丁建刚:松绑行动全面展开

观点地产网

2019-01-15 14:03

  • 各地方的松绑行动已经风起云涌。

    丁建刚 正如我们半个月前所预料的,包括限价解除在内的各种政策松绑,将很快由点及面,星火燎原。

    各地方的松绑行动已经风起云涌。

    中央政府也在释放强烈信号,银保监会表示:2019房地产市场既不要过热也不要过冷,最好是保持相对稳定。

    各政策解读,详见文末。

    最新消息:

    1. 李克强总理昨天(1月14日)主持会议,讨论政府工作报告时强调:依靠市场活力顶住下行压力,保持经济运行在合理区间。

    2. 1月15日,央行同步表态:货币政策保持稳健,并不意味着一成不变,要保持松紧适度,根据形势变化增强货币政策调控的灵活、前瞻性。

    各地房贷利率下调:

    北京:首套房主流利率是基准利率上浮10%;二套房贷款利率为以基准利率为基础上浮20%。

    上海:可执行95折优惠的银行数量增至10家,未执行最低95折利率的银行,近期也下调了首套房贷上浮比例。

    广州:多家银行下调房贷利率,下调幅度大致在基准5-10个百分点。

    深圳:中行首套下调5%,花旗下调6%。

    杭州:多数银行执行首套房贷利率上浮10%,但已经有部分客户确实申请到上浮5%的利率。

    武汉:部分银行首套房利率从上浮30%下调至20-25%,二套房从上浮40%下调至25-30%。

    北京核心区两宗宅地未设“销售限价”出让

    1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。其中,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

    北京“限房价、竞地价”的土地出让方式从2016年开始,此后,北京出让的大部分地块,都采用了这种方式。

    但2019年开始,第一次出让的朝阳区宅地一反常态没有设置限制房价的规定。

    天津“自持租赁住宅”调整为“可售住宅”

    1月10日,天津市滨海新区土地发展中心宣布,取消“津滨开(挂)2012-13、14、15、16号地块”中“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,将自持租赁住宅调整为可售住宅。这是全国首例获准租赁改销售的情况。

    上述四宗地块均为住宅用地,于2012年11月14日出让。招商以底价4.495亿元斩获这四宗土地,成交楼面价约2500-3000元/平米。如今,开发商已将其打造成别墅项目,并已入市销售。

    2012年,该四宗地块出让公告中规定“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租,如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的,须经天津经济技术开发区管理委员会批准,严格按照相关程序办理”。

    广州大幅放松户籍政策

    1月11日,广州市发改委联合广州市人社局、市来穗人员局及市公安局共同发布了广州市新一轮迁入户政策体系:

    一是不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件;二是就引进人才入户条件进行了较大幅度调整,包括放宽引进人才入户的年龄限制,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

    银保监会:房地产市场既不要过热,也不要过冷

    1月14日,在香港特别行政区政府、香港贸发局主办的亚洲金融论坛上,银保监会副主席王兆星表示:“2019年应该注意三点:中国金融市场的稳定、房地产市场和全球市场的影响。我们要注意关注世界主要经济体财政政策和货币政策的动向,也要关注中美贸易摩擦的动向。”

    “房地产市场应该注意哪些问题?既不要过热也不要过冷,最好是保持相对稳定。因为无论房地产市场过热还是过冷,都会对经济和金融带来很大的负面影响。银保监会所有的信贷政策都是致力于促进房地产市场稳定健康发展,同时保障低收入群体的住房需求。所以,既要防止泡沫,也要防止房地产出现大的波动,同时给低收入年轻人一些住房的支持和保障,这也是我们改善民生的重要组成部分。”

    丁建刚解读:

    1. 降低房贷利率,对购房者来说最为实惠,但可能幅度还远远不够。

    2. 北京没有设置销售限价,释放出强烈的“限价松动”的信号。

    3. 天津将“自持租赁住宅用地”调整为“可售住宅”,尺度最大,最有争议。

    但仔细看2012年这四宗地块出让公告中规定“严格按照相关程序办理”,地方政府当时就给自己留下了巨大的权力操作空间。

    能转不能转,能调不能调,全由政府说了算。“严格按照相关程序办理”,请问是什么程序?

    以后再出这样的地块,谁敢拿?谁不敢拿?

    4. 广州大幅放宽户籍政策,放下一线城市的身段,加入到二线城市的“抢人大战”中。

    这是一个重要信号。

    重演2018年春天的抢人大战,甚至落户门槛更低,这很可能是2019年二线城市解除限购政策的一个重要渠道。

    这也证实了,地方政府是“真着急”,不是“假着急”。

    5. 银保监会官员的表态,“既要,也要”的句式,看似一分为二,辩证法。但凡是熟悉中国政治语境的人都能听出弦外之音。

    与这些政策变化相比,半个月前还在躲躲闪闪的菏泽、衡阳等三线城市,根本不算什么事儿。

    可以预见,三四线城市限价和限购政策将基本解除;二线城市的限价政策也将解除,限购政策会有某些松动;一线城市相对谨慎,但也会有一些松动。

    这些政策的松绑,将快速的由点及面展开。

    一场中国经济保卫战即将打响。

    但千万不必为这些松动会导致房价上涨而焦虑。

    恰恰相反,面对形势的急剧变化,购房者和那些囤地不多、杠杆不高的房企,倒是可以更从容一些了。

    丁建刚 浙报传媒地产研究院院长,观点地产网专栏作者

    撰文:丁建刚

    审校:劳蓉蓉

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