欧阳捷:县城去库存将成为绝唱

观点地产网

2018-01-23 09:29

  • 县城去库存将成为绝唱,快速终结非都市圈中小城镇的新房市场。

    欧阳捷 住建部提出:2018年重点工作之一是县城去库存,加上棚改目标580万套。

    问题是,究竟有多少县城有过量库存呢?

    经历了2016-2017年的去库存,有过量库存的城市恐怕已经不多了。

    至少,我们公司进驻的70多个城市(包括一些三四线城市)真正有库存的只有1个小城市。

    从国家统计局的数据来看,不仅是商品住宅的待售面积大幅下降,去化周期已不足5个月,而且以过去十年商品住宅累计新开工面积的80%作为可售面积,基本与住宅累计销售面积相当,可以说库存也已经几乎消耗殆尽了。

    或许,库存没有想象的那么多。

    非都市圈中小城镇住房新房市场逐渐走向萎缩。

    中国城镇化是一个递进的过程,农村人口不断向城市转移,小城镇和县城人口向大中城市转移,中小城镇进城的人少,出城的人多。

    目前农村人口约5.8亿,实际农村居民很可能不到3亿人。

    过去五年,每年农村转移出来的人口为1350万人,而再往前五年,年均转移1500万人,也就是说,可转移的农村人口越来越少。

    未来10年,农村可转移人口每年或为1200万人,累计再转移出来1.2亿人口,城镇化基本结束。

    人口的转移是以学生为牵引的。

    一方面,政府在推进学校的撤并,学校和老师向条件更好的镇、县城和市集中;另一方面,父母追求给孩子更好的教育,把家搬迁到了城市和镇上,乡村学校的学生越来越少,好教师也逐渐离去, 学校越来越难办。

    这导致了学校数量的不断下降,普通小学从2010年的26.7万所减少到2016年的17.7万所,减少了将近9万所,减少33.5%。

    不仅如此,普通初中从54823所减少到52118所,普通高中从14058所减少到13383所。

    学校的合并和集中,加剧人口的被动流出。

    家庭人口的整体迁移,反过来又促动很多农村和乡镇的中小学进一步减少。

    尽管很多农村和中小城镇的人还保留了原有住房,但大多数人不会再回去。

    撤乡并镇、撤县设市、撤市设区也加速人口向更大的城市集中。

    乡越来越少,镇越来越多。

    六年间,乡减少了3744个,镇仅仅增加了1473个,乡镇的合并也让人们逐渐离开萎缩的乡,搬迁到镇上或者县城。

    六年间,县减少了95个,市辖区增加了101个,市区范围不断扩大,人口越聚越多。

    小城镇变成小城市,县城变成县级市,大中城市不断合并县市区、越做越大,直到超大城市倒过来限制人口增长。

    城镇化的路在农民脚下,政府更推动了农民进城。

    人口流出必然导致农村和乡镇甚至小城市的萎缩,为了保持城镇的经济繁荣和财政收入,唯有撤乡并镇、做大城市,但这依然无法挽回非都市圈中小城市发展逐渐走向终点的大趋势。

    从非都市圈三四线城市住宅用地成交面积逐年下降可以看出,人口流出导致需求下降是不可挽回的长期趋势,比如湖北省内的非武汉都市圈的三四线城市。

    2016年以来央行的大水漫灌和三四线城市去库存,依然没能让这些中小城镇的土地成交触底回升,印证了其未来发展的难以持续。

    今年央行收了水壶,还没来得及滋润的三四线城市,只能眼睁睁看着这一轮机会擦肩而过了。

    非都市圈三四线城市的土地成交减少,也意味着未来需求将呈现乏力,市场增长不可持续。

    趋势难以改变。

    怎么办呢?

    中央没有忘记它们,给了第二次机会:县城去库存加棚改。

    去年,并不是所有的城市都均衡地消化了库存,央行收了水壶,一些后知后觉的城市没能享受到大水漫灌的滋润,或许仍然存在过量库存积压。

    其实,去库存是在消化过量库存,当库存不足时又必须弥补库存,因此去库存与补库存是周而复始、永无止境的生产过程。

    但是,去库存或许已经成为一个伪命题了。

    我们很可能忘了追问:究竟为谁去库存?为地方政府?为居民?为开发商?还是为金融机构?

    三四线城市去库存,其实是在解救那些当地落后生产力的开发商,这些项目或许根本不值得解救,去库存把开发商的包袱甩给了居民。

    特别是,当50强房企携带着更好更优的产品涌入这些城市之后,大多数当地房企盖的住房几乎就变成了更难去化的库存了。

    政府为什么要帮开发商去库存呢?

    去库存真正的用意是解救地方财政。

    很多非都市圈的中小城市已经实质性破产了——如果没有中央财政转移支付的话。

    如何能让它们在中央财政转移支付无法增加、房地产税尚未落地之前依然能够维持运转?用去库存的办法来增加土地财政是唯一的路径。

    棚改正是拉动去库存的先行官。

    今年棚改任务几乎不减,显然也是倾尽全力了。

    但完成棚改目标可能有点难。

    地方政府显然没钱,需要国开行资金支持,但国开行的钱来自于发债,目前债息已经超过4%,未来还会更贵,国开行的债很难发了,钱也越来越少了。

    但这是非都市圈三四线城市的最后一次机会,毕竟以去库存的名义,既可以获得土地财政,又可以获得棚改资金,可谓是一箭双雕。

    县城去库存将成为绝唱,快速终结非都市圈中小城镇的新房市场。

    当然,这将成为今年稳定房地产投资接力的最后一棒,而且还将为房地产税落地弥补财政收入争取过渡时间。

    这也意味着,大力推进去库存和棚改的县城,将是大房企获得短期业绩增长的最后盛宴,在那些住宅品质不良、房价不高的中小城市,大房企的进入一定会推动房价向大城市看齐的。

    但是,已经完成去库存和棚改并导致地价房价大幅上涨之后,势必出现刚需和改善需求购买力不足、投资需求逃离,最终导致销售下降、投资下降,市场难以持续,负增长甚至是销售大幅下滑是不可避免的。

    县城去库存只是一副防止房地产投资下降、保持楼市平稳发展的抗病毒感冒药,如果没有县城去库存,房地产投资就会下降,进而拖累经济稳增长。

    可是,三四线城市这一波热浪已经接近结束,市场逐渐趋于理性,大水漫灌已不复存在,钱少且贵或将延续三年,县城虽有去库存、涨房价、提品质的动力,但推动力量中已经少了最为主力的金融机构,只靠地方政府和开发商显然是力有不逮的。

    需要引起注意的是,一些城市正在用“去库存”去制造新的库存,显然,政策需要防止用力过猛。

    小结:

    对于人口流出的非都市圈三四线城市来说, 没有享受到大水漫灌滋润的城市唯有抓住县城去库存和棚改的最后机会。

    未来三年,销售下降、投资下降、土地购置下降趋势不会改变。

    大房企将进入更多县城,本地中小房企将加速被淘汰。

    非都市圈中小城镇的土地财政将逐渐枯竭,房地产税是为它们准备的粮票。

    未来五年,住房市场就只有都市圈与非都市圈的冰与火两个市场。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁,观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷

    审校:刘满桃

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