观点直击 | “保守”许华芳:宝龙没有冲规模冲动(实录)

观点地产网

2019-08-23 18:05

  • 虽然已将目标从年初的500亿上调到550亿元,许华芳还是表示,宝龙没有冲规模的冲动和角度,未来定位是以商业为主。

    观点地产网 距离宝龙地产中期业绩媒体发布会还剩几分钟,一些投资者仍停留宴会厅围着几位高管讨论,这让原定于11点15分钟开始的业绩会,不得不往后顺延了几分钟。

    无暇多作休整,总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总经理刘泊暘,很快出现在媒体面前。

    “今年上半年公司成绩还是不错的。”许华芳开场直言,或许这份业绩,让四位管理层神色显得轻松。以至于在最后的问答环节,出生于澳门的总裁先生在普通话与粤语的熟练切换中,与媒体聊得风生水起。

    数据显示,由于各业务分类收入均有所增长,2019年上半年,宝龙地产录得总收入约为122.51亿元,较2018年同期增加约32.0%。其中,物业销售收入约为104.98亿元,同比增长32.6%,租金及物业管理服务收入13.91亿元,同比上升31.2%。

    上半年,宝龙地产录得公司拥有人应占利润约为18.03亿元,同比增加约35.6%,核心盈利约为18.52亿元,同比增加约50.9%;公司拥有人应占核心盈利约为12.45亿元,同比增长48.9%;每股基本盈利约为45.1分,较2018年同期增加约35.4%。

    但在具体销售规模方面,虽然已将目标从年初的500亿上调到550亿元,许华芳还是表示,宝龙没有冲规模的冲动和角度,未来定位肯定是以商业为主。

    “没有冲规模的冲动”

    前七月,宝龙地产合约销售总额约为350.6亿元,同比上升72.5%,合约销售总面积约为214.13万平方米,同比增加约50.7%。按照年初500亿元的销售目标计算,完成度达到70.1%。

    基于土地储备以及市场环境,宝龙在中期业绩报告中宣布将全年目标上升10%至550亿元。许华芳称,他期待在销售规模上能实现进一步的突破。

    他介绍,根据下半年供货和可销货源的统计,宝龙总共有630亿的货值,其中长三角大头,比重达78%,因此对完成550亿的指标还是很有信心的。

    不过虽然规模的步子迈的很小,但按照许华芳的计划,未来三年宝龙的销售规模要按照年复合30%的增长速度往前前进,其中商业年复合增长率25%,酒店15%。

    据此计算,2020年宝龙销售目标预计是715亿元,2021年大约930亿元,到了2022年能够突破千亿大关,达到1208亿元。

    土地存量以及高度聚焦长三角布局是许华芳的策略,观点地产新媒体了解到,2019年上半年,宝龙累计拿地32宗,土地权益款是90亿元,平均地价5100元,溢价率12%。

    截至目前,宝龙总土地储备2440万平方米,其中正在开发约1580万平方米,作为未来发展约860万平方米,平均地价2700元,可售资产存量达3000亿元,长三角占比达73%。

    “拿地有两个关键的特点”,许华芳指出,一是宝龙超过七成的土地储备集中在长三角,这种深度聚焦还会继续,做特色的长三角公司。

    其次,随着土地商业配套条件增多,注重住宅、商业销售并举的宝龙在土地获取上有了比较的优势。观点地产新媒体了解到,2019年上半年宝龙物业销售收入104.98亿元,其中商业物业销售收入占比三成,达30.97亿元。

    “我们很多项目都是直接跟政府购地洽谈,相比别的公司,提早知道规划,提早作出产品优势。”许华芳反复强调,住宅不是宝龙的优势,商业才是。

    从宝龙目前的资产来看,包括住宅、商业在内的销售物业占比达84%,自持物业接近两成,许华芳表示,未来自持商业的规模依然会加大。因此在这种发展逻辑下,宝龙没有冲规模的冲动。

    不过,在市场仍处于严格调控以及行业销售增速普遍放缓的大背景下,为了实现规模与利润的增长,许华芳披露宝龙下半年会做两个动作:一是适当促销,增加回款;二是谨慎拿地,在好的城市拿好的地。

    “商业分拆主要在轻资产”

    1992年成立,2003年发展商业地产,2009年登陆香港资本市场,2013年上海首家宝龙广场运营,2016年七宝宝龙城和杭州滨江宝龙城两个项目相继落成。如今,宝龙将自己定位为“内地首家专注在商业管理的公司”。

    目前,宝龙是将住宅物业和商业物业装在同一个上市平台上,去年9月末,宝龙发布公告称,欲将商业管理业务独立拆分上市。外界大概率以为,宝龙要将商业资产打包分拆,以寻求更大的资产价值。

    这显然是误解,“这次分拆内容主要是轻资产部门,资产端还是在地产控股里面。”许华芳解释,这是从管理服务的角度分拆,未来持续性的合作就变成了甲乙方的合作,是子公司服务母公司。

    按照许华芳的说法,分拆之后,商业管理业务模式希望能达到七三的比例,即70%的业务来源于母公司宝龙地产,30%通过收购管理公司或是收购商场管理权等轻资产扩张方式。

    许华芳强调,轻资产是商业管理公司最主流的业务,但母公司也会加大支持。

    截至6月底,宝龙旗下管理和经营的商业广场已达36家,另管理3家轻资产项目,投资物业的价值达到479.02亿;来自投资物业的租金收入和物业管理服务费收入约为13.91亿元,同比增长31.2%,其中物业管理服务收入7.56亿元,同比增长27.1%。

    黄文钟介绍,2019年下半年宝龙会新开6家商场,年底大概会超过45家;2020年开10家,会超过55家;2021年规划开9家,累计会超过64家,商业规模进一步扩大。

    “内部是高速增长期”,许华芳后来补充道,今年整个商业轻资产管理拓展也会有一定成绩,下半年可能会有几个项目推进。

    在宝龙看来,分拆不仅能释放宝龙多年商业管理服务的价值,也能让团队、品牌在市场上寻找更大的发展空间,除此之外,对宝龙地产本身也有多种益处。

    廖明舜指出,首先分拆之后多了一些股本进来,会让宝龙地产财务指标有所改善;其次商业集团的上市PE会高于现在的“1238”宝龙地产;最后,两者是互助的作用,会给房地产项目加分。

    至于在商业运营提升方面,观点地产新媒体了解到,目前宝龙已经与腾讯合资成立科技公司,推进商业数字化,意在对存量数据进行挖掘和梳理后,应用到具体场景中,最后形成智能化服务生态。

    以下为宝龙地产控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:早前有公告出来说公司计划分拆商业管理业务,分拆原因是什么以及目前进展如何?主要包含哪些资产?这一块资产分拆出来以后,宝龙地产主要业务还有哪些?未来宝龙地产跟宝龙商业的发展目的是什么?

    许华芳:商业集团我们做了很多年,到了比较独立成长的阶段,这一块是希望释放他们的活力,让团队、品牌能在市场上独立发展。而且某种程度来讲,除了做自身项目以外,还有做轻资产,未来市场化是更有发展空间的。

    这次分拆内容主要是轻资产部门,资产端还是在母公司的,这部分业务分拆是管理公司服务的角度,所以未来持续性的合作还是甲乙方的合作,是子公司服务母公司业务范畴,再加上境外的。

    按照联交所要求的计划在推进,现在也没有时间表,反正在积极往前推进,当然希望越快越好。

    没有明确的目标,可以看到今年45个商场, 明年会有10个商场开业,后年有9个商场开业。内部是高速增长期,今年整个商业轻资产管理拓展也会有一定成绩,下半年可能会有几个项目推进,所以持续高速增长这个角度是没有问题的。

    现场提问:分拆之后,对宝龙地产的业务模式会不会有影响?对宝龙地产长的指标会不会有提升或者负债率怎么样?公司给它的支持怎么样?另外,宝龙今年有多少已售未结转?负债方面有没有更详细资料?因为今年人民币又升又跌,宝龙境外发债有没有受影响?

    许华芳:在业务模式来讲,不会影响宝龙地产的业务,因为宝龙商业管理一直都是上市公司里面的,就算未来分拆都是上市公司下面的上市公司。

    我们的母公司是上市公司,分拆完之后,都是宝龙地产下面的。

    我没有承诺支持这些动作,地产这几年的增长很快,快的同时,地产商业持有比例也是提高的。

    地产母公司给的相应支持是加大了,同时分拆之后的业务模式希望是七三比,70%是母公司,30%是轻资产市场。

    业务模式是去外面吸收,会收购,但不是重资产收购,是收购管理公司或是收购商场管理权的业务模式,这是最主要的业务。

    廖明舜:分拆后对宝龙地产财务指标应该有所改善,上市之后多了一些股本进来,这是第一个改善。

    第二个改善,商业集团的上市估值会高于现在宝龙地产。第三个改善,因为两个是互助的作用,也是给房地产加分的项目。

    刘泊暘:目前权益已售未结算资源是281亿,按照现在的指标,下半年将结转120亿。

    许华芳:今年上半年公司负债率控制得挺好,下半年也希望能够稳定,当然要根据销售的情况和市场的情况的,我只能理解大概是这样。

    其实我们刚刚批了5.5亿美元的额度,主要用途是明年7月有一个5.5亿美元到期。

    我们刚刚发了4年期是挺好的价钱,如果很好的价钱,我们会考虑。如果是正常的,就是会控制往,因为我们都会保持着指标的。

    现场提问:下半年会不会比较进取去冲规模?分拆那一部分,现在八成商业营运,两成是住宅管理部分,未来会不会都是倾向于买商业的?

    许华芳:从特色来讲,我们是首家专注在商业管理的公司,未来定位肯定是商业为主,住宅不是我们的优势,也不是我们的特点。

    从面积角度来讲,物业公司都是海量规模,我们不会以这个方向作为重点,我们的优势是商业。

    至于冲规模,其实负债没有什么增加,指标是下降了,本质上来讲我们是靠自身内生性来成长,所以也没有冲规模的冲动和角度,很大程度上这几年增长是长三角选址战略选对了。

    长三角一体化战略目标效果还是很好的,简单地来说就是拿地拿对了,这是最主要的增长。

    从拿地角度来讲,我们会稳定的。这几年还是比较稳定拿到土地,今年拿到23块地,下半年也拿了几块了,平均溢价率是12%左右。

    冲规模角度是企业要借很多钱,拿地也很多,也拿很贵,因为要冲规模。我们更大程度上,逻辑是不借贵钱,不拿贵地,专注在把产品做好,这是基本的几个动作。

    今年基数还是小的,在房地产企业中,我们还是中小型公司,顶多算是中型公司,所以复合增长30%是舒服的。

    根据市场,有更好的机会,我们更努力一点,也是希望有好的机会。

    现场提问:3月份开始考核现金流,现在进展怎么样?今年考核公司回款怎么样?

    许华芳:今年考核没有考核销售,只是考核现金流。

    现场提问:现在的情况怎么样?

    许华芳:很好。

    现场提问:回款率的情况怎么样?

    许华芳:回款率不算太高,都是80%左右,现在浙江有几个城市比较特别,要封顶才可以做按揭。就算我们宁波卖几十亿,但有几十亿是要封顶之后才可以开始按揭,所以这部分影响60%-70%。

    现场提问:在买地方面,三四线会不会有调整?

    许华芳:今年依然是正常的,二三四线都有,我们刚刚开完拓展会,目标会改变一下。

    现在在长三角范围内,一半三四线依然好卖的,但有一半三四线城市就慢一点了。

    其实市场还可以,因为长三角和珠三角有一个特别的情况,长三角是平均的,整个长三角相对均匀一点,珠三角就是广州、深圳一枝独大,可以这么理解。

    我的逻辑是下半年会做两个动作,一是做适当的促销,就是多拿一些钱回来。并不是很厉害的促销,而是给一些优惠。

    另外一点就是谨慎拿地,下半年要拿一些好一点的城市,好一点的地,三四线可以适当降低一点。

    撰文:曾剑萍 黄子慢 林海研    

    审校:徐耀辉



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