李嘉诚家族再出手英国 欲72亿收购西伦敦超大型地块

观点地产网

2018-11-06 09:59

  • 细节方面,李嘉诚家族旗下的香港长江实业希望收购Earls Court地块约90%的股权,但不包括其中的Lillie Square高档公寓开发项目。

    傅士鹏 继今年6月斥资10亿英镑收购瑞银伦敦大楼后,李嘉诚刚刚再次出手英国。

    英伦投资客(2018年11月6日)获悉,李嘉诚家族旗下长江实业集团正准备收购位于西伦敦Earls Court的超大型地块。

    Earls Court地块目前由英国上市公司Capital & Counties Properties Plc (简称CapCo)持有,最新估值为7.07亿英镑(约72.2亿港元,63.6亿人民币),占地77英亩(约31公顷,31万平方米),地价为每英亩918万英镑(约每平方米2.05万人民币),是伦敦西一区最大的开发项目。

    长江实业有意收购Earls Court地块由彭博率先爆出,而后多家英国媒体迅速跟进。

    香港长江实业有望收购Earls Court地块的消息经由英国媒体报道,迅速引爆,CapCo股价也因此大涨,创下近两年来最大涨幅。

    对于媒体报道和股价异动,CapCo于英国时间周一下午发布公告,证实目前正在和长江实业洽谈,可能会出售Earls Court地块。

    CapCo在公告中称于近期收到了许多对于Earls Court地块的收购要约,长江实业便是其中之一。

    另外,CapCo也表示董事会将会慎重考虑每一份收购要约,并对比其它可能的处理方式(比如将其分拆成几个小项目再出售)。

    细节方面,李嘉诚家族旗下的香港长江实业希望收购Earls Court地块约90%的股权,但不包括其中的Lillie Square高档公寓开发项目。

    这主要是因为Lillie Square已经由另一大香港巨头介入,香港新鸿基郭氏家族于7年前(2011年2月)便和Capco成立了合资公司,联合开发这一豪宅项目。

    Lillie Square一共要建造800套新房,目前第一期已售罄,为Capco和新鸿基带来了2.45亿英镑的收益,第二期也已经销售了80%,其中港交所上市的钱唐控股买走了49套。

    说回长江实业的交易,本次交易卖家CapCo由英国零售巨头Liberty于2010年5月拆分而来,目前主要持有Covent Garden和Earls Court两大资产。

    Capco旗下最主要的两大资产为位于伦敦市中心的Covent Garden(上图右侧)和Earls Court(上图左侧)。

    本次涉及交易的Earls Court地块位于伦敦西一区,紧临海德公园和肯辛顿,过去曾建有会展中心Earls Court Exhibition Centre,经历多次重建后,会展中心于上世纪30年代彻底关闭,而后CapCo便对该地块进行了长达数十年的拆除工作,目前地块已经完全干净,可以马上进行重新开发。

    如上图所示,香港长实将收购深蓝色的1号地块,地块目前由注册为Earls Court Partnership的公司持有,该公司股东除了CapCo之外,还有伦敦交通局(Transport for London)。

    根据规划,Earls Court地块未来将新建大约8000套住宅、400万平方英尺的办公区域与75万平方英尺的商铺。

    这么好的地块,CapCo为什么要出售?

    事实上,Capco已经快被Earls Court地块拖垮了。

    由于Earls Court项目整体开发投入巨大,且因为地处成熟的西伦敦,开发难度极高,Capco在过去两年一直在寻求资金支持,但却非常不顺利,于是Capco便在今年年初正式决定出售这一地块。

    简单来说,Capco缺钱开发,所以要把项目卖掉,但因为项目太大,所以卖了快一年也没找到下家,越找不到人接手,Capco就不断下调Earls Court地块估值,每次下调估值,Capco股价就跟着下降。

    过去两年,Capco大幅下调了Earls Court地块的整体估值,总共减记了约7亿英镑,地块也从2015年中的14亿英镑估值,下降为最新的7.07亿英镑(2018年6月),估值跌去了整整一半!

    上图看出,对比CapCo旗下另一大资产Covent Garden,Earls Court地块估值一路走跌。

    和Earls Court地块的情况完全相反,Capco旗下的Covent Garden因为地处人流稠密的伦敦市中心,可谓是十足的“现金牛”。

    CapCo作为上市公司,其整体市值硬生生被Earls Court的出售困境给拖累了,今年以来,Capco市值跌去了1710万英镑,目前仅为22亿英镑,比其净资产还要低21%。

    CapCo多次降价,最终打折50%后,终于等来了李嘉诚家族。

    对于李嘉诚创立的长江实业来说,Earls Court再怎么说也是西伦敦一区的稀缺地块,紧靠着肯辛顿和富勒姆,当前价值回归理性后,正好给了长江实业这样拥有充足现金储备,且对伦敦抱有长期信心的机构投资者难得一遇的抄底机会。

    Earls Court之前,李嘉诚家族今年已在英国砸下105亿

    2018年6月14日,李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿港元),收购了位于英国伦敦金融城的地标级写字楼5 Broadgate,该楼为瑞银(UBS)伦敦总部所在地。

    瑞银总部大楼位于伦敦金融城核心地段,靠着Liverpool Street火车站及地铁站,建筑面积约120万平方呎,2015年落成,租期到2035年,长租期意味着李嘉诚未来17年的租金都已经得到保证。

    作为对比,长实集团去年以402亿港元的价格卖掉了香港中环中心75%的权益,这个价格能在伦敦买4个瑞银大楼。

    负责收购伦敦瑞银大楼的长实集团执委会成员马励志表示:伦敦瑞银大楼能带来非常稳定的租金收入和可观的投资回报。和长实之前出售的中环中心相比,伦敦瑞银大楼的呎价只有香港中环中心的三分之一,长实用出售中环中心所得的四分之一金额,就买下了伦敦瑞银大楼,伦敦大楼每年租金收入接近中环中心的一半。以成交价计算,伦敦大楼的租金回报率高出中环中心接近1倍。

    仔细观察对比上文的金额,对于长江实业来说,卖掉中环中心赚得的400亿到现在才用了100亿,联系长江实业在今年下半年连续输掉对伦敦高盛大楼和伦敦桥洞商铺资产的竞标,剩下的300亿一直没花出去。

    现在长实又把目标对准了Earls Court地块,李嘉诚家族这次能如愿以偿吗?

    *最后附李嘉诚家族持有的伦敦地产完整清单

    RoyalGate Kensington 公寓

    1998年落成的”皇家门肯辛顿“(RoyalGate Kensington)高级公寓是和记黄埔在海外的首处地产开发项目。项目位于伦敦高档社区肯辛顿与切尔西之间,占地约22,000平方尺,可提供132套住宅。

    Belgravia Place 公寓

    2001年,和记黄埔又与格罗夫纳集团(GrosvenorEstate)合资开发了Belgravia Place。该项目位于“世界上最富裕地区之一”的贝尔格莱维亚区(隶属于西敏市和肯辛顿-切尔西区),占地约1英亩,拥有自己的私人广场。

    Montevetro 公寓

    蓬特威特罗(Montevetro)公寓位于泰晤士河南岸巴特西区,邻近供应巨大的九榆树。Montevetro公寓由五栋建筑组成,可俯瞰泰晤士河和St. Mary's教堂。

    Albion Riverside 公寓

    同样位于泰晤士南岸,阿尔贝恩河岸(Albion Riverside)公寓设计新颖,是一座地标式河畔建筑,可最大程度欣赏泰晤士河景与河对岸的切尔西。该项目于2003年竣工。

    Chelsea Waterfront 公寓

    就在2003年蓬特威特罗公寓的对面,和记黄埔又开发了新的公寓Chelsea Waterfront。该项目占地8.8英亩、拥有600米长的滨河区域。两栋塔楼分别高37层和25层。

    Deptford 大型地块

    和记黄埔囤地10年以上的Deptford地块位于伦敦东南部,占地41.2英亩,涉资10亿英镑。规划将在保护地块上历史遗产的基础上兴建3500套住宅及社区中心。该项目规划于2016年3月由时任伦敦市长鲍里斯·约翰逊批准。

    地块对岸就是金丝雀码头金融城

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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