个税抵房贷:对楼市的利好并没那么大

观点地产网

2016-07-27 10:51

  • 个人所得税抵房贷利息2017年底前必然落地,但是对楼市的利好并没有市场普遍预期的那么大。

    韦谢 【观点摘要】个人所得税抵房贷利息2017年底前必然落地,但是对楼市的利好并没有市场普遍预期的那么大,具体的政策细则一定会设定抵充利息的额度上限。预计上限不会超过3000元/年。开发商不宜对此过于乐观。

    7月22日,财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚对媒体表示个人所得税抵扣房贷已明确,“中央要求的时间是1年左右,但今年可能赶不上了。可以确定的是,这种方案会在全国推广”。

    7月23日,财政部长楼继伟在成都举行的G20财长和央行会议税收高级别研讨会上表示,“个人所得税和房产税改革还未能推出,但仍将义无反顾地去做”。

    此言一出,立刻引爆了地产圈的舆论,尤其是“已经明确”“义无反顾”这样的字眼,在当前高位僵持的楼市大背景下,更是在拨弄业内人士紧绷的心弦。所谓个人所得税抵扣房贷利息,是指在计征个人所得税时,先将房贷产生的利息作为税前减除项扣除(类似于社保的扣除方式),对扣除后的收入部分征收个人所得税。我们在券商研报、业内评论以及各家地产自媒体看到的观点都是非常看好这项政策对楼市的刺激,推测个税抵房贷利息落地以后,对楼市各方面的影响。

    更有自媒体迫不及待的测算:A君月入2万元,购入200万房产按揭七成30年还,新政后可以少缴个税885元;B君月入15万,购入1300万豪宅按揭五成30年还,新政后可以少缴个税7399元。据此推论的楼市预期分别有:贷款比例增加;豪宅客户增加;短期内刺激购房需求;房价上涨。对此,我们的答案是:E.以上回答都不正确

    我们的逻辑基础是,在中国,任何与中央精神背道而驰的政策预期,都不可能最终落地。

    首先,个人所得税和房地产税的改革,之所以迟迟难有定论,就是要权衡各个群体,各个阶层的利益。个人所得税抵房贷利息即使落地,也会在细则中明确各种限制,而不至于大鸣大放地“劫贫济富”,造成民意的反弹,及一系列政治和社会风险。

    其次,个税抵房贷利息的风声出来以后,各家研究机构都在算账。相信这个账我们的政策制定者早已经算过无数遍。业内人士应该都还记得,去年年底超高规格的“中央经济工作会议”已经明确了2016年的经济任务——三去一降一补。其中包含了两件要紧的事,即去杠杆和去库存。

    去杠杆就要求抑制贷款比例和豪宅客户的增加。对于去库存,我们因城施策。对于三四线城市这样需要大力去库存的地方,我们看到,当地的职工工资相对较低,收入较高的人群(月薪税前10000元)每月的纳税额也就三百多块,抵扣房贷利息并不能带来实质性的利好;再看一二线城市,我们可以看到比较多的月薪2万元或者15万元的“A君”和“B君”们,然而,楼市火热,市场供不应求,房价节节上涨,地王频出,沪深两地3月底收紧限购,南京、苏州等二线城市也纷纷祭出限制性政策。在这种市场和政策环境下,我们可以确认,任何有可能刺激楼市的政策都必定会被限制在一定的框架内。如何限制呢?我们有现成的例子来参考。

    第三,参考同类政策的实施细则。2015年12月14日,财政部和国家税务总局、保监会三部门发布《关于开展商业健康保险个人所得税政策试点工作的通知》。财政部明确个人购买合规的商业保险产品的支出,可以在缴纳个人所得税前抵扣(与抵扣房贷利息如出一辙)。《通知》的第一条就明确了“对试点地区个人购买符合规定的商业健康保险产品的支出,允许在当年(月)计算应纳税所得额时予以税前扣除,扣除限额为2400元/年(200元/月)。”对于分担医保压力的商业健康保险,直接利好民生的税收减免政策,尚且只给出了2400元/年的限额,在房贷利息这件必须如履薄冰的事上,政策制定者会给出更多额度吗?我们不知道,但是我猜,大概,不会超过3000元/年吧。

    总之,在两位财政部高层透露的信息中,我们唯一可以确定的是,个税抵房贷利息的政策,2017年底一定会落地,然而政策在哪里试点,细则如何,尚是未知数。在诸多不确定性中,比起各种刻舟求剑式的机械预测,我们的观点更有道理。

    值得一提的事,时隔仅3天,7月25日,贾康回应澎湃新闻称,“房贷利息抵个税是他作为学者的一贯主张,但官方是否已经明确尚不清楚”。这种典型的政治辞令从侧面点明了官方对个税抵房贷这件事的表态,我不说你也懂。

    所谓的个人所得税改革,所谓的个税抵房贷利息,可能只为一二线城市收入超过20000元的人群服务吗?

    韦谢 Q房网新房事业部研究总监

    撰文:韦谢

    审校:刘满桃

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