观点直击 | 中梁慢下来的销售 负债增加与毛利率缓速中下调增速(实录)

观点地产网

2020-03-31 18:40

  • 从上市以来,“速度”始终是中梁被市场议论的焦点之一。

    观点地产网 踩着三月的尾巴,中梁控股交出了上市之后的首份年度成绩单。

    3月31日上午,中梁董事长杨剑、首席执行官黄春雷、地产业务联席总裁陈红亮、李和栗,首席财务官游思嘉、公司秘书杨德业出席会议。

    由于上市的“落后”导致市场对企业了解不足,加上自带“高负债”“黑马”等标签,因此,中梁过去一年的利润数据、现金流情况,以及接下来的投资策略、供货安排等大小问题,无一不受到众人的关注。

    一如既往的是,杨剑除了开场致辞外,整场会议中都未再次发声,更多时候是交由李和栗和杨德业来负责介绍公司业绩和解答媒体提问。

    于2019年,中梁控股总收益为566.4亿元,同比增长约87.5%;公司拥有人应占核心净利润为39.01亿元,同比增加约102.3%。其中,物业销售收益为563.84亿元,同比增88%;管理咨询服务收益2.44亿元,同比增15.2%;物业管理服务收益为零,同比减少100%。

    各项销售数据的增长,让中梁控股获得了毛利增幅。于2019年里,中梁录得毛利131.82亿元,较2018年度增长90.7%。而让人稍感意外的是,在各项数据大幅增长之下,中梁控股的毛利率却只有23.3%,较2018年增幅仅为0.4个百分点。

    尽管如此,在首次派发末期股息上,中梁仍然表现出了大方姿态。据介绍,中梁拟以现金方式就2019年派发末期股息每股32.8港仙。根据其总股本计算,中梁本次派发末期股息再加上2019年中期股息共约为15.62亿元,约占核心净利润的40%。

    慢下来的销售与拿地投入

    从上市以来,“速度”始终是中梁被市场议论的焦点之一,尤其是在同行们纷纷选择谨慎以求稳健的之后,中梁的选择显得有些“另类”。

    于2019年里,中梁共获取了139个新项目,新增总建面积为1660万平方米,新增货值2015亿。截至2019年12月31日,中梁累计总土储约为5700万平方米,可售货值约为4433亿。

    从金额来看,中梁全年投入买地的金额达到了764亿元,权益占比超过60%。按照全年销售1525亿元来计算,中梁去年的买地投入占到销售额的50.1%。

    一季度的疫情给整个行业都带来了一份不确定性,但这并未影响到中梁继续扩张的计划。

    “疫情对行业的影响是短期的。”李和栗表示,需求仍然存在,只是因疫情而被延后了。“疫情对我们全年买地的预算影响较小,初步预算今年仍会根据销售额的50%-60%去投资。”

    从区域上看,中梁2019年的拿地方向重点转移到了二线城市。在764亿元买地金额中,二线城市占比53%,三线城市占比39%,四线城市占比8%。回看2018年,这几个区域的投资占比分别为32%、54%和14%,三四线城市的投资占比接近七成。

    虽然已经做出了改变,但不得不说,三四线仍然是中梁目前土地储备的主要战场。截至2019年末,中梁共有54%的货值位于三线城市,10%的货值位于四线城市,二者占比超过了六成。

    随着棚改红利的消退,这一部分货值的去化情况或许是中梁未来需要面临的一个问题。而从这个角度看,中梁如今执意坚持继续大手笔拿地,或许也包含了想要加速改变土储结构的意图在内。

    对此,李和栗表示,随着政策红利的退去,三四线市场出现比较大的分化,部分城市还是存在着一些结构性的机会。不过,他也指出,中梁目前还是围绕着转二线、转省会和转中心城市的投资策略。

    关于今年,中梁的目标是1680亿元,同比增幅为10%,与2019年相比这个速度慢了不少。于2019年,中梁的合约销售金额为1525亿元,同比增长了50%。“我们初步定下,未来每年的增长率保持在10%-15%之间,今年由于受到疫情的影响,所以定在了10%。”

    负债增加与毛利率缓速

    按照新增项目的数量计算,中梁去年平均每两天便拿下一宗地块。而要维持如此大手笔的拿地速度,中梁需要在现金流上投入更多的精力。

    2019年9月,中梁发行了3亿美元优先票据,年利率为11.5%,这也是其首次尝试在境外融资。于2019年里,境外融资在中梁的整体融资结构中占比10%,此外,境内银行贷款占比50%,境内其他借款占比40%。

    于报告期末,中梁手中现金及现金等价物等合共约为264.95亿元,较2018年底增加约14.8%。同时,中梁的总负债为2036.48亿元,同比增长了26%;未偿还债务总额为401.81亿元,同比增长了48.8%。净负债率为65.6%,同比上升7.5个百分点。

    从年限上看,中梁2019年长短债比例与上一年基本相同,一年内到期债务占比仍高于50%,达到53%。虽然下降了1个百分点,但中梁的短期偿债压力依然不小。此外,中梁一至两年内到期的债务上升了5个百分点至42%,三到五年期的债务占比则下降了4个百分点至5%。

    对此,杨德业解释道,中梁今年的到期债务不多,公司也做好了相应的资金准备。在融资方面,未来还会继续在国外做一些新的融资。

    数据显示,中梁目前共有以美元及港元计值的银行结余及现金人民币4.22亿元及人民币2.75亿元,及以美元计值的优先票据人民币41.95亿元。当出现汇率波动时,上述金额均会受到一定的影响。

    对此,中梁目前仍未有任何的外汇对冲安排。当被问及公司如何看待美元债市场时,杨德业表示,关于美元债情况,当前这一市场波动比较大,价格也有所下降,中梁会继续关注该市场,且不排除会回购的机会。

    随着中梁的各类融资增多,其融资成本也由2018年的43.35亿元增加约7.6%至2019年的46.65亿元。

    事实上,不仅仅是融资成本,在去年,追求扩张的中梁各项费用支出都在快速上升。数据显示,于2019年里,中梁的销售成本为434.57亿元,增幅86.5%;销售及分销开支为20.3亿元,同比增加52.2%;行政开支为25.5亿元,同比增长54.7%。

    成本增加的结果反映在了毛利率表现上,相比起同比增长约90.7%的毛利,中梁2019年增幅只有0.4个百分点的毛利率表现显得普通了许多。

    对此,杨德业解释称,费用也是随着公司的规模同步增长的。他表示,对于中梁而言,23%的毛利率是合理水平。“我们一般的项目毛利率大概在21%-25%之间,我们预计未来整体毛利率大概也会在这个范围。”

    以下为中梁控股集团有限公司2019年业绩发布会问答实录:

    现场提问:今年中梁拿地的预算是多少?请问在疫情背景下,中梁会不会减少今年的拿地投资?

    李和栗:对于投资的金额,我们主要考虑销售增长的需求以及市场机会两个方面因素。那么2020年,我们初步预算根据销售额的50%-60%去确定投资额。

    今年疫情背景下会有一定影响,但影响是短期的。需求是存在的,只是被延后,而且近期的土地市场已经开始活跃,包括销售市场已经开始恢复,对我们全年买地的预算影响相对比较小。

    现场提问:受疫情影响,房地产传统的线下销售面临巨大的冲击,不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。2月13号,恒大宣布全面启动网上购房,覆盖全国所有的项目,请问中梁怎么看待?对中国房地产未来的市场趋势有什么预测?以及中梁会如何应对行业变化?

    李和栗:提到网上购房,包括网上看房、无理由退房,应该都是在疫情情况下采取的一些销售手段以及销售策略。在这种情况下我们也有类似无理由退房的政策,我们叫做“预认购政策”,同时也有自己开发的“梁房通“,进行线上认购、线上看房。

    我们刚才讲到的无理由退房,包括“预认购政策”,是客户认购一个月可以选择放弃签约。我们也推出了其他的专项行动,包括销售员的佣金提升等,这是第一方面。

    第二方面,对于市场的后续的走势,我们整体的判断在房住不炒、因城施策的情况下,房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的,但是这里面会有分化在,在策略方面我们还是要坚持全布局、全结构,通过全国化的布局,找到比较好的结构,有效应对市场变化,减少风险。

    现场提问:中梁在2016年到2018净负债比例比较高,一直到今年回落到65.6%,请问公司希望将来的净负债率以及净杠杆率维持在什么样的水平?未来有什么措施能够改善财务情况?

    杨德业:截止到2019年12月底,公司的净负债率是65.6%,其实这个是保持在行业比较低的一个水平,公司也希望目标水平大概是在70%-80%之间。

    2019年净负债率的下降,主要是上市后成功打开了资本市场融资渠道,债权融资的总额会增加,所以我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,维持一个比较健康的杠杆水平。

    现场提问:面对疫情的影响,各行业都受到不同程度的冲击,请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平,来应对公司后续的业务发展?现在的美元债市场比较波动,请问中梁会不会考虑进行回购?

    杨德业:在疫情发生以后,我们非常关注现金流的管理。基本上第1个季度,我们对一些基本开支都已经做好一个紧缩的准备,然后保留比较充裕的手头资金。

    所以现在其实能看到,从土地款、工程款支付,包括其他融资,我们在今年的前期这段时间已经做了非常好的准备,所以在2020年2月底,我们手头的现金有超过271亿元人民币,基本上能够覆盖一年内到期的债务。

    同时我们对今年境外到期还款的融资,已经做好准备,境内的也没有一个集中度,所以我们对整个现金流的管理其实还是在一个比较良好的水平。另外关于美元债情况,现在也看到市场波动还是比较大的,价格还是有些下降,我们会对市场继续关注,不排除会有一个回购的机会。

    现场提问:公司对于境内跟境外融资的看法是如何?会不会影响有关降低境外非银行负债的目标,以及可否讲一下下调的目标,对于融资成本的整体影响?其次,中梁已经超过千亿的规模,目前对于其他产业培养有没有想法?还是会集中做地产业务?

    杨德业:关于境外融资的情况,目前看到这个市场是比较差的,但是我们觉得是一个短期的情况,也不会说整年会出现这个问题,所以在保持流动性的同时,我们会继续关注这个市场,会在市场有反弹、流动性比较健康的时候,继续在境外做一些新的融资。

    今年到期的债务也不多,在今年年底11月份有一个2亿境外美金到期的,我们已经准备好了一些计划。同时我们在发改委申请的情况,在9月份基本上也可以根据现有的政策去申请大概7亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通,会维持境外的一些融资。

    李和栗:房地产开发业务为主要的核心业务,目前占比也是非常高的,那么如果说我们有其他业务,也是围绕促进我们地产开发业务的良性健康发展来开展的。

    现场提问:中梁去年销售财务管理费用都有所增加,会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低?

    杨德业:关于销售、财务、管理费用,其实也是根据公司的规模同步增长的。你看到毛利率的情况,2019年全年的毛利率是23.2%,由于公司的经营模式不一样,根据快周转,以住宅跟住宅首改为主的开发商来说,大概是一个比较合理的水平。

    所以毛利率的情况跟其他费用的增加是同等挂钩的。我们一般项目基本上毛利率大概是21%-25%之间,结转那部分的话,就要看当时的市场和拿地的成本,以及售价有没有受限价、限购情况的影响,我们预期未来会在21%-25%之间的一个水平,但随着融资结构改善,然后我们进一步会降低融资成本,从而进一步增加毛利率。

    现场提问:管理层介绍一下2020年预计的回款销售去化的情况,想问一下关于今年整体境内外的融资计划,第三个就是股市债市比较波动,请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法?

    李和栗:2020年全口径的销售目标,目前初步定为在2019年基础上增长10%,就是1680亿元。对于回款的情况,2019年的销售回款是90%,那么2020年基本上也会在这个回款率左右,应该属于行业比较高的水平。

    杨德业:公司的派息政策一直维持稳定,我们会以核心净利润的归属部分的40%继续去派发,从中期到年末的时候,也按这个标准做,所以是一个维持派息的比例。

    现场提问:中梁未来几年对行业规模及排名的想法是什么样的? 2020年的销售业绩目标跟回款率是多少?

    李和栗:应该来说我们的销售规模发展情况,初步定为一个比较稳健的方向,初步定在每年10%-15%的增长率。2020年可能受点疫情的影响,所以我们初步定10%,未来都在10%-15%。对于排名情况,我们也希望能随着规模有一个同步提升。

    现场提问:中梁的土储比较多都是在三四线,随着城市分化以及棚改红利的消退,会不会影响中梁未来的公司销售?另外今年的拿地规模是多少?

    李和栗:实际上我们目前整个的投资策略是围绕“三转“”,即“转二线、转省会、转核心城市”。

    2018年我们对投资布局就做了一些调整,实际上到了2019年,在投资方面,超过90%的投资额是布局在二三线城市,应该来说我们的现在城市能级已经得到大幅的提升。

    随着政策红利的退去,三四线城市也出现了比较大的分化,部分市场仍存在一些结构性的机会,同时也借助于我们比较严谨的投资体系,继续坚持全结构布局,根据我们的周期策略,去寻找结构性机会这样一种打法,来规避风险。

    撰文:陆欣    

    审校:刘满桃



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