房地产市场“大年归来”

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-18 17:05

1-7月,全国商品房销售面积同比增长6.1%,增速延续了强劲的上升势头,预计全年房地产销售量也有望创下历史记录。

刘水 这段时间,国产动画电影《大圣归来》相当火爆,截至8月18日票房达到9.06亿,创下了我国动画电影票房历史记录。近几个月,我国房地产市场也相当火热,2015年1-7月,全国商品房销售面积同比增长6.1%,增速延续了强劲的上升势头,预计全年房地产销售量也有望创下历史记录,房地产市场“大年归来”。

价格:一线城市领涨,二三线紧随

统计局70城市房价指数显示,2015年7月份,70城市房价指数同比下降4.6%,降幅继续收窄。分不同类型城市来看,一线城市领涨,二三线跟随。同比来看,根据70个大中城市新建商品住宅价格数据,2015年7月份,一线、二线、三线同比分别上涨7.1%、下降4.4%、下降6.4%。一线城市连续第二个月同比上涨,二线、三线同比降幅继续收窄。环比来看, 2015年7月份,一线、二线、三线环比分别上涨2.7%、上涨0.2%、下降0.2%。一线城市连续5个月环比上涨,二线城市连续3个月环比上涨,三线城市环比微跌。

销售:商品房销售延续强劲回升,房地产市场回暖趋势进一步增强

2015年1-7月份,全国商品房销售面积59914万平方米,同比增长6.1%,增速比1-6月份提高2.2个百分点。6月末,商品房销售面积转为正增长,表明房地产市场已复苏转暖,也表明上半年信贷政策放松、税费减免、公积金额度提高等稳定住房消费政策的效果在积极显现。7月份,商品房销售增速再次提高,表明房地产市场回暖趋势进一步增强。

东部地区销售增长较快,西部次之,中部增长较慢。1-7月份,东部地区商品房销售面积28710万平方米,同比增长8.6%。中部地区商品房销售面积15698万平方米,增长3.3%。西部地区商品房销售面积15506万平方米,增长4.4%。

供给:房地产投资增速深度触底

房地产投资增速持续下滑,下滑程度之深近年罕见。2015年1-7月份,全国房地产开发投资52562亿元,同比名义增长4.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。2013年2月,房地产投资增速为22.8%,自此之后,投资增速一路下滑,2014年还保持在两位数,2015年则下降到了个位数,房地产投资增速下滑程度之深、持续时间之长近年罕见。

7月份,房地产投资增速深度触底,出现了可喜变化。数据显示,2015年4-7月,房地产投资单月同比增速分别为0.5%、2.4%、3.4%和4.3%,可以看出单月同比增速在持续走高,我们预判8月份增速会超过4.3%,超过7月份的增速,也预示着房地产投资增速深度触底后将开始回升。由于房地产对宏观经济影响较大,房地产投资增速触底回升也将带动宏观经济增速企稳,据此,我们预判三四季度宏观经济下行压力将明显减小。

预判:房地产市场新一轮上行通道正在开启,房地产市场“大年归来”

业界公认房地产进入“白银时代”,何谓房地产“白银时代”?房地产“白银时代”相比“黄金时代”,颜色相差几何?近年,我国商品房销售增速呈现明显的阶梯型下滑特征,从1998年房改以来,1998-2012年共计15年,每五年划一个段,第一个时间段销售平均增速为24.5%,第二个时间段为18%,第三个时间段为9%,由此可见,销售平均增速阶梯型下滑的特征非常明显,也就是说“黄金时代”与“白银时代”颜色相差在增速上。按此规律,笔者认为,2013-2017年销售平均增长率会在5%左右。所谓房地产“白银时代”,平均增长率会在个位数。

房地产市场由“大年”和“小年”之分。所谓“大年”就是销售增长在近年稳态水平平均增长率以上,“小年”就是销售增长在近年稳态水平平均增长率以下。房地产市场容易受政策、市场预期、货币信贷等多种复杂因素影响,不同年份市场波动明显,即使相邻的年份增长率也会相差很大。但是,由于受均值回复作用的影响,房地产增长率会向均值调整。均值回复是指系统存在一个稳态水平,当系统明显背离稳态水平时,它会有内在机制驱动去向稳态水平调整。

2015是房地产市场“大年”,房地产市场“大年归来”。2013年,商品房销售增长17%,是名副其实的“大年”。2014年,商品房销售下降7.6%,明显在平均增长率以下,显然是“小年”。房地产市场新一轮上行通道正在开启,2015年1-6月份,全国商品房销售面积同比增长3.9%,结束了自去年初以来持续一年多的负增长局面,7月末,增速达到6.1%,增幅进一步扩大。未来几个月,商品房销售仍将保持强劲增长,全年商品房销售有望达到13.3亿平米,创下销量历史记录,全年增长10%。房地产“白银时代”,销售增长10%无疑是“大年”。

刘水 房通网房地产研究中心总监

发稿:刘水审校:劳蓉蓉

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