张宏伟:特朗普减税+美元加息,2018中国楼市将暴跌!

观点地产网

2017-12-06 18:04

  • 从楼市的角度来看,美国减税的实施,将增加美联储加息的次数,将影响各国银行的决策。比如中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加,加息对中国楼市、股市将构成利空。

    北京时间12月2日,美国参议院通过了特朗普的税改法案。减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响,减税将与加息、缩表一道构筑成美国经济政策的支柱——即宽松的财政政策以及从紧的货币政策。

    从全球经济形势来看,特朗普上台后美元进入加息通道,英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家”经济发展仍然面临困境,经济形势日趋复杂。此时,对于中国经济及楼市来讲,“美国减税+美元加息”(2015年至今已经累计加息3次)就是一个“黑天鹅”!尤其是当美国新一届总统特朗普上台之后,预计美国2018年还会继续加息3次左右。那么,“美国减税+美元加息”对于中国楼市影响如何?

    影响之一:“美国减税+美元加息”,国内资金还会继续“外逃”,对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

    先说美国减税。据媒体报道,这份美国减税法案最大的亮点是:美国的企业所得税将会从目前的35%,降到22%或者20%的水平。最近的消息显示,特朗普对所得税比率的容忍度从原来的20%提高到22%,也就是为了两院能够正式通过法案,特朗普愿意做出妥协。另外个人所得税方面也有不同程度的调整,众议院版本的法案还提出彻底废除遗产税。有人做过测算,这些举措将会降低总税收1.4万亿美元左右。

    从对中国影响来看,美国减税使美国的商品在全球市场更加具有竞争力,相对应的美国减税对中国出口势必会造成负面影响,不利于中国出口。同时,因为美国减税中国的短期流动资本外流压力会增加,对外汇储备会有不利影响,外汇储备也会有下降的压力。

    从楼市的角度来看,美国减税的实施,将增加美联储加息的次数,将影响各国银行的决策。比如中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加,加息对中国楼市、股市将构成利空。

    同策研究院总监张宏伟认为,美元进入加息通道后,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止2017年10月,已经降低至3.1万亿美元左右。虽然自今年以来外汇储备数据开始连续回升9个月,但是,这更多的是因为外汇管制的结果。当未来1-2年“美国减税+美元加息”双重因素叠加影响之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元甚至更低。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

    影响之二:“美国减税+美元加息”,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

    “美国减税”的财政政策有利于美国经济复苏,“美元加息”有利于外围资本回流美国,外资对美国投资增加势必也会拉升美国经济增长,这样,投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产会更加具有投资价值。

    因此,“美国减税+美元加息”双重因素到来之后,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

    影响之三:国内融资渠道收紧的背景下,美元债发行规模开始增加,此时,美元进入加息通道,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。 

    事实表明,伴随美元加息,国内货币政策也正在做“收紧”的调整。“两会”报告显示,2017年M2同比增速为12%,比去年13%的目标略有降低,然而,央行报告数据显示,截止2017年10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速再次创出新低。同时,新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。从宏观货币政策走向来看,2018年M2增速或将维持10%左右的增速运行,市场流动性在逐步收紧。

    从房地产市场来看,国内房企选择发行国内公司债的通道也慢慢被卡死,融资成本也在逐步上升。同时,各地房贷利率“加息”,购房和投资房产的成本上升。在此之前,就房地产行业来讲,房企的非自有资金已经禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。在这样的情况下,部分房企又开始将融资渠道转向海外,这也是近期为何房企美元债发行规模又开始增加的非常重要的原因。

    此时,美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。据笔者观察,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说,2018年上半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。

    影响之四:“美国减税+美元加息”加速国内楼市调整,楼市“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”,市场集中度加速特征将更加明显。

    从2017年1-11月房企总销金额来看,“碧万恒”三家企业销售之和已经接近1.5万亿,占TOP100企业销售总额6.38万亿的比例为23.1%(前10月比例为23.5%),占TOP10企业销售总额的比例为51.3%(前10月比例为51.6%),市场集中度越来越高。同时,从目前行业竞争格局来看,2017年1-11月销售金额超千亿的房企达到14家,预计2017全年17家左右,2018年25-30家,2019年30-35家。千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,2016-2017年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张,至今为止已经成为行业销售金额排名第四的房企。而碧桂园更是抓住三四线城市轮动上涨的机会,至今为止总销金额超过5000亿,成为“宇宙”排名第一的房企。

    同策研究院总监张宏伟认为,“美国减税+美元加息”后,国内资本继续外流,而国内资本市场环境日趋从严(2017年M2同比增长目标为12%,比去年13%相比开始收紧,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道),这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017-2018年楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

    影响之五:经济危机周期与中国房地产调整周期叠加,“美国减税+美元加息”将使中国楼市2018年的调整深度加大,部分城市房价或将暴跌。

    按照经济周期来看,我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期,前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面,再往前不必多言,也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律,也就意味着2018-2019年左右中国经济将面临新的底部。

    从本轮商品住宅市场趋势来看,自2016年10月核心一二线城市调控以来已经一年有余,随着市场大检查拉开帷幕,从典型一二线城市来看,今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也确实出现同比30-50%不同程度的下滑,一二手房成交价格也开始出现松动,市场进入“调整期”的迹象越来越明显。

    同策研究院总监张宏伟认为,虽然今年大多数已经提早完成销售目标,并且部分房企还上调目标,今年已经销售压力并不大,对上市房企来讲,今年可以给资本市场一个完美的交代,但是,销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,尤其是“十九大”后,核心一二线城市销量并没有明显起色,并且今年年底“翘尾”行情难现,如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境,很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

    我们可以预想,2018年一季度因为楼市调控与春节等因素,楼市将继续延续当前低迷的市场行情,一年开局失利,意味着春节后房企必然会开足马力进行销售,否则二季度将销售量将难以起色,半年报业绩会面临较大的压力。

    而从楼市调控政策来看,2018年“两会”刚好是新一届政府的换届时间,楼市调控政策也不可能出现松动,春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑,因此,对于房企来讲,2018年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

    由此我们发现,由于经济周期与房地产周期在2018年将同时处于低谷期,届时,市场将进入深入的调整,这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当“美国减税+美元加息”双重因素影响之后,一方面国内资本继续外流,另外一方面国内经济状况并不理想,货币政策继续宽松的空间并不大,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道,房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。至此,我们可以预期,当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

    撰文:张宏伟

    审校:钟凯

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