关注养老地产设计,就是关注我们的未来

观点地产网

2017-07-31 17:43

  • 无论是社会化养老机构还是房地产开辟的养老地产,都在硬件、设施上虽有相应无障碍的配套,但是这些配套设施并不能尽如人意。毕竟养老产业核心在于养老的人性化,而不是设施上的完善。

    汉森伯盛 全球人口老龄化日益严重,全球进入老龄化的国家已经达到72个,而且80岁以上高龄老人占老年人总数的11%。中国是世界上老年人最多、增长最快的国家,截止2013年底,中国60岁以上老年人口达到2亿,占总人口的14%,而且这个老龄化增长相对迅速,预测2040年将达到25%,2050年达到33%。并且社会上已经有很多房地产企业有了自己的探索发展之路,比如将养老形式社会化,建设大量社区养老中心、福利院、养老院等方法,但研究发现,无论是社会化养老机构还是房地产开辟的养老地产,都在硬件、设施上虽有相应无障碍的配套,但是这些配套设施并不能尽如人意。毕竟养老产业核心在于养老的人性化,而不是设施上的完善。

    目前国内开发商对于养老地产开发处于试探摸索状态,分三种类型,一种是借养老为名开发房地产的;一种是借鉴成功国家案例照搬的;一种是专注养老地产研发的,带有健康诊疗功能的医养型养老社区;。当然在国内,盈利是作为项目开发首要的目标。当下中国主流养老方式仍然是以居家养老为主,但随着“421”(四个老人一对夫妻一个小孩)家庭模式的持续扩大、国人生活节奏的日益加快以及受到工作压力逐渐增加异地居住等问题使得很多儿女无暇照顾老人,“空巢”家庭问题普遍的影响等,已经对传统养老方式形成极大的冲击。因此作为我们专注养老地产的设计,必须从设计生活感受的角度去探讨。

    适合中国国情的养老地产项目应该具备怎样的条件?

    养老产业主要考虑老年人四个方面的需求:一是经济提供,二是生活照顾,三是医疗护理,四是精神慰藉。老人家需要健康、便捷、情感交流,他们想要更多的精神共鸣,对新事物保持着更多的兴趣和更强的学习能力。在美国,社会保障制度和医疗体系较健全,经济提供和医疗护理不再是老年人养老的主要问题,而生活照顾和精神慰藉却受到了重点关注,特别是精神慰藉问题越来越引起重视,一个可持续发展的养老模式必须以此为关注点。因此养老地产项目应具备中医、食疗、运动、兴趣爱好、宗教场所、养生养身等各种功能于一身。

    在中国,养老地产项目面临最大的障碍和困难是什么?

    业界对于养老地产有“真养老”和“假养老”之分,只要开发商持有一部分跟养老有关的物业或配套,以后用来经营服务于老人的,算是“真养老”,只要是全部销售完全没有自持物业的,算是“假养老”,即使这个项目打着养老概念,入住的也是老人也称不上是真正的养老项目。根本原因在于这种项目不能够为老人提供所需要的专门服务,不能满足老人在身体衰老之后产生的互利需求和医疗需求。当然由于我国的国情和习俗也会影响养老地产的发展,养老地产属于新兴产业,社会大众对养老地产概念的模糊,大部分需求对象思维依然停留在子女不赡养才能去社会养老机构的模式中,落叶归根儿孙满堂是每一位老人家的憧憬,所以对养老产业产生一定影响。而且,国内发展养老地产的制度环境主要体现在政策制度、金融制度和土地制度三个方面,目前这三个方面制度的建设才刚刚起步,政策环境仍不成熟,关于养老的土地供给制度实际上非常模糊,导致养老地产的市场供给一直没有明确的标准和数量统计。

    心目中最佳的养老地产是怎样的呢?能否描述一下呢?或者您有一些比较成熟、值得借鉴的养老地产项目的案例推荐吗?

    在我心目中的养老地产项目,应该是多方面设施具备的。首先我认为养老地产并非一定要选址在山清水秀的地方,更应该融入到城市,老人家的晚年生活更需要得到社会的关怀,更需要家人的陪同。同时有完善医疗体系支持,有完成的管理制度,有完善的配套设施,有专业的细致的设计,更重要的是有充满善心的开发商投资专注养老事业的研究开发。但到目前为止,依然没有较为成熟的项目能达到这个水平。一个真正好的养老产业,环境资源是基础,养老产业需要有较为优质的自然资源条件作为基础,提供老人良好的生活环境;物业是载体,养老产业重点是“养老”而非“地产”,“地产物业”是提供养老服务的平台和载体;医疗资源是驱动,养老地产必备的是完善的医疗资源配套,这是让老年人放心购置和使用物业的基本保证,也是区别传统住宅开发的基本特征;持续服务是核心,为老年人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值。

    台湾的养老地产最值得借鉴的地方是什么?

    台湾的养老模式结合了西方和东方的一些特点,很清楚的市场细分,也有非常人性化和精细化的服务经验,但台湾对养老这块的政府监管非常严格,养老项目并不完全市场化。但台湾和日本有一个共同点,养老项目集中城市内,虽然规模不大,但系统比较完善,而且养老机构背后有一些私人或慈善机构支持,同时获得社会的认可度较高,日常也有义工团体的协助,因此经营比较稳定。值得我们借鉴的是台湾地区不仅仅是在经济和服务上给于养老地产的保障。随着社会的进步,“积极老化”的观念和连续性找了的观念影响下台湾地区开始强调身心健康和个人情感照料的一体化。这种人文关怀的思想带入养老地产将会使整个产业的需求对象获得极大程度的精神关爱。这样需求对象的认可度越高,整个产业的发展越健康。

    未来养老地产项目的规模,占整个地产开发的比例有多少呢?中国的养老地产规模是否会在这几年爆发?

    据统计,老年人的总体消费从2010年统计的1.4万亿,预测到2040年的2.5万亿,甚至2050年的3.4万亿,从高端人群来看,正在步入老年化的人群是我国创富能力最强的一代人,据统计1999-2009年,中国富豪榜上富豪年龄分布40-50岁占35.7,50-60岁占28%,60-70岁占10%,因此数据得出,养老人群的经济实力雄厚,消费水平较高,未来10年甚至20年,蕴含养老商机达到4万亿元,因此伴随着养老地产的兴起,令很多开发商、房企纷纷涉足养老地产。老年地产随人口老化,需求是巨大的,因此中国养老地产规模将会是未来的趋势。

    “养老地产”对于地产行业而言不算是新名词,它其实是一种产业型的地产项目。 “养老地产”与商业地产、旅游地产这样的产业地产相比,最大挑战的是什么?

    我个人认为,养老地产与房地产相比最大的挑战是责任感,并不是任何企业都适合做养老地产,能从事养老地产的开发企业必须有高度的社会责任感。养老是一个一旦进入就很难退出的行业,老人一旦入住我们的项目,就不能中途退出,甩手不管,每位老人都是一份社会责任。它不像房地产、旅游地产、商业地产那样看地段、看时机、看政策、看销售、看包装,甚至看盈利。养老产业属于高成本投入型物业和长期持有型物业,对于资金占用周期长,不易销售。其次就是政府医疗机构的支持,国家政策的支持等等,这些都是做养老产业最大的挑战。汉森伯盛设计集团有大量的旅游地产及商业地产的设计经验,必须以国情出发,了解客户需求,做好市场定位,有针对性地收集各城市资源,整合较为完善的设计理论。只有不断提升、专注、交流、分项,才能获得市场的认同,能做完行业的标杆,只有学习和创新,只要有成果的案例,才能更好的开拓市场。

    “旅游地产”、“商业地产”在用户体验方面都做得非常极致,在“养老地产”的设计上,设计师有信心能做好用户体验这一步吗?

    任何产业的产品在认真细分,思考,推敲,琢磨以后都会将产品推向极致。我们将以人为本,从产品需求的客户的角度出发。设计无巨细,将客户的所有需求-----生活、家政、疗养、医疗、精神等各个方面涵盖到设计的范围内。最终将养老产业不断的推向新的高度。我们认为每个人都将有年老的一天,我们通过努力,用设计让这个老龄化社会充满关爱,充满人情味。最根本的目的还是要回归到中国传统美德的“老吾老以及人之老,幼吾幼以及人之幼”。

    撰文:盛宇宏

    审校:劳蓉蓉

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