馮毅成:新一輪基建潮來襲,樓市大概率放寬回暖

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2022-02-09 19:11

  • 春節之下,高層頻頻發出重要信号,奠定了今年樓市環境基調。

    馮毅成 2月8日晚,央視《新聞聯播》在頭條用5分鐘報道了新一輪的新基建,其中重點報道了兩個典型:

    廣東省今年基建計劃投資4993億元,占全省總投資55.5%。上海市提出今年将适度超前開展基建投資。

    廣東是我國GDP第一的強省,上海是我國經濟中心,這兩個地區是中國經濟的風向標。央視濃墨重彩地報道,傳遞出高層今年“快跑進場,穩定市場,打開局面”的決心。

    事實上,在春節前,高層各部門已經為穩定市場而頻頻發出信号。為了方便閱讀,這里先給出本文核心觀點:

    第一,樓市大概率将迎來明顯的寬松政策,上半年樓市出現暖陽,下半年召開五年一度的重大會議,主基調是維穩。

    第二,這是一場以“穩定市場(救市)”為出發點的政策紅利帶來的暖陽,但暖陽不應該被解讀為“大牛”。

    第三,應該理解為,今年的樓市行情是對去年超跌之後的修複,是價格向價值的回歸行情。指望暖陽帶來炒作投機空間不切實際。

    第四,合理自住者尤其是剛需購房者要在能力範圍内緊盯入手機會。

    第五,今年樓市整體處于修複期,短期内不少房企仍面臨美元債務到期償還的壓力,部分企業不可避免地曝出财務方面負面消息。但瑕不掩瑜,不會動搖樓市根本。

    春節前高層頻發信号

    春節之下,高層頻頻發出重要信号,奠定了今年樓市環境基調。

    1月19日,李克強主持召開國務院全體會議,讨論拟提請十三屆全國人大五次會議審議的政府工作報告。他指出:

    “加強跨周期調節,明顯加大宏觀政策實施力度,推出更多有利于提振有效需求、加強供給保障、穩定市場預期的實招硬招。”

    1月20日深夜,住建部網站發布消息,當天全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開,會議提出:“充分釋放居民住房需求。”

    這是自2021年9月28日央行提出“兩個維護”以來,中央政府層面對房地産市場政策表述的最大轉向。很多地方政府和部門對這一政策轉向,還沒有充分消化和理解。

    2月1日(大年初一),國家發改委副主任兼國家統計局局長甯吉喆發表署名文章警告:“慎重出台有收縮效應的政策,政策發力适當靠前。”

    那麼,如何讓這一場救市決心轉化為實招硬招?央行已在春節前率先開啟救市模式:降準、降息。

    基本可以确定,今年全年的貨币和信貸政策對房地産市場将較為寬松。樓市将迎來近三年來政策環境最寬松的一年。

    我們必須要清醒地認識到,樓市出現的短期波動(短期超跌)是由以下主要方面導致:

    1、金融措施踩踏,尤其是部分機構對房企專項資金的監管嚴于國家標準使企業短期承壓;

    2、貸款難、監管嚴、債務緊三重壓力下,迫使房企為周轉資金而以價換量;

    3、極少數典型房企巨頭暴雷,給行業帶來史無前例的負面影響,主要沖擊市場信心;

    4、信心受挫後的一些購房者選擇持币觀望;

    5、疫情的不确定性和房企外債的不斷到期輪番打擊市場信心……

    實際上樓市的主要問題是行業的循環受阻。所以去年年底的政治局會議讨論樓市的意見落腳點是“促進房地産業健康發展和良性循環”(詳見《2022樓市研判2》)。

    樓市波動的主要問題是金融措施踩踏帶來市場信心受挫,而不是供求關繫帶來的行業健康問題。

    市場供需兩端暫時沒有發生徹底改變,大房地産業作為國民經濟的支柱産業地位沒有發生改變(詳見《2022樓市研判1》)。主管部門對于該行業從頂層設計上的規劃與實操中的管控沒有出現重大偏差。因此一般消費者不必過分驚慌。

    打個形象的比喻,這就像一個喝水的人,突然加大了喝水量,並且把冷水換成了冰水,結果短期出現了腹瀉、感冒、發燒等症狀。

    但這些症狀一般不至于致死,如果想要恢複健康,需要短期内控制飲食和調養身體。但這並不意味着監護人會允許他重蹈覆轍地瘋狂。

    宏觀新政的可能方向

    2022年樓市新政何時出台?會在哪些方面出台具體政策?

    新年複工伊始,以高層目前“跑步進場”穩定市場的決心來看,最快會在本月下半月或三月份出現極強的放寬信号,並且從全年來看這樣的動作是連續性的。“因城施策”依舊是主流方案,即不同城市根據當地不同需求制定具體措施。比如限價、限購、限售等都是地方行為。

    而涉及到金融端的業務如貸款利率、貸款額度、首付比例等都屬于全國統一管理,即使個别地方打破常規,降低首付門檻,也需要地方向上層審批同意才能執行。具體來看執行層面,我認為應該是在交易兩端重點突破:

    即對購買端的個人住房按揭貸款加大支持,如降低貸款利率,提高該項貸款總額,精簡放款審批流程。

    而對售賣端(企業端)加大企業貸款總額,降低貸款利率,降低專項資金監管標準等,從而緩解去年出現的“金融措施踩踏”給企業帶來的壓力。

    浙江省著名房産研究和評論專家、浙報傳播地産研究院院長丁建剛認為:

    過去幾年中,地方政府所承擔的房價上漲壓力已經大為緩解。況且,除極少數城市以外,絕大多數城市的房價(指真實房價)已很難上漲。與過去幾年地方政府頻繁調控相比,新的一年中,地方政府的責任更多在于穩住房地産市場下行趨勢。

    除一線和少數熱點二線城市以外,大部分城市解除限購、限價、限售政策,完全可以期待和預期。甚至在同一個城市中,不同物業類型就有可能實行不同的政策,比如,商品房繼續限購的同時,二手房可以松動限購等。甚至不排除全國繼續降息、降低首付比例的可能性。

    另外,各城市為了穩住房地産市場,為了争取更多的市場需求,推出各種各樣的吸引人才、吸引人口、穩定人口增長等鼓勵性和獎勵性住房政策,也都可以期待。

    具體城市新政的預判

    對于武漢樓市,我的看法如下(以下數據來源于武漢市房管局官網):

    近些年,武漢基本保持在全國年度商品房銷售套數冠軍或前三的位置,市場活躍度與吸引力非常高。

    從基本面來說,武漢樓市整體的數據健康,從“三穩”宗旨看,沒有必要“傷筋動骨”做出巨大調整。除非數據出現重大波動,否則武漢放開限購,給每個家庭發放購買“第三套房”的資格可能性不大。

    2021年武漢市銷售新建商品住房(70年産權新房)約20.3萬套,基本接近近幾年武漢同項數據平均值,屬正常水平。但庫存量(已批準預售尚未網簽的商品住房)達到歷史峰值。從2018年到2021年該數據依次為:15.28萬套、16.81萬套、17.56萬套、19.49萬套。

    去年的數據明顯反映出“主城熱、遠城冷”的格局,主要庫存集中在三環外的非光谷地區。(注:從樓市專業角度一般将三環内和光谷納入主城範圍考慮)。

    非光谷的遠城區主要為産業分布地,以及因産業随遷落戶的購房者,以剛需購房為主。而三環内以改善購房為主。從去庫存的方向,乃至從市場交易的便利度考慮,可以對三環外非光谷的遠城區針對性地給出促進剛需購房優惠政策。

    比如“社保6個月”可以适當降低期限?首套房首付三成是否可以根據物業類型或産品面積等劃分,降低為兩成?首套房的利息和相關交易稅費是否還可以降低?

    而針對主城區内主要存在的改善購房需求的痛點,是否可以針對性地将二套房首付比例降低?比如國家標準是首付四成起,而地方原執行的是小面積首付五成起,大面積首付七成起。如果地方執行國家最低標準線,或者國家標準線降低,無疑将促進一般家庭的改善進程。

    比如,當前一套總價1000萬的大平層豪宅,如果按照二套房購買,首付需要700萬起步,如果将首付比例統一貼合國家標準四成,那麼只需要400萬起步,整個換房過程會更加順暢。

    只要從具體放貸評估規則上嚴格評估個人還款能力,适度下調首付比例,降低放貸利息,以及對其換房過程中可能涉及的二手房(原來舊房)交易放款精簡流程,那麼整個市場的改善需求将被釋放,符合“充分釋放居民住房需求”的指導精神。

    遠城區新建商品住房的大量庫存以及價格滞漲,将釋放主城區核心資産更多合理漲價空間(以城市新房均價計算)。如可以鼓勵中心城區優質樓盤的價格向價值回歸,從而帶動新房與二手房的循環,促進遠城區與主城區價值鍊的有序流動。

    另外,從促進市場良性循環的角度看,對于房企拿地門檻以及建設、銷售過程中的監管也可能出現寬松政策。

    給購房者的幾點建議

    第一,剛需購房者要量力而為,從方便工作與生活的角度出發抓緊市場機遇入手。

    第二,改善型購房者要抛掉投機與投機等不切實際的想法,從定向改善的具體需求(小換大、舊換新、遠換近等)購房。

    第三,購房不應過分關注降價促銷手段以及帶來的蠅頭小利,而應該更加重視交付安全與房屋質量(房企品牌口碑與财務情況),更加重視居住體驗(考慮未來家庭人口結構變化帶來的生活需求)。

    第四,遠離老破小。

    第五,另外,當樓市已經進入結束房價普漲的時代,普通購房者應該更加仔細地計劃家庭收支,摒棄人雲亦雲的炒房思維,認真制定還款計劃,避免斷供風險。

    第六,買房不可能不留遺憾,立足當下,服務人生進程就是上策。

    第七,沒有人比你更了解自身的需求,沒有人能夠給出一套完美的建議。學會一套樓市思維比每天關注碎片化樓市信息要高效實用得多。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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