经济新常态下的房地产支柱作用

来源: [观点地产网]      时间: 2015-09-25 18:20

步入新常态过程中,房地产业的支柱作用得到进一步肯定。现在房地产调整中面临非常重要的问题就是分化,并不是总体崩盘,也不是一致向下。

不论改革的过程中有什么不确定性和风险,我们要有基本的信心和期待。努力的方向是真正贯彻三中全会、四中全会以及马上要开的五中全会所做的顶层规划,坚定不移推进中国现代化进程。

这个过程当中,也要注意到房地产是非常重要的,房地产在经济下行过程中间经历了一轮调整,这个调整中不乏痛苦,但是也不乏积累的经验和亮点。

步入新常态过程中,房地产业的支柱作用得到进一步的肯定。总体来说,中国的城镇化会在未来几十年继续高速增长,国际化经验是城镇化70%左右才转入低水平发展阶段,我们现在一年提升一个点的话也还要30年。

这个过程中,我们城区一定会不断扩大,差不多4亿人从农村区域到城镇定居,而且伴随着向中等收入、高等收入提升的过程。这个过程当中,不动产业和房地产业一定是支柱产业,这是毫无疑问的。

现在房地产调整中面临非常重要的问题就是分化,并不是总体崩盘,也不是一致向下。2014年,我们反复强调要正确判断,不能崩盘,在调整过程中肯定要经历分化。

现在看来这个调整还在继续,在房地产投资增速方面是持续下滑的曲线,房地产企业资金到位程度经过调整以后有恢复正增长的态势,但是不能说调整完成。土地购置的增速在下行过程中,但是快趋于平稳,从全国商品房销售面积和销售额的增速来看,去年在下降过程中有所收敛,然后经过一个临界点,今年年初以后则一路上扬。

中国前一轮房地产经历严峻挑战,困难重重,很多人感觉十分痛苦,最痛苦的区域就是可以描述为崩盘状态的温州。炒房团没有出去之前温州房价就炒到6万,然后狂跌到2万,然后企稳。温州的房市调整如此惨烈,但是温州民众的意识是自己的风险自己扛,这是非常明显的。

2014年“十一”长假刚过,北京五环之内变相降价不再被人们强调,抗跌是比较明显的。“十一”之后,原来表现的销售量增带来的是价稳,甚至有中介开始把价格往上提。

如果一高一低两个城市都看到了房价企稳,中间几百个大大小小的城市放在一起就是高高低低调整,大局已定。曾经让很多人恐慌的调整,不到一年就看出端倪,压力越来越少,这个过程中间,政府合乎逻辑做出政策调整。

除了北上广和三亚之外,限购政策撤出,最近更加宽松,可以异地用公积金购买房产。信贷政策也越来越宽松,只要原来的贷款还清,所有买房的都可以享受首贷优惠,这是符合经济客观规律的政策优化调整。

今年上半年到现在,全国商品房销售面积和销售额和增速合乎逻辑,出现了令人鼓舞的回暖迹象。虽然深圳好像暖得过了头,有一阵子出现价格明显上扬,但是稍微消化以后大家还是认为不会回到肆无忌惮疯炒的状态。

这样的情况下,我们认为下半年房地产业的走势可以判断得八九不离十,城镇化发展过程中就是要更从容地关注市场分化。

至少可以从几个角度来看分化:一是业态的分化,比如办公楼、商业地产、住宅、城市综合体;二是区域的分化,不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化;三是融资模式的分化,越来越多的具体的投资模式要结合金融改革考虑;四是市场供给与政府保障的分化,比如保障房建设肯定会影响商品房的配置,我们的保障房更清晰了。

面对这样的市场情况,我们要注意和踪政策导向,跟踪市场分化,掌握好投资和经营决策。

新的阶段不要过分强调补砖头,更多地强调有房源的情况下补人头,利用现有住房供给的潜力。政府的国库直接支付可以把低保和住房保障补人头的钱直接打到房东账户上,保障居民居有所居,保证体系高效运行。

对于民间资本和政府一起做房地产开发、不动产建设、连片开发等的事情要做好,大家可以关注PPP和房地产的内在关联。还有就是,要做好房地产税这样一个长效机制的立法先行工作,房地产终于列入了人大立法规划,而且排序排在第一位。

本文节选自贾康先生在2015城市观点论坛成都行上发表的演讲:《中国经济下行压力与房地产走势》

审校:徐耀辉

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