成见 | 海南芳华

观点地产网

2018-04-16 23:48

  • 几乎所有人都被巨大的财富晃晕了眼。

    观点地产网 电影《芳华》结尾这样描述过主要角色们的生活——

    海口的骑楼街头,高干子弟郝淑文与萧穗子相遇,她低声向闺蜜吐槽,丈夫陈灿又拿地去了;下一刻,退伍的战斗英雄刘峰拖着残臂,蹬三轮车为书店送书。上世纪90年代,不同人物的命运,都交织在了海南岛这片淘金热土。

    冯小刚似乎试图重现,30年前那场在中国南部岛屿上造富的狂欢。1988年海南独立建省,1992年总设计师发表南巡讲话,物质匮乏的土地迸发出勃然生机,十万人才下海南寻梦、创业,几乎所有人都被巨大的财富晃晕了眼。包括老好人刘峰在内,谁能抗拒这份诱惑?

    在那个膨胀发展的年代,胆识、谋略及一定的手腕,造就了中国早期一批企业家,比如戴志康、陈峰、冯仑、潘石屹、王功权等人。

    让他们实现原始积累的流行手段,是后来被戏称为“击鼓传花”的炒地皮模式。统计数据显示,高峰时期,总人口数不超160万的海南,出现过逾两万家房地产公司。

    “万通六君子”成立的海南农业高科技投资联合开发总公司,地皮生意做得贼溜,后来多亏二十六七岁的小潘同志用“五斤橘子、一条香烟”换来的关键信息,六人紧急抽身回京,放弃了“小目标”,从而完美避开1993年下半年海南房地产泡沫的破裂。

    历史向来以成败论英雄,今天笔者想重温的,还有一个伴随那场热浪落下而几乎被重摔的人物。他叫冼笃信,海南曾经的首富先生。

    冼笃信是海南建省后,最早在三亚从事整片开发的房地产商,1992年至1993年和省级银行、金融投资公司联合扩展规模,高峰时期手握近8000亩土地,被业界称为“海南的大地主”。1994年,冼笃信创造中国最年轻的亿万富豪纪录,一年后因海南地价急剧下跌,他迅速跌落神坛。

    冼笃信在2004年参加博鳌房地产论坛时还耿耿于怀:十年前宏观调控,当时人民银行行长马蔚华几次要求自己处置资产,自己反倒逆其道回购土地,犯了个“重大的错误”。刘晓光在台上一针见血地问他,“当时你是不是晕了?”他老实坦白,不但是晕了,还没十年后这么成熟。

    那天与冼笃信同台对话的,还有王石、任志强、李思廉和孙宏斌,那场对话后来因王石和孙宏斌激烈争论“顺驰能不能卖100亿”而流传。旧人与新人,过去与现在,失落与希望,破灭与发展,不同人物的命运又交织在了一起。冼笃信恭维说,坐在身边的都是“房地产行业的巨人”。

    刘晓光则送了他一句话:“经历了寒冬的人,才知道太阳的温暖。”

    上面的故事发生在海南现代史的襁褓时期,经历了上世纪90年代的寒冬,往后它开始发展旅游和特色小镇等业态。尽管发展速度不算全国最快,同样频繁受到宏观调控,但所遇到的冷意已远没有那么彻骨。

    如今海南而立之年。和三十年前一样,国家给了一份政策大礼,再次打开了财富机遇之门。

    4月13日新华社报道,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。此后,官方指导意见披露,海南获鼓励发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目,探索体育彩票业等。

    海南过去多年以来志在打造“国际旅游岛”,按照“十三五”规划纲要,休闲度假旅游、养生养老、医疗健康、住房、汽车、信息、绿色、教育文化体育被列为八大消费工程。而教育文化体育放在最后一项,并不难发现,这或许正是海南最大的短板之一。

    洋洋洒洒的规划及条例,赛马、体彩等关键词的提及,满满的都是对海南经济发展的呵护。在发展传统旅游、医疗健康等业态之际,丰富体育娱乐消费,是官方对这座海岛精准扶持的体现。

    一夜间,海南岛的规划,被资本市场推至与雄安、大湾区等相提并论的高度。下一步,对海南的发展具体政策是什么?思想更解放一点,胆子更大一点,撸起袖子加油干?目前我们并不知晓答案。

    但市场的热情已经被驱动,所有与“海南”相关的股票,都迫不及待地证明与海南规划存在协同之处。有券商曾评价这种现象:“炒地图模式一旦开启,很容易成为市场资金重点关注的目标。”

    一夜间,海南变成了广袤的非洲大草原,万马奔腾,肆意展现野性的嘶鸣——

    海南瑞泽宣布就“马文化旅游综合项目”签订合作,罗牛山拟联合出资建设海口罗牛山“国际马文化产业园项目”,海南马术协会披露正在筹建“国际马文化体育旅游度假区”……

    4月17日,海南自贸区规划出台后第一个交易日,沪指收3110.65点创10个月新低,海南板块却逆市出现涨停潮,整体板块涨幅一度达9%以上。受益的包括海南本地股,彩票、赛马概念股,还有在琼布局的房地产股。比如港股雅居乐,早盘升至17.84港元,逼近2007年最高水平(约18.61港元)。

    但隐藏信号在于,来自“海南”概念的诱惑实在过大,资金同样被巨大的财富晃晕了眼。市场本应期待,海南的规划建设工作,更扎实地推进。资金在风口上放纵,这真是我们期待的区域发展?

    被财富晃晕了眼的,还有海南房地产的投资机会。

    海南新规划传出后,那些在海岛有大量土地储备的房地产企业,同样被市场聚焦。

    一位积极热情的投资者,特地梳理部分房企在海南的土地(占地)储备面积,包括恒大1653.89万平方米、融创792.23万平方米、雅居乐634.8万平方米、碧桂园364.27万平方米(建筑面积)、富力305.6万平方米(建筑面积)等。

    清醒的投资者会发现,海南4月份获得的政策红利,更多集中于体育、消费服务、生态农业等领域,房地产开发并不是直接受益者。但在这庞大的经济体系下,消费人流汇集到这里,意味着居住需求陡然拔高,这使得房地产依然是市场热捧的“当红炸子鸡”。

    上世纪海南经历过严重的房地产泡沫,众多像冼笃信一样的人从高处摔下,这个海岛耗费了十几年才走出阴影。那段时期的教训在于,当局在开放市场准入的同时,也要实施强有力的管控,“有形”“无形”双手并抓。

    经历了寒冬的人,才会守护太阳的温暖。

    这集中表现在,房地产在海南的角色,近两年已收敛而低调,目前是一个被调控重点关照的领域。从2016年“两个暂停”政策,到此后限购实施、填海项目停工等,当局对房地产风险的管控提到了前所未有的高度。

    但调控仍不妨碍,有能力购置房产的人盯着海南,像找猎物一样找机会投资。观点地产新媒体了解,部分开发商内部人士正寻求渠道购置海南的度假物业。海南某填海项目逐步恢复正常后,个别投资者已迅速下定购置其房源。

    在海南新规划之后,市场流传的消息显示,该省某市处于“无房可买”的状态。目前该消息尚未得到证实。

    悟已往之不谏,知来者之可追。国家近日密集出台政策调控,表明对于房地产的暗流涌动已有所察觉。

    日前,中共中央、国务院提出意见称,海南实行最严节约用地制度,不增建设用地总量。4月16日下午,海南住建厅发布六点通知,包括严格执行“房八条”,防止炒作和哄抬房价,销售数据每日一报等。

    成见专栏:置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

    撰文:钟凯

    审校:刘满桃

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