农民工市民化去库存离不开配套政策

观点地产网

2016-01-15 00:04

  • 应切实加快产业发展,注重解决返乡农民工的生计问题,并在此基础上配以户籍改革、公积金缴存等措施,更好保障农民工权益,形成长期购房消费预期。

    年底中央经济工作会议重点研究部署2016年经济工作任务,明确结构性改革要抓好五大任务,其中在化解房地产库存方面提出鼓励农民工购房,扩大需求去库存;扩大公租房覆盖范围,积极鼓励买房出租;鼓励房企调整价格,促进房企兼并重组。

    这是近年来央经会议首次将房地产问题列为单独任务进行表述,化解房地产库存成为2016年工作的要点之一,以农民工市民化拉动购房需求成为着眼点和发力点。这不由让笔者想起首次住房制度改革。

    1998年,伴随着经济体制改革走向深入,我国开启首轮住房制度改革,主要针对城镇户籍居民,取消住房福利分配,实行住房货币化制度,确立由房地产开发商建房销售这一新的房屋供给模式。该供给模式的建立,大大改善了城镇户籍居民的住房条件,人均住房面积由1998年的18.7平米跃升至目前的34平米,城镇户籍居民住房需求基本得以解决,但在城镇化过程中而迁入人口的住房需求并没有得到有效满足,这一迁入人口的构成以农民工为主。

    农民工是我国特有的城乡二元体制的产物。改革开放后,我国工业化进程加快,亟需大量人口为之提供支撑,数以千万计的农民纷纷进城务工,成为兼有农民和工人双重身份的农民工群体。30多年来,尽管农民工为我国工业化建设和城镇化发展做出了重大贡献,但由于城乡二元体制的阻碍,这一群体长期游离于主流社会之外。他们身在城市、向往城市,却不被城市接纳,享受不到城市的福利保障。

    2014年,受住房制度改革推动而高歌多年的中国房地产业步入深度调整期,楼市库存压力持续加大,化解库存问题日益受到高层关注。11月10日,习近平在中央财经领导小组第十一次会议上表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;12月14日,中央政治局会议明确提出“通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场”。12月18-21日,央经会议的召开预示着二次住房制度改革正式开启,农民工群体再一次走上历史前台,担负起为国家去除房地产库存的新使命。

    在我国,农民工是一个庞大的群体。统计数据显示,截止今年三季度末,我国外出务工劳动力总量超过1.7亿人,即使他们中有1/3的人有购房欲望,按照人均住房面积20平米计算,也可以为楼市带来11亿平米的潜在需求;而截止15年11月末全国商品房待售面积不到7亿平米.农民工购房潜在需求量远大于当前楼市库存量,如能将农民工购房潜在需求转化为实际需求,则化解房地产库存问题则迎刃而解。

    但问题并没有那么简单。由于区域经济发展不平衡,广大三、四、五线城市集聚人口能力不足,农民工购房需求量小,成为库存高企的重灾区;而一线城市和重点二线城市凭借强大的经济能量和人口吸附能力不但能以较快的速度去化库存,而且房价还节节攀升,农民工购房力不从心。城市间供求配比失衡是造成楼市库存高企的关键所在。要化解房地产库存问题,必需首先解决城市间供求配比失衡问题;要解决供求配比失衡问题,三四五线城市就需要产业支撑以集聚人口,增加农民工购房需求,而产业的发展则不是一朝一夕的事情。

    我们认为,没有配套政策跟进,通过农民工市民化化解房地产库存效果有限。在配套政策跟进方面,受高库存困扰的地方政府也不应局限于财政补贴、利息补贴、税费减免等固有救市政策,更需要有着眼长远的发展之计,应切实加快产业发展,注重解决返乡农民工的生计问题,并在此基础上配以户籍改革、公积金缴存等措施,更好保障农民工权益,形成长期购房消费预期。中央经济会议已经为深化住房制度改革明确方向,各级部门和政府如何出台配套政策与之形成衔接与协同,以更好地形成政策合力,还需要进行认真研究和探讨。

    撰文:陈志翔

    审校:刘满桃

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