观点意见:房地产买方市场时代已经到来

来源: [观点地产网]      时间: 2015-02-11 17:32

无论开发商还是营销代理公司,都必须认真研究购房者需求,做好产品设计,做强精准营销,才能赢得主动。

无论开发商还是营销代理公司,都必须认真研究购房者需求,做好产品设计,做强精准营销,才能赢得主动。

  陈志翔 刚刚过去的2014年,注定是不平凡的一年。这一年,一方面全面深化改革开局破冰,另一方面中国经济悄然发生变化,“新常态”逐渐浮出水面并日益成型。所谓新常态,就是进入高效率、低成本、可持续的中高速增长阶段,并成为一种不同以往的趋势性、不可逆转的发展状态。

  伴随着中国经济进入新常态,房地产行业也步入深度调整期,楼市全面上涨格局不复存在,住房日益回归其居住和消费属性,预示买方市场时代到来。在此背景下,上海楼市发展前景依然值得看好。

  1998年,中央决定在全国范围内停止福利分房,同时央行要求四大国有银行当年向城市居民购买住房提供不少于1500亿的按揭贷款支持。两项举措合力助推房地产业发展猛然提速,并迅速成为中国经济的支柱产业。多年以来,房地产投资占GDP比重畸高,同时房产也成为居民财产的重要组成部分以及家庭财富的主要增长来源。“中国楼市只涨不跌,跌了也会涨回来”一度成为不灭的神话。

  经过10多年的高速发展,跟随经济发展进入新常态的脚步,2014年中国楼市也开始“换挡”回落,逐渐呈现出下行趋势。中指数据显示,2014年1-4月全国百城住宅价格涨幅明显收窄,自5月以来连续8个月环比下跌,9月创最大跌幅,下跌0.92%;进入第四季度,在系列利好政策的刺激下,楼市虽有所回暖,但依然呈现下行之势。12月百城住宅价格收于10542元/平米,环比下跌0.44%。

  国际经验表明,当一个国家的人均GDP达到800-1000美元时,房地产业开始起步;达到3000美元时,房地产业开始加速发展;达到7000美元左右时,房地产业进入调整和稳定增长阶段;达到12000-13000美元时,房地产业发展进入饱和阶段。2013年底,我国人均GDP已经接近7000美元。不言而喻,当前我国房地产业已经步入稳定增长和调整期。此轮调整不同于以往,它不是由外部因素导致,比如2008年国际融危机、2011年政策强烈干预,而是由市场自发调整引起,具体地说是由前期过度高涨后的周期性衰退,具有必然性和合理性,属于深度调整。尽管政府可采取取消限购、松绑信贷以及其他措施等来提振楼市需求,但这只能够在某种程度上缓和房地产下行带来的冲击,不能够从根本上扭转行业大势,以往一救市楼市就狂飙的行情难再现,全面持续上涨格局或已终结。

  住房有别于一般商品,具有消费和投资的双重属性。其中消费属性体现的是人们的基本生活需求。从经济学上讲,这种需求弹性较小,只是满足居住功能,不会随着价格走势而出现大的变化,总体稳定;而投资属性则赋予了住房市场较强的投机性,致使房地产价格波动幅度变大。在行情看涨时,投资人会推波助澜;在行情看跌时,投资人又会釜底抽薪。

  由于长期缺少稳定可靠的投资渠道,在房地产市场化条件下,购房逐渐成为了越来越多人追求实现财富保值、增值的最佳选择,事实也证明了这一点。数据显示,2006年,上海商品住宅成交均价还只有9655元每平,至2013年已经突破24000元,达27171元每平,8年间上涨幅度超过180%。投资、投机性需求大量涌入助推房价日益走高,住房由此越来越偏离其消费属性。

  近年来,政府加强了对房地产市场的监管和调控,采取了一系列有力措施,如限购、限贷等,并加大了各类保障房的建设规模。2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划,将使得保障房在市场上的占比由从前不到10%提升至25-30%甚至更多,这不仅能够满足人们对住房的基本需求,也可以有效抑制投资、投机行为,促进房地产市场平稳健康发展。

  时至今日,伴随着市场的深度调整,以及楼市调控长效机制的加快推进,长期以来支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退,限购、限贷等行政干预也已相继松绑或退出,为市场在楼市资源配置中发挥决定性作用提供了基础条件。2014年10月29日,李克强主持召开国务院常务会议,明确提出未来要“稳定住房消费”,将住房定性为“消费”,即满足基本居住需求,标志着房地产市场重心已经发生改变,开发商不再唱主角,购房者才是市场真正的核心。2015年,房地产买方市场时代已经到来。今后,无论开发商还是营销代理公司,都必须认真研究购房者的需求,做好产品设计,做强精准营销,如此方才能赢得主动。

  2014年,尽管楼市行情整体呈现下行趋势,但一线城市住宅均价表现坚挺,全年累计上涨0.58%,二三线城市累计跌幅则达5.53%和4.87%。在四大一线城市中,2014年上海住宅均价上涨幅度最高,达2.46%,远高于北京(1.83%)和深圳(0.42%),更高于广州(-4.53%)。

  作为中国第一大城市,上海龙头地位突出,一直以来都在以其独特的城市魅力吸引来自各方的购房需求。近年来,迪士尼、大虹桥、前滩、自贸区等利好因素接踵而至,促使上海城市竞争力不断提升。在2014年12月中国城市竞争力研究会公布的第十三届(2014年)中国城市竞争力排行榜中,上海再次超越香港位居榜首。

  城市竞争力的提升将为上海房地产行业发展带来长期利好。这一点可从土地市场行情中得到佐证。2014年,上海共成交480宗土地,全年土地出让金达1766.8亿元;其中住宅127宗,土地出让金为1356.4亿元,创近5年历史新高,较2013年历史高位还要高出26%。不少热点区域的热点地块一经推出均有多家甚至几十家开发商参与竞拍,多次刷新上海单价和总价地王纪录。浦东新区前滩地块以66629元/平方米居首并成为上海宅地楼面价新地王。土地行情高涨表明在买方市场时代开发商依然看好上海楼市发展前景。

  最后,需要指出的是,目前上海限购政策还未松动,只要限购稍有松动,上海便有望凭借自己的实力和魅力迅速引进买方流入。在大量需求的支撑之下,未来上海的房地产市场仍有不小的上行空间。

  陈志翔 市场高级分析师

发稿:陈志翔审校:劳蓉蓉

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