出人意料的大选结果将如何影响英国房地产市场?

观点地产网

2017-06-13 16:15

  • 相比大选前拥有的330个席位,保守党这次总共丢掉了12个议员席位,其中对房地产市场影响最大的就是保守党丢掉的中克罗伊登选区。

    傅士鹏 随着全英国最富、房价最高的伦敦肯辛顿选区历史上第一次被工党拿下(因为票数过于接近共花去两天点了三次票,最终保守党还是以20票之差丢掉肯辛顿),这次令人意外的提前大选以这样一种荒诞的方式落下帷幕。

    虽然保守党拿下318个席位成为第一大党,但却没有达到单独执政的326个多数党席位,因此梅姨不得不联合拿到10个席位的北爱民主统一党(DUP)稳固自己的首相之位。

    相比大选前拥有的330个席位,保守党这次总共丢掉了12个议员席位,其中对房地产市场影响最大的就是保守党丢掉的中克罗伊登选区(Croydon Central),该选区原本属于英国住房大臣(Housing Minister)——Gavin Barwell,但他却在这次大选中丢掉了议会席位,失去了在议会中发言的机会,无法再担任住房大臣。

    英国房地产媒体评价大选结果:住房大臣失去席位导致之前的政策可能难以兑现。

    更令英国房地产市场雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell刚刚在2017年2月份主导颁布了英国住房白皮书(UK Housing White Paper),总共104页,试图用明确的住房五年计划和严厉的惩罚措施解决英国住房严重供不应求的问题。

    由于英国住房供不应求的情况造成房价不断攀升,导致英国年轻人无力买房,因此白皮书规定如果地方政府无法达到新建住房规定目标,将被强制规划建造数万套新房屋。

    万不得已之下,梅姨迅速任命丢掉议会席位的住房大臣Gavin Barwell为唐宁街10号幕僚长(Chief of Staff)。

    即便如此,新住房大臣的人选依旧悬而未决,白皮书里面的各项建房政策也可能因此不得不推迟执行,英国房屋供不应求的局面面临进一步加剧。

    除了住房大臣的意外变动,大选还可能对英国房地产市场造成以下影响:

    新开发项目被推迟

    由于大选造成的“悬浮议会”结果大大增加了不确定性,银行对于给新的房地产开发项目提供融资会更加谨慎,英国本地私募基金和保险公司也会因为不确定性减少投资新的地产项目。一旦已经得到规划许可的新开发项目拿不到资金,这些项目就会被暂停或者被出售给财大气粗的海外开发商,脱欧公投以来中国地产商利用英国本地市场的不确定性大举进入伦敦房地产市场就是最好的证明(超越美国,中国正式成为英国房地产最大投资者)。

    由于海外开发商倾向于把英国开发项目出售给本国人,因此无论是哪种局面都会造成英国“住房危机”加剧,英国人因为买不起买不到房子,不得不继续租住在海外投资者购买的公寓里并上缴大半工资作为租金。

    英国最大房地产交易网站Rightmove(2017年5月22日)发布的数据显示,即使在大选之前的五月, 英国整体房价依然较2017年四月上涨1.2%。

    伦敦市中心房价更是单月上涨3.8%,均价达到£834,229。

    建筑市场活跃度下降

    就像其它行业一样,英国的建筑行业也不喜欢不确定性。由于没有任何一个政党在议会中取得绝对多数,悬浮议会的局面会造成两党扯皮(horse-trading),立法困难加剧,使得《英国住房白皮书》中提及的指导性政策无法有效立法落地。面对这样的局面,英国建筑工程公司不得不按下暂停键,毕竟No deal is better than a bad deal。

    这样一来,不仅英国每年的新建房屋供应计划难达成目标,到2022年新增150万套住房的计划更成了天方夜谭。

    梅姨上个月发布五年竞选纲领时指出到2020年为英国新建100万套住房,然后到2022年再新建50套。

    更多海外投资客进入英国市场

    悬浮议会的局面不出意外地造成了英镑大跌,截止英国时间2017年6月11日13点(北京时间20点),英镑兑人美元汇率跌到1.27,兑人民币汇率跌到8.67。而大选之前由于不确定性降低英镑兑美元已经破了1.3,兑人民币也一度要破9,这次由于梅姨玩脱大选带来的英镑暴跌可以说又给了海外投资者一次入场的机会。

    图为过去一年英镑兑人民币汇率走势,许多中国投资者一直对错过去年10月份8.18的超低汇率耿耿于怀

    虽然英镑贬值在一定程度上影响了英国本地购房者的积极性(赚英镑的英国上班族变“穷”了),但海外投资者却可以凭借汇率优势入场抢占英国房地产市场份额,在短期内托住英国房产市场的流动性。

    值得注意的是,去年脱欧公投结束这一年来,中国投资者因为汇率优势和看好英国房地产市场的长期发展,在伦敦金融城和市中心淘走了不少优质物业,最近的就包括广州富力花去2亿多英镑连拿两块伦敦地皮、华润置地3.09亿英镑买下伦敦金融城写字楼20 Gresham Street、中渝置地11.5亿英镑买下伦敦金融城第一高楼等重大交易,这些地产项目因为汇率打折纷纷被精打细算的中国开发商收入囊中。

    ▼2017年中国对英地产投资盘点

    总结来说,新开发项目被推迟、建筑市场活跃度下降这两大因素会造成英国住房继续供应不足,而海外投资客入场又会导致需求增加,整体上供不应求的局面进一步加剧,英国(特别是伦敦)房价也可能因此被进一步推高。

    傅士鹏 常驻伦敦供职于英国地产投资机构,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:徐耀辉

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