地产代理行业真的会在五年内消失?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-04 11:32

任何一个商业模式都是应市场的需求而生,而任何一个商业模式的衰败也都是市场的选择。没有失败的行业,只有失败的从业者。  

任何一个商业模式都是应市场的需求而生,而任何一个商业模式的衰败也都是市场的选择。没有失败的行业,只有失败的从业者。

刘刚 甲方老板赴京参加某大学EMBA房地产总裁班的课程,回来跟我分享某位专家的观点:地产代理行业将会在五年内消失。

听上去很是恐怖,如果真如专家所言,我们该何去何从?

但是实际上,我本人并不完全赞同这一观点。

在某种程度上,我深信房地产的黄金周期已经过去,傻子都能赚钱的粗放式开发理念已经没有市场了,房地产正从卖方市场迅速转变为买方市场。

但是,我想说的是任何一个商业模式都是应市场的需求而生,而任何一个商业模式的衰败也都是市场的选择。没有失败的行业,只有失败的从业者。同时我们也应该意识到,任何事情都不是绝对的,任何一个观点的产生都不应脱离其所在的市场环境。

我想从以下几个方面来剖析以上观点:

第一,从市场区分层面,一二线城市和三四线城市的市场环境有着天壤之别。本轮限购放松,一线城市的房价马上应声而涨,前天我在微信朋友圈里一个上海朋友说她家莘庄附近的二手房,两周时间涨了50万,而且仍然在上涨。但反观三四线城市呢?以河南的地市为例,豫南的市场普遍稍好于豫北的市场,但是即便如此,我之前的一篇博客里以周口和信阳的市场为例,已经将市场供大于求的现状呈现出来了。这样的市场环境,去库存仍然是未来若干年开发商最头痛的事情。如果说在一线城市未来五年代理行业可能会消失,我虽不像老师那么悲观,但应该是迟早的事情,但是在广大的四线城市,这几乎是难以想象的。我们不妨回顾一下房地产销售代理行业产生的市场背景,可以说房地产代理行业之所以有其滋生的土壤,是因为早起的开发商在操盘理念方面普遍都没有经验,而代理行业本身也是从海外,尤其是港台的模式衍生出来的,其使命就是解决开发商不够专业的问题而生的,而如今三四线城市的开发商最缺的恰恰是这些,更何况又遇到这样的市场环境。从这个层面来说,在三四线城市地产代理公司非但不会死,反而有可能有更大的发挥空间,但前提是你得转型,适应新的市场环境。您别不信,听说碧桂园、建业这样的开发商都在谋求与代理公司的合作了。

第二,从代理行业现状来看,代理行业依然处于百家争鸣的时代。如果说,房地产开发商已经尝试进入并购整合时代,那么代理行业依然处于乱战的状态。之前的若干年房地产形势一片大好,也孕育了一大批“行业精英”,动不动就拿着曾经的辉煌战绩来证明自己的操盘能力,而恰恰是这批前辈如今都已经在行业里浸淫多年,很多人纷纷投身于代理行业,拉起几个曾经的兄弟借助某个开发商的关系,摇身一变就成了代理公司老板。这一方面充分说明了市场对代理行业需求的旺盛,另一方面说明了这是一个门槛较低的行业,根据经济发展的规律,这样的行业在消失之前必定有一个融合的过程,而这样的融合在行业内还没有显现。

第三,从行业特性来看,代理行业的被取代不是朝夕之间的事情。我想老师之所以有这样的观点,一定是受“互联网+”的影响太深。互联网一夜之间成了万金油,见谁加谁。那么请问,互联网发展了那么多年,阿里巴巴的马云都成为首富了,而国内那么多地产大佬也纷纷提出如何通过互联网卖房,但是时至今日,又有哪家地产商真正理直气壮地说自己已经成功转型了呢?而马云与王健林的世纪赌局虽还未分出胜负,但是为什么这样两个在国际上都声名显赫的首富会出现如此截然相反的不同观点?不要忘了,王健林不但是一个商业运营者,他恰恰还是一个地产商。细数一下身边的朋友,有没有哪个朋友买了房子,但是从来没有去过售楼部的?即便科技再发达,微信楼书、3D售楼部、全息影像,甚至将来可能会出现的机器人,我相信房地产做为大宗买卖是不可能完全依托于线上的,因为房地产的交易不同于在网上买一袋儿童尿布。

第四,从行业格局来看,能完全取代代理行业的角色还没有壮大。在宏观调控的大市场下,之所以会有老师这样的观点,是因为代理行业在宏观调控面前显得那么的手足无措,案场无来访、成交转化率低、推广无成效、 活动叫好不叫座、促销效果不明显、降价担心围攻售楼部……于是乎,满大街的派单、小蜜蜂拓客、竞品拦截、无节操文案、网络对骂引起话题等等,各种可用的招数都用上了,但是工作量却换不来销量。于是乎,媒体人不再关注阅读量、发行量、点击量,开始转型做电商了,结果开发商发现效果并不好,只是把广告费换个花样而已,甚至还不如把房子抵给包工头带来的销售效果好。全民营销更是盛极一时,除了较高的投入实非一般中小开发商所能承受之外,结果更是发现“理想很丰满,现实很骨干”,推荐的一堆电话号码全是无效客户,遍观全国又有几个项目敢说自己的全民营销很成功,而不需要代理公司的存在了呢?开发商自己做销售?且不说你物色到合适的策划和销售精英的难度(大家都知道,真正能扛得住压力的的营销精英基本上都在做苦逼的乙方),如果销量不好的时候,每个月开发商看到工资单都会后悔自己组建团队了。别忘了,行业老大万科的楼盘都是外包给代理公司的,而且很多都是双代甚至三代。究竟有谁能取代代理公司而又能保证更好的销售效果呢?

第五,从目标客群的角度来分析,互联网的普及还有一个过程。不要认为互联网发展到一定程度就可以一网打天下,虽贵如一线城市,很多大爷大妈对互联网的认知程度能有多高?互联网的普及不是看互联网本身的发展速度,而是牵涉到一代人的传承与过渡。我们所操盘的一个县城项目,2014年的总销金额接近3个亿,我们也期望通过微信公众平台等互联网元素的运用来优化推广效果,但是发觉所有的期许在现实面前都很无奈,不是我们的微信公众平台运营得不好,而是目标客群对互联网的认知度根本还没到那个高度,可以把这些做为一个辅助,但绝对不能委以重任。我们也尝试在产品和体验中加入一些互联网元素,比如社区的智能化系统引入二维码,在售楼部安装微信打印机,但是现实是很多来买房子的大爷大妈依然在用着老人机。线下终究是可感知的,而线上永远是虚拟的,最起码感觉上不那么真实。

所以,房地产的销售还是无法完全从线下转移到线上,即便在一线城市。只要房地产交易对线下还有依赖度,那么专业程度更高的房地产代理公司就远没有到消失的时候。请注意,这里我加了“专业程度更高”几个字眼。

那么由此而引申出来的一个观点就是:苟且活着,你是幸福的,但是要想吃饱,必须改变自己。房地产代理行业曾经门槛很低,包括现在在广大的三四线城市依然不高,但是这是一个很现实的社会,不能守正出奇,抱守曾经的营销策划思维,甚至我们依然看到很多售楼部依然在坐销,靠广告吸引来访,而不主动出击,那么结局会很惨,甚至不用五年,行业未灭我们自己都已经先销声匿迹了。

刘刚 一品行地产营销机构董事 总经理

发稿:刘刚审校:劳蓉蓉

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场