亏本甩卖?海航或低于3.66亿英镑买入价抛售伦敦金丝雀码头房产

观点地产网

2018-01-13 01:49

  • 当然如果海航财务状况好一些,最佳的操作应该是先找到新租客,熬过这段脱欧不确定期再进行出售,这样才能卖个好价格。现在市场都知道你是急着卖,不宰一刀才怪。

    傅士鹏 博主上个月在《万达之后,海航寻求60亿美元出售伦敦、纽约等海外资产,什么原因?》这篇文章中写过海航正寻求出售总价值约60亿美元的海外资产。

    一个月时间过去了,事情又有了新进展,用时下流行的话讲,就是有了更多实锤。

    彭博援引知情人士透露,海航近期正在就两栋位于伦敦金丝雀码头的房产——路透大楼和瑞信大楼,寻求中介估价,且已经开始接触有意接盘的潜在投资者。

    特别注意彭博重点标出的新闻要点,分别是:

    海航已经在接触潜在买家(Chinese conglomerate has approached investors about a disposal);

    资产可能低于买入价出售(Assets may sell for less than purchase price: people familiar)。

    特别是第二点,海航这两栋大楼的售价很可能会低于3.66亿英镑买入价,即亏本出售。

    这是为什么呢?

    先来看看海航这两栋楼的基本情况:

    这栋大楼位于伦敦金丝雀码头30 South Colonnade,当时的收购价为2.15亿英镑(按照当时1:9.96汇率计算约为21.414亿人民币)。

    海航买入的第二栋楼位于伦敦金丝雀码头17 Columbus Courtyard,收购价是1.31亿英镑(按照当时1:9.3汇率计算约为12.183亿人民币)。

    图片看起来两栋大楼状况并不差,那为什么沦落到折价出售的地步?

    这主要有以下几个原因:

    1、租约到期

    海航买的第一栋大楼30 South Colonnade,原来的租客是汤森路透(Thomson Reuters),路透此前决定于2019年搬到新的大楼办公,这意味着海航需要给新业主提前物色新租客,否则大楼就会被空置,影响售价。

    但这栋楼一开始就是给路透这类数据信息公司定制的,所以海航迟迟找不到下一任租客,加上现金流压力导致急售,现阶段卖不出好价格是必然的。

    海航买的第二栋大楼17 Columbus Courtyard的租客是瑞信(Credit Suisse),瑞信刚刚于五天前(2018年1月5日)宣布在2年内搬离海航买下的这栋楼,可谓是火上浇油。

    路透社透露,虽然租约签到了2024年,但瑞信正在尝试和海航协商提前解约,或者将大楼转租出去直到2024年租约到期。

    2、脱欧

    脱欧造成了一定的不确定性,同时也酝酿出了银行业撤离金丝雀码头的风险,虽然目前还只搬了一些后台人员,这一风险尚未彻底兑现,但也已经实实在在地把金丝雀这一火热的卖方市场转变为了买方市场。

    买方市场中,投资者们抓着各种脱欧产生的不确定性作为议价条件,进行砍价,如果卖家这时候正好急着退出,正好给了买家一个捡便宜砍价的机会,价格卖不高的原因也恰好在此。

    除此之外,海航这两栋大楼都买在英国脱欧公投之前,由于英镑在脱欧公投后大跌,海航至少在汇率上已经有比较明显的损失。

    3、海航买贵了

    华尔街日报上个月在报道中写:“一些市场参与者认为海航购买一些资产时支付的价格过高,导致其难以在自己认为合适的价位上找到买家。”

    由于两栋大楼租客状况比较一般,比如路透其实在大楼出售之前就已经放出消息可能搬走,所以不太清楚当时为何出高价买楼,是尽职调查没做好?还是另有其他原因?

    当然如果海航财务状况好一些,最佳的操作应该是先找到新租客,熬过这段脱欧不确定期再进行出售,这样才能卖个好价格。现在市场都知道你是急着卖,不宰一刀才怪。

    那海航为什么急着卖?

    海航作为上一个周期的明星企业,自2015年以来,通过债务融资完成了总额超过400亿美元的收购交易,数量上更是高达80多笔,耳熟能详的交易包括买下德意志银行、希尔顿酒店、英迈等公司的股权。

    目前海航集团资产规模超过1,400亿美元,集团此前估计其负债超过1,000亿美元,其中大约四分之一的债务将在一年内到期。

    而在2017年6月22日之后,银监会要求各大银行对“海外并购明星企业”境外投资借款进行风险排查,点名海航。

    华尔街日报特别指出,由于来自政府的监管压力,近几个月来,一些银行已经不愿与海航合作。海航的一些子公司也不得不支付更高利率从债券市场融资,其他子公司则取消了发债计划。

    债务即将到期,国内融资不顺,海航国外融资也遭遇了评级下调,融资成本上升。

    2018年1月4日的最新消息更是显示,海航旗下网上借贷平台聚宝汇出现逾期。

    截止2017年11月30日,聚宝汇的交易总额为625亿,投资总人数为16万,而待偿金额高达275亿。

    巨大的还款压力和大幅上升的信贷成本,使得海航的投资者开始担忧公司是否有能力偿还明年到期的数百亿美元债务。

    于是海航拿出了资产出售计划,计划2018年4月前出售50亿美元的海外资产。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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