红五月地市火爆加剧楼市风险,限购、限贷或卷土重来

观点地产网

2016-06-07 15:21

  • 从目前形势来看,适时重启限购政策虽不是最理想的办法,但却最有效地为地市、楼市降温,降低楼市风险。

    2014年,伴随着中国房地产市场步入深度调整期,实施3年多来的楼市限购政策在多地陆续取消,最后仅剩下四大一线城市成为最后堡垒。当人们把目光投向北上广深急切想知道其何时松绑限购时,谁又曾料想到后来一线城市限购非但没有松绑,沪深还不约同地收紧和加码,而且二线热点城市日益面临重启限购、限贷的处境,真可谓“楼市风云,变幻莫测”。尽管如此,笔者仍试图对近期以来一线、热点二线城市的楼市风云变幻做一分析和探讨。

    今年3月25日出台的“沪九条”、“深六条”新政最直接的影响就是促使沪深楼市大幅降温,成交明显缩量,其中上海4月新建商品住宅成交量环比下降近6成、同比下降超过2成;深圳4月新建商品住宅成交量环同比下降4成左右。进入5月,上海新建商品住宅成交不到100万方,环比小幅上升,深圳则继续回落,成交约25万方,环比下降近3%。与此同时,沪深周边热点二线城市楼市仍维持高温状态,以南京为例,4月新建商品住宅成交量突破170万方的天量,同比上升近1.5倍,5月成交量则继续小幅攀升,再创历史新高。

    在沪深加码限购背景下,两地楼市成交量很难再回复到限购前的规模和水平,房价也面临回调风险,楼市将率先进入存量房主导时代;而经济体量、人口导入量紧随一线且供给关系同样偏紧的热点二线城市有望接力成为楼市新一轮的逐利场。这一点可从近期以来各路房企不惜以重金布局热点二线城市得到印证。

    今年1-4月,南京拍出的15宗住宅用地中有7个区域“地王”,其中由上海建工竞得的建邺区河西中部38、39号地块楼面地价达42561元/平,溢价率139.6%;4月上旬,苏州出让的13幅地块创下平均200%的溢价率,刷新3个区的“地王”纪录;4月底合肥出让的6宗地块引来40家房企疯抢,瑶海、肥西、新站三区域土地单价纪录均被刷新,其中保利地产竞得瑶海区龙岗路以西、明皇路以北的瑶海E1603号地块,楼面价12180.00元/平,溢价率高达383.3%。

    进入5月,热点二线城市地市热度有增无减。南京河西南G14地块被葛洲坝以32.8亿元竞得,创下有史以来南京最贵楼面价45213元/平,溢价率292.11%;5月23日,苏州两宗限价地因房企报价过高惨遭流拍,而5月24日推出的11宗土地(8宗限价地块)吸引近30家品牌房企争抢,最后虽然全部出让,但其中7宗最终溢价依然超过100%。

    地市火爆促使热点二线城市纷纷上演“面粉贵过面包”景象,其背后折射的是激进房企积极看涨后市的预期,对市场信心非理性膨胀,而一旦这种预期和信心落空,未来楼市购买力无法支撑时下高企的土地溢价,那么诸多地王解套将困难重重,楼市面临风险无疑将会急剧加大。

    对政府而言,虽然土地高溢价可使地方政府坐享土地增值收益,但高昂的地价会构成地产开发的固定成本,促使未来房价上涨压力骤增,而房价上涨过快、过猛,不仅将削弱城市竞争力,同时也不利于实业发展,影响社会经济正常运行。面对近期以来火热的土地市场,二线热点代表城市政府积极采取对策应付,其中最重要的策略就是土地限价政策。

    5月18日,苏州对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效;5月27日,南京市政府有关部门表示,将采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,同时,在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。

    土地限价即为地价设“熔断机制”,该机制并不能从根本上解决土地市场过热问题,反而还有可能引起两种负面结果,其一是竞地房地互相争斗恶意抬高价格造成土地供应无法有效投向地市;其二是竞地房地串联合谋加剧地市、楼市垄断格局。苏州5月23、24日土地拍卖市场的两种不同表现就是上述两种结果的不同反映。

    苏州实践证明,土地限价政策成效并不尽如人意,其不仅可能会造成土地市场供应减少,还有可能因为垄断加剧增加竞地房企联合起来操纵楼市的筹码。既然此招失灵,那么政府是不是还有别的杀手锏可以亮出呢?

    答案是肯定的,这杀手锏就是限购、限贷。热点二线城市此轮楼市回暖和趋热的直接原因归结于限购取消、限贷放开,其不仅促使住房购买群体大幅壮大,而且购买力显著增强,随之开发商对未来市场信心倍增、甚至膨胀。这种信心传导至地市,再加上融资成本处于低位、土地供应相对不足以及央企、国企领导试图通过多拿地强化在国企改革中的话语权等考量,共同促成了当前的地市热。如果重启限购、限贷这两把杀手锏,那么楼市会率先迅速降温,而伴随着楼市的降温,房企对未来市场的信心会降低并逐步趋于理性,地市热问题也有望得到有效缓解。

    事实上,5月以来,苏州、合肥等热点二线城市均有重启限购传言不时传出,如苏州市政府例行会议通过限购方案;合肥限购政策已经草拟完毕,以备案时间为准,九区全限,后又网传合肥限购文件提及要遏制投机性购房,本地和外地居民家庭暂时只能在合肥市新购一套商品房,同时实行严格的差别化住房信贷政策等。从目前形势来看,适时重启限购政策虽不是最理想的办法,但却最有效地为地市、楼市降温,降低楼市风险。而限购一旦再度落地实施,其影响将不会仅限于城市本身,同时还具有示范效应,或引起其他热点二线城市跟进,限购卷土重回二线楼市或为期不远。

    文/陈志翔 地产市场研究经理

    撰文:陈志翔

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    土地