增加。

    上述资本人士分享了自己观察所得的心得:“颜建国数次对上半年的业绩说‘不错’,他认为这个成绩还是不错的,管理层比较满意。

    撰文:钟凯    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    中海