不动产登记对楼市长短期影响不一

来源: [观点地产网]      时间: 2015-03-08 17:43

事实上,不动产登记和房产税之间并没有必然联系,不动产登记只是房产税出台的必要条件,而不是充分条件。

事实上,不动产登记和房产税之间并没有必然联系,不动产登记只是房产税出台的必要条件,而不是充分条件。

  陈志翔 伴随着3月1日《不动产登记暂行条例》正式落地实施,近段时间以来,关于不动产登记的消息频传,不动产越来越成为大众坊间热议的焦点话题。不动产登记究竟为何物?有着怎样的来龙去脉?对楼市影响几何?下面笔者将对上述问题做一分析和探讨。

  作为物权公示的手段,不动产登记是经不动产权利人或利害关系人申请,由国家专职部门认定物权及其变动事项并记载于不动产登记簿的一种行为。从某种意义上说,实施不动产登记,是一个国家走向法治化和现代化的重要标志。目前,世界上很多国家都实行不动产登记制度,将登记作为不动产权利认定和变更的重要基础。

  在德国,不动产权属的变更必须登记,登记之后方才具备法律效力;在俄罗斯,无论购买或是出售房产,都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案;在日本,不动产只有通过登记才能享有法律上的权利;新加坡很早实行了英联邦国家广泛采用的托伦斯登记制度,后来要求所有不动产都必须转换至中央登记制度之下;作为联邦制国家,美国虽然没有全国统一的不动产登记体系,但是各州会根据自己的登记法对不动产进行登记。

  由于历史原因,我国曾长期实行单一的公有经济制度,不能也不敢存有私有念头,认为所有不动产都是国家或集体的。改革开放后,随着社会的变革和思想的解放,人们才逐渐拥有保护私有财产的意识,并逐步展开对不动产登记的讨论,直至进入新世纪,国家相关部门方才开始研究和制定政策文本,但不动产登记实施分散在多个部门,分头管理,混乱丛生。

  2007年,《物权法》颁布实施,提出国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规确立。这一规定受到了高度瞩目和期待,然而不动产登记进展却一直温吞缓慢,长时间处于停滞状态,直至2013年3月,《不动产统一登记条例》才被真正提上议事日程。2014年,伴随着全面深化改革大幕的拉开,不动产登记制度加速推进,几乎每个月都能听到不动产统一登记的新动向,修订后的《不动产登记暂行条例》终在年底正式出台,并于今年3月1日正式实施,未来将用4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

  开展不动产统一登记,是对2007《物权法》的落实和延续,是全面依法治国的重要体现。不动产登记旨在确认和保护产权,明晰的产权有利于不动产相关方实现占有、使用、处分、收益等各项权能,有利于促进市场机制在社会资源配置中真正发挥决定性作用,从而大幅降低社会交易成本。实施不动产登记后,个人财产将被实质性保护,是法律对个人财产的落实和认可,可谓是“迟来的呵护”。

  作为不动产的重要构成部分,房地产是社会财富的一大载体,与人们生活和幸福指数息息相关。不动产登记的实施,自然而然会促使人们将目光聚焦在其对于楼市的影响上。关于不动产登记对于楼市的影响,我们可以从长期和短期两个视角来认识。

  从长期来看,不动产登记本身就是一个长效的制度性设计和政策改进,它通过构筑不动产基础数据信息管理平台,将对住房信息联网起到积极的推动作用,有助于构建房地产调控长效机制,间接调节市场供应、促进楼市价格合理波动,推进形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序。

  从短期来看,由于不动产登记的实施将促使房产数量、空置率、土地使用情况等以往无法全面掌握的信息逐步透明化,并为征收个人住房房产税扫除技术上的障碍,这显然会影响购房者的心理预期,而房地产市场行情又会通过买卖双方心理预期变化而出现明显波动。在此条件下,楼市投资需求有望彻底退出,进一步促使新房市场中开发企业通过“以价换量”加快去库存的力度,增大2015年房价继续下行压力;在二手房市场上,不动产登记或会触动某一部分人的敏感神经,引发市场形成某种程度的抛售现象,促使某些城市、出现二手房尤其是大户型二手房供应量上升,拉低价格走势,但这种现象不可能是长期的,也不可能是大范围的。

  事实上,不动产登记和房产税之间并没有必然联系,不动产登记只是房产税出台的必要条件,而不是充分条件。就目前而言,房产税出台还有许多工作要做,如如何确定征收范围、征收标准、减免条件、征收办法等,更为重要的是,还涉及到其与其他相关税种的协调配套,以避免重复征税,这些工作并不是短期可以完成的。尽管如此,由于房产税出台是必然趋势,不动产登记又提供了技术支撑,这无疑会强化人们的心理预期,从而影响楼市的运行。

  陈志翔 产业高级分析师

发稿:陈志翔审校:劳蓉蓉

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