楼市“小阳春”已如期而至 还将会持续向好

来源: [观点地产网]      时间: 2015-04-11 11:26

对楼市行情的基本判断是:4月要好于3月,第二季度要好于第一季度,下半年行情要好于上半年。

对楼市行情的基本判断是:4月要好于3月,第二季度要好于第一季度,下半年行情要好于上半年。

  陈志翔 年年岁岁“会”相似,岁岁年年事不同。一年一度的“两会”虽然都是在聚焦关系国计民生的大问题,但每次关注的事和侧重的点并不完全一样。“两会”是判断中国未来发展大势的“风向标”,部署中国发展“一年之计”的总动员,同时也是展现一年楼市行情的“晴雨表”,参会人员的一举一动,一言一行,均吸引着地产人、购房者以及专家、学者等各界人士的目光。

  3月3日-15日,2015年“两会”在北京如期召开,如今已过去近一个月的时间,“两会”给中国楼市究竟带来什么样的影响呢?笔者想对此做一简单探讨和分析。

  2014年,楼市历经长时间不景气,虽在年底迎来翘尾行情,但好景不长。随着春节的到来,市场成交再度陷入低迷。正值节后寒冷犹存之时,“两会”在众人瞩目之中如期举行,并发出房地产调控转向的明确信号。

  “两会”政府工作报告指出,稳定住房消费,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。这一表态和定调为楼市带来缕缕春风和浓浓暖意。

  自从2001年房地产首次出现在政府工作报告中以来,房地产政策措辞一直处在或多或少的变化之中,从最初的“着力改善城乡居民的住行条件”,到“重点抑制房地产价格过快上涨”、“坚持加强对房地产市场的调控和监管”,再到“坚决抑制投机、投资性需求”以及“针对不同城市情况分类调控”等,从微妙的语意中不难看出楼市调控的松紧取向。

  2015年“两会”政府工作报告对房地产政策的表述实属多年来调控放松尺度最大的一次,不仅“支持居民自住和改善性住房需求”,还积极鼓励地方政府对房地产市场做微调。这表明,国家对房地产调控转向的信号已经十分明确,未来政策环境将更加宽松,地方政府调节楼市自主性会更强,市场有望在楼市资源配置中发挥越来越重要的作用。

  事实上,当前货币政策已经走上宽松通道。继去年11月央行两年半以来首次降息后,2015年伊始,先后又全面降准和再次降息;随后京沪等多城市相继下调公积金存贷利率,在商贷领域则出现了全国最低的8.5折利率,但这显然还不是终点。

  “两会”政府报告指出,加强和改善宏观审慎管理,灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具,保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。此表态预示着不久还会有降准、降息不期而至,从而助力消化房地产库存压力。

  “两会”节结束后,地方政府和国家相关部门积极落实“两会”调控精神,楼市迎来第四轮“救市”浪潮。

  自2014年至2015年“两会”前,楼市大致经历了三轮“救市”浪潮。第一轮“救市”以呼和浩特、济南取消限购为起点,其他限购城市迅速跟进和效仿,至国庆前告一段落;第二轮救市以央行发布“930”新政和住建部、财政部、央行三部门联合下发公积金新政为标志,助推各地救市热情高涨,或调整公积金政策,或实行契税减免,抑或财政补贴等,长时间热度不减;第三轮“救市”以央行全面降息、降准为体现,降息、降准组合效应促使货币政策日益宽松。

  2015年“两会”大尺度放松调控,要求支持居民自住和改善性住房需求。3月17日,即“两会”闭幕后的第二天,济南便发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》,提出首套房贷结清家庭为改善居住条件而购买二套自住商品房执行首套房公积金贷款政策,购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例仅为20%。

  随后,国管公积金中心发文要求放松住房公积金贷款政策,加大首套房支持力度;福建省发布关于稳定住房消费支持刚性住房需求的“闽七条”;住建部召开全国电视电话会议要求各地进一步加强住房公积金管理,提高资金使用效率;作为一线城市的上海则在酝酿上调公积金个人贷款额度,并于4月9日敲定落地。

  3月底,三部委发文提出“降低二套房首付比例至四成”;财政部、国家税务总局发通知指出“个人住房满二年出售免征营业税”。与此同时,青海、山东、浙江、广州、杭州、深圳、大连、温州、厦门等多省市均相继跟进调整公积金相关政策。显而易见,第四轮“救市”浪潮俨然已经袭来。它以落实“两会”提出的“支持自住和改善需求”为出发点,以公积金为主要抓手,以放宽首套房认定和降低首付标准等措施为具体策略,不仅着眼于刚需,还有意提振改善需求。在此背景下,楼市小阳春究竟会到来吗?

  市场是检验政策影响的最终标准,供求是影响市场变化的关键因素。

  从供给端来讲,数据显示,“两会”后的第一周(3月16日-22日),包括一线城市在内的十大重点城市共开盘51个项目,累计推出超6000套房源,推盘量较前一周增加31个,套量大增近3倍;上海在沉寂数周后突然发力,有9个项目开盘,推盘量达985套左右。第二周(3月23日-29日),全国十大重点城市开盘项目达59个,累计推出房源近8000套。

  在成交方面,第一周51个新开盘项目整体去化超过65%,其中杭州出现两个日光盘;过半数的项目开盘价格上涨,尤其是纯新盘项目,价格一致走高,平均涨幅高达13%;上海重点监测的5个项目中,开盘当天整体去化超过6成,价格同样以涨价为主。第二周,一线四大城市开盘项目平均去化率达67%,上海重点监测的6个项目整体去化率达56%,价格以上涨为主。

  整个3月来看,全国十大城市住宅均价环比微跌0.1%,跌幅收窄0.07个百分点;全国28个重点城市成交面积环比上涨60%左右,同比亦上涨3.5%左右。3月,上海市场商品住宅销售面积达78万平米,环比增长84.4%,销售额达217.7亿元,环比增长76%,销售面积和销售金额均创15年以来最好局面。不言而喻,楼市“小阳春”已经如期而至,而且还将会持续向好。

  展望未来,笔者对楼市行情的基本判断是:4月要好于3月,第二季度要好于第一季度,下半年行情要好于上半年。

  陈志翔 产业高级分析师

发稿:陈志翔审校:劳蓉蓉

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